Продать квартиру на вторичном рынке и в Москве, и регионах непросто. Активная государственная поддержка новостроек с привлечением средств материнского капитала и снижением процентных ставок на ипотеку стала причиной падения спроса на вторичную недвижимость. Однако продать квартиру на этом рынке можно. Главное, удачно избежать подводных камней и выбрать правильную политику продажи.
Общие положения
В 2017 году на вторичном рынке недвижимости в Москве эксперты отметили оживление. Продажа и покупка квартир, упавшая в процентном соотношении в связи с кризисом 2014 года, выросла более чем на 10 процентов.
При этом ситуация для продавцов жилой недвижимости остается в целом неблагоприятной, так как цены на вторичное жилье продолжают оставаться низкими.
Чтобы продать квартиру, собственники вынуждены опускать ценник и идти на уступки покупателям. Тем не менее постепенное возвращение спроса на жилье является позитивными сигналом.
Теперь продавцы недвижимости – собственники и посредники – имеют больше шансов найти покупателя.
Что это такое
Продажа квартиры на вторичном рынке позволяет собственнику расширить жилплощадь, купив жилье большей площади либо использовать вырученные деньги на собственные нужды.
Процедура состоит из нескольких этапов, о которых нужно знать собственнику в любом случае — и когда он обращается в риелторское агентство, и когда заключает сделку купли-продажи самостоятельно.
О каких этапах идет речь:
- подготовка квартиры к продаже;
- оформление документов;
- поиск покупателей;
- заключение предварительного договора;
- оформление документов купли-продажи, подписание основного договора;
- регистрация сделки в органе Росреестра;
- получение денег;
- передача квартиры по акту сдачи-приемки.
Многие вопросы являются для несведущего человека сложными. Например, где оформить нужные бумаги, какой пакет собрать и когда требовать денег за квартиру. Ответы можно получить у опытного риелтора или юриста.
Кто попадает под категорию
Правом поиска покупателей с целью продажи квартиры закон наделяет две категории граждан РФ:
| Показатели | Описание |
| Непосредственных владельцев приватизированной квартиры | действующих на основании документа о праве собственности (свидетельство о госрегистрации права) |
| Представителей владельцев недвижимости | действующих на основании делегированных полномочий (при заключении договора на оказание соответствующих услуг с риелторским агентством) |
Важно, что продать неприватизированную квартиру собственник не сможет. Дело в том, что юридически гражданин, пользующийся жильем по договору социального найма, не является собственником.
Поэтому единственный возможный вариант сделки – обмен с доплатой.
Куда обращаться
Начиная процедуру продажи квартиры, собственнику придется собрать документы в нескольких инстанциях. После заключения договора сделку нужно будет правильно оформить, что также потребует обращения в государственные органы.
Куда нужно обращаться на стадии сбора документов:
| Показатели | Описание |
| В Бюро технической инвентаризации (или БТИ) | где выдаются технические документы на жилье |
| В орган Кадастра и картографии | за кадастровым паспортом |
| В управляющую компанию (ЖЭК, ЖРЭУ) | за справкой с места жительства |
| В органы опеки и попечительства | если в сделке принимает участие несовершеннолетний ребенок |
| К нотариусу | для оформления договора купли-продажи |
| В окружную регистрационную палату (по адресу расположения квартиры) или Многофункциональный центр | для регистрации перехода права собственности |
Обращение к риелторскую компанию зависит исключительно от желания собственника провести сделку безопасно и быстро.
Опытные специалисты возьмут деньги за свои услуги, но зато продажа пройдет с минимальными рисками как для продавца, так и для покупателя.
Продажа квартир на вторичном рынке в Москве
Основанная задача продавца квартиры на вторичном рынке недвижимости – подготовить рабочий пакет документов для продажи и само жилье к заключению сделки.
Сегодня цены на московскую недвижимость по-прежнему находятся на более низком по сравнению с докризисными временами уровне. В связи с этим продавцу нужно адекватно оценить стоимость жилья, чтобы продать его.
