В соответствии с законодательством возможно осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире. Но важно помнить о некоторых важных особенностях осуществления данной процедуры. При этом в целом алгоритм осуществления продажи не имеет каких-либо существенных сложностей.
Основные моменты
В советские годы был распространен такой вид недвижимости как «коммунальная квартира». Под ней подразумевается обычно жилая недвижимость на несколько владельцев. При том кухня, ванная и туалет являются общими.
Такая недвижимость продается с большим трудом, так как использование её для проживания имеет достаточно много трудностей в первую очередь бытовых. Но, тем не менее, определенный спрос на такую недвижимость имеется.
Для её продажи потребуется стандартным образом составлять договор купли-продажи, а также осуществлять все иные сопутствующие действия.
Продажа доли в комнате в коммунальной квартире имеет определенный порядок, соблюдать который строго обязательно.
В противном случае может иметь место расторжение составленного договора купли-продажи, аннулирование сделки. Закон достаточно подробно регламентирует процедуру составления документации.
В перечень основных вопросов, рассмотреть которые нужно будет заранее, входит следующее:
- Что это такое?
- Кто попадает под категорию?
- Куда обращаться?
Что это такое
В соответствии с законодательными нормами все без исключения граждане РФ, а также таковыми не являющиеся имеют право на личную собственность.
В случае наличия таких прав будет иметься возможность осуществлять самые разные действия с такой недвижимостью. В том числе передавать права собственности иному лицу.
В таком случае потребуется составлять специальный договор купли-продажи. Регистрация должна осуществляться непосредственно в ЕГРП – едином государственном реестре прав собственности.
Нередко случается, что в коммунальной квартире принадлежит даже не комната целиком, но какая-либо её часть, доля. В таком ситуации помимо договора купли-продажи потребуется наличие дополнительных документов.
В частности это касается оформленного соответствующим образом согласия остальных собственников. Их необходимо будет в обязательном порядке известить.
Кто попадает под категорию
Непосредственно продажу доли имеют право осуществлять следующие граждане:
- собственник недвижимости;
- законные представители собственника;
- доверенные лица;
- различные государственные органы.
Важно помнить, что единственное лицо, которое имеет право осуществлять сделки с какой-либо недвижимостью – это его собственник. Любые манипуляции, в том числе продажа и сдача в аренду, невозможны без согласия собственника.
При этом оно должно быть добровольным, полностью самостоятельным. В противном случае сам договор может быть признан недействительным либо расторгнут в установленном порядке.
Иногда случается, что по какой-то причине самостоятельно принять решение о продаже доли в коммунальной квартире собственник не имеет. Это может быть по причине несовершеннолетия или же недееспособности.
При наличии таковых обстоятельств потребуется помимо соответствующего представителя согласие определенных органов на осуществление сделки:
| Показатели | Описание |
| Если затрагиваются каким-либо образом интересы несовершеннолетнего | требуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства |
| Если затрагиваются интересы недееспособного лица или же ограниченно дееспособного | потребуется разрешение на сделку от органов социальной защиты |
Иногда случается, что собственник является полностью дееспособным и совершеннолетним. Но по какой-то причине самостоятельно осуществить все необходимые в рассматриваемом случае процедуры не имеет возможности.
В таком случае он может передать полномочия по осуществлению всех манипуляций своему доверенному лицу. Для этого потребуется составить специальную доверенность. Она должна быть заверена нотариально.
Причем действительной она будет только в случае предоставления соответствующих подтверждающих личность доверенного лица документов. Такими документами могут быть паспорт или же заменяющий его документ.
Иногда случается, что доля в коммунальной квартире продается третьими лицами на вполне законных основаниях.
Обычно в качестве третьего лица выступает судебный пристав-исполнитель. Подобные ситуации возникают в случае наличия долгов, которые будут погашены за счет недвижимости.
Продажа осуществляется через специальный аукцион. Все средства в первую очередь идут на погашение задолженностей.
Если же некоторая денежная сумма осталась после осуществления всех выплат по долгам, она перечисляется на счет бывшего владельца.
Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире можно легко найти без какого-либо труда в интернете.
Куда обращаться
Процесс осуществления сделки касательно купли-продажи доли в коммунальной квартире осуществляется стандартным образом.