Кроме того, нужно привести квартиру в пригодное для продажи состояние. Как минимум, установить работающие сантехнические приборы, газовую или электрическую плиту, проверить работоспособность электропроводки.
Квартиру без коммуникаций продать по рыночной цене невозможно.
Самую большую сложность при самостоятельной продаже недвижимости вызывают следующие этапы сделки:
- Заключение предварительного договора.
- Способ и сроки передачи денег.
Дело в том, что каждый из этих этапов сопряжен с серьезными рисками для продавца.
Нужно точно знать жилищное и гражданское законодательство, использовать юридически верные формулировки при оформлении документов и наименее опасные способы расчета с покупателем.
В противном случае продажа жилья затянется на неопределенный срок или будет иметь неожиданные, порой драматические результаты.
Необходимые условия
Основное условие для продажи квартиры на вторичном рынке – наличие документа, подтверждающего право собственности на жилье. Если оно не приватизировано, то продажа невозможна по причинам, изложенным выше.
Другие важные условия успешной сделки:
| Показатели | Описание |
| Наличие полного пакета документов | для продажи |
| Правильное оформление справок | и прочих бумаг |
| Точное соответствие технических документов | на квартиру ее реальному состоянию |
Документы должны быть оформлены правильно, а главное – быть годными для использования в намечающейся сделке. Дело в том, что некоторые бумаги имеют ограниченный срок действия, и это обязательно нужно учитывать.
Кроме того, если все бумаги оформлены как надо, то и цена за квартиру может быть более высокой, и сделка будет заключена быстрее:
| Показатели | Описание |
| Покупателю не придется ждать | и это может стать важным преимуществом |
| В некоторых случаях при выборе между равноценными предложениями имеет значение именно чистота документов | и возможность как можно быстрее зарегистрировать сделку купли-продажи |
Важное условие для нормальной сделки – наличие официального безупречного договора между покупателем и продавцом.
Если такой документ оформлен неправильно, Регистрационная палата откажется регистрировать переход права собственности.
Порядок оформления
Если продавец собрал все документы и нашел покупателя, сделка почти состоялась. В этот момент важно оформить ее по всем требованиям закона.
Что нужно сделать прежде всего – так это составить предварительный договор купли-продажи. Отказываясь от составления такого документа, продавец делает ошибку.
Суть в том, что благодаря предварительно заключенному договору рис отмены сделки становится минимальным. Составление договора предусматривает передачу продавцу задатка от полной суммы стоимости квартиры.
Данный факт (который обязательно должен быть зафиксирован в отдельном соглашении) становится своеобразной гарантией того, что покупатель внезапно не откажется от сделки.
Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могул подписать один из двух возможных документов:
- Соглашение о задатке.
- Соглашение об авансе.
Оба обладают соответствующей юридической силой и содержат основные условия будущей сделки. Важно, то между задатком и авансом существует принципиальное различие, о котором нужно обязательно знать продавцу.
Суть в том, что если сделка по какой-то причине расстроится, аванс придется вернуть покупателю в полном объеме.
Если же оформлено соглашение о задатке, то в аналогичной ситуации виновная сторона обязана будет уплатить штраф:
| Показатели | Описание |
| Если продавец отказался продать квартиру | за которую получил сумму задатка, то ему придется отдать вернуть всю сумму в двойном размере |
| Если виноват в отмене сделки покупатель | то задаток возвращать не придется — он останется у продавца |
Договор предварительной купли-продажи составляется в произвольной форме.
Обязательно должны быть указаны паспортные данные обеих сторон, сведения о жилом объекте (адрес, технические характеристики), срок взаимных обязательств, стоимость квартиры, сумма аванса (задатка).
Следующие этапы оформления сделки таковы:
- провести денежный расчет;
- подписать договор купли-продажи;
- зарегистрировать право нового собственника на жилье;
- передать квартиру по акту;
- получить остаток денег (основную сумму за минусом задатка).
Один из наиболее щекотливых и особенно важных вопросов – передача денег от покупателя к продавцу. Закон точно не устанавливает ни сроки, ни этап, на котором следует расчет по сделке.
Поэтому можно передать деньги и после подписания договора, и после регистрации перехода права собственности, и на основании акта приема-передачи квартиры.
Однако любой из вариантов таит риски и для продавца, и для покупателя.
Если сделка по непредвиденным причинам не получит одобрения в Регистрационной палате и переход права собственности не будет зарегистрирован, придется возвращать деньги. Есть и другие риски.
Именно поэтому проще арендовать банковскую ячейку и положить сумму в нее на хранение до момента регистрации сделки в органе Росреестра.
Как это происходит:
| Показатели | Описание |
| Подписав договор | покупатель закладывает денежные средства в ячейку депозитария в присутствии продавца |
| Сумма предварительно пересчитывается | затем упаковывается и отправляется на хранение в сейф до момента официального перехода права собственности |
| Доступ к ячейке продавец получает только в момент официальной выдачи документов | из регистрационной палаты |
Важно учесть правила составления договора купли-продажи. Это важнейший документ, любая ошибка в котором может привести к отказу Регистрационной палаты оформить сделку.
Форма договора не унифицирована, то есть документ составляется в произвольной форме, но требует обязательного заверения в нотариальной конторе.
Какие сведения должны быть обязательно внесены в договор:
| Показатели | Описание |
| Паспортные данные | о продавце и покупателе |
| Стоимость квартиры | — |
| Адрес | продаваемого объекта недвижимости |
| Данные их кадастрового и технического паспорта | — |
| Сведения о порядке расчетов | между покупателем и продавцом (сроки, цена) |
| Сведения о сроках сделки | когда составляется акт приема-передачи, когда передаются ключи |
Когда договор подписан, стороны должны зарегистрировать его в органе Росреестра или обратиться в МФЦ, работающий в соответствующем округе Москвы, для окончательной регистрации сделки. Однако получить готовые документы можно лишь в регистрационной палате.
Важный нюанс — если была арендована банковская ячейка, необходимо составить отдельный экземпляр акта приемки квартиры в банк, чтобы продавец получил доступ к сейфу. После того как продавец заберет свои деньги, сделка завершается.
Пакет документов
Любая сделка проводится на основании документов, подтверждающих ее суть и законность. Если продавец самостоятельно занимается сбором документов, нужно очень внимательно изучить список, чтобы никаких неприятных неожиданностей не было.
Если бумаги собраны в полном объеме и правильно оформлены, то сделка может совершиться быстрее, нежели в случае, если документы еще нужно собирать.
Юридическая чистота может быть дополнительным аргументом в пользу продавца, если покупатель выбирает из нескольких квартир.
Какие бумаги нужны для оформления сделки купли-продажи:
| Показатели | Описание |
| Общегражданский паспорт | — |
| Свидетельство о госрегистрации права | на продаваемое жилье |
| Свидетельство о рождении ребенка (или детей) | которые прописаны в квартире и являются детьми собственника |
| Согласие от законного супруга | на продажу общей недвижимости |
| Разрешение, полученное из столичного органа опеки на продажу квартиры | в которой прописаны несовершеннолетние дети |
| Техпаспорт | из БТИ |
| Кадастровый паспорт | — |
| Справка из ЖЭУ | о том, что долгов по квартплате нет |
| Справка | о количестве проживающих на данной жилплощади |
Очень хорошо, если к моменту заключения сделки все жильцы будут выписаны из квартиры. Если такая возможность есть, то сделка получает дополнительное преимущество как чистая продажа.
Важно, что справка из домоуправления имеет срок годности — она действует в течение месяца. Это же касается и других справок, выданных домоуправлением. Поэтому заранее их лучше не брать.
Риски продавца
Считается, что приобретение квартиры на вторичном рынке опасно в первую очередь для покупателя. Скажем, можно купить квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми или людьми, длительно, но временно отсутствующими.
Или, например, неожиданно откроется обременение, наложенное на объект жилой недвижимости.
Однако в такой сделке есть риски и для продавца, который рискует и деньгами, и собственной недвижимостью. Один из вопросов связан со сроком получения денег.
Согласно закону, продавец должен получить сумму после регистрации договора купли-продажи. Однако на практике нередки случаи, когда к расчетному моменту денег и покупателя нет.
Другой опасный момент – расписка о получении денег. Это важный документ, на который должны обращать внимание не только покупатели, но и продавцы.
Вот какой риск скрывается в оформлении письменного подтверждения о получении денег:
| Показатели | Описание |
| В договоре купли-продажи и акте передачи квартиры может быть написано о том, что оплата внесена покупателем до регистрации сделки в органе Росреестра | это делается для того, чтобы не давать залог за квартиру (опасения понятны, ведь сделка может расстроиться) |
| Если стороны оформят еще и расписку о получении денег, то по факту будет отражена двойная оплата | сначала по договору, затем по акту передачи жилья |
В этом случае недобросовестный покупатель может обратиться в суд с иском о неосновательном обогащении и с требованием вернуть деньги, якобы второй уплаченные по расписке.
Продавец никак не сможет доказать, что получал деньги только один раз.
На что еще нужно обратить внимание? На работу с риелторскими агентствами. Продавец не должен передавать третьим лицам оригинал-документы на квартиру. Это чревато обманом, навязыванием невыгодных условий сделки.
Кроме того, риск для продавца связан с тем, что после продажи покупатель может обратить в суд с иском о возмещении убытков.
Это чаще всего происходит в том случае, если продавец скрыл в момент оформления сделки какие-то недостатки квартиры, особенно если они существенны.
Поэтому лучше заранее открыть покупателю все слабые стороны квартиры, чтобы не оказаться втянутым в судебный спор.
Что может быть признано недостатками — нарушения в конструкциях после перепланировки, незаконная перепланировка, неработающие инженерные коммуникации и т.п.
Видео: как не попасть на мошенников покупая квартиру на вторичном рынке
Важные нюансы
Чтобы продать квартиру на вторичном рынке в Москве, продавец должен адекватно оценить ее стоимость.
Как правило, работает следующий алгоритм — взять самую низкую и самую высокую цену за аналогичную квартиру и выставить жилье на продажу по промежуточной цене.
Важно вовремя выписать из квартиры тех людей, которые не являются собственниками. Идеальный вариант – когда в продаваемом жилье вообще никто не прописан.
Это дополнительный бонус владельцу и его преимущество, особенно в период снижения спроса на жилье со вторичного рынка.
Продавец должен учитывать нюансы налогообложения:
| Показатели | Описание |
| Если квартира принадлежала ему меньше трех лет | то с суммы вырученных после продаж средств нужно будет уплатить 13-процентный залог |
| Если жилье было в собственности дольше указанного срока | налогом продажа не облагается |
Кроме того, по действующему законодательству при продаже можно снизить НДФЛ путем получения имущественного вычета на основании представленной в налоговый орган декларации.
Чем регулируется
Регистрация сделок купли-продажи осуществляется на основании статьи:
| Статья | Описание |
| 551 ГК РФ | государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость |
Права детей при выписке из продаваемой квартиры защищает:
| Статья | Описание |
| 60 СК РФ | имущественные права ребенка |
Интересуетесь как осуществляется продажа приватизированной квартиры, читайте здесь.
Хотите узнать, какие особенности продажи квартиры в долевой собственности, смотрите тут.
Продажа квартир на вторичном рынке в Москве проводится в соответствии с требованиями гражданского законодательства. При оформлении сделок продавец должен учитывать возможные риски.
Правильное оформление документов и использование продуманных методов расчета позволит избежать неприятных неожиданностей.