При этом существует достаточно обширный перечень учреждений, куда стоит обратиться обязательно заранее – для оформления специальных документов.
Также некоторые учреждения необходимо будет посетить в процессе осуществления сделки и после её окончания.
В 2016 году процесс продажи жилой недвижимости подразумевает необходимость посещения следующих мест:
| Показатели | Описание |
| БТИ | бюро технической экспертизы |
| ЕГРП | единый государственный реестр прав собственности |
| Нотариус | — |
| Управляющая компания | — |
В БТИ потребуется оформить целый перечень различной документации. В первую очередь это касается технического паспорта на недвижимость. Альтернативой обращению в БТИ является МФЦ – Многофункциональный центр.
Для работы с данным учреждением достаточно будет только лишь обратиться в специальный отдел. Важно лишь помнить, что располагаться такой орган должен в месте размещения самой недвижимости.
При этом Многофункциональные центры работают далеко не во всех регионах. Именно поэтому в первую очередь следует выяснить где располагается БТИ.
В Едином государственном реестре прав собственности возможно будет получить соответствующий документ касательно наличия прав на реализацию соответствующих процедур в отношении недвижимости.
Нельзя будет обойтись без посещения нотариуса. Данное должностное лицо требуется для составления договора купли-продажи и последующего его удостоверения.
При отсутствии такого удостоверения документ попросту не будет действительным. Аналогичным образом обстоит дело с доверенностью. Требуется заверить её в обязательном порядке.
Также для продажи квартиры потребуется посетить управляющую компанию. Данное учреждение должно будет выдать соответствующий документ, который подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
В случае отсутствия подобного документа могут возникнуть определенные сложности с продажей жилья.
Так как алгоритм продажи доли в коммунальной квартире имеет достаточно большое количество самых разных нюансов – при отсутствии опыта в данной сфере самостоятельно оформить продажу будет сложно.
Оказывают помощь в подобных ситуациях специальные агентства недвижимости. При этом следует пользоваться услугами только хорошо себя зарекомендовавших учреждений. В данной сфере действует много мошенников.
Как продать комнату в коммунальной квартире
При желании же возможно самостоятельно оформить процесс продажи комнаты в коммунальной квартире.
Для реализации данной процедуры необходимо будет только лишь рассмотреть законодательные нормы, заранее ознакомиться с некоторыми нюансами.
К основным и наиболее существенным вопросам относится следующее:
- Необходимые условия.
- Как оформляется.
- Требуемые документы.
- Без согласия соседей.
- Уплата налога.
- Возможные трудности.
Необходимые условия
Важно помнить, что продать комнату в коммунальной квартире возможно будет только лишь в случае выполнения некоторого перечня требований.
В него на данный момент в первую очередь входит следующее:
| Показатели | Описание |
| В наличии имеются все документы | необходимые в таком случае |
| Отсутствует обременение на недвижимости | оно не находится в залоге у банка или же физического лица, не является предметом неоплаченной до конца ипотеки |
| На жилой площади не прописан несовершеннолетний или же недееспособный | в случае присутствия таких граждан в домовой книге продажа возможна, но могут возникнуть некоторые проблемы непосредственно с процедурой оформления |
| Если собственник находится в браке и недвижимость была приобретена после его заключении | понадобится составленное в письменной форме согласие на осуществление данной сделки супруги/супруга |
| Обязательно наличие соответствующего согласия на продажу от других собственников | опять же оно должно быть оформлено в письменной форме, заверено нотариально |
В зависимости от обстоятельств могут быть различного рода другие условия, выполнение которых строго обязательно для реализации недвижимости.
При отсутствии опыта в данной сфере стоит заранее ознакомиться с практикой реализации подобного рода процедур. Это позволит избежать возникновения различных сложных моментов.
Как оформляется
Сам алгоритм оформления продажи комнаты в коммунальной квартире осуществляется стандартным образом.
Для реализации данной процедуры необходимо будет следовать следующему порядку:
| Показатели | Описание |
| Подготавливается полный перечень всех документов | необходимых в таком случае |
| Оформляется единый жилищный документ | а также специальная выписка из домовой книги |
| Необходимо получить документ, подтверждающий отсутствие различного рода задолженностей | в специальной эксплуатационной организации, занимающееся обслуживанием дома |
| Оформляется копия финансового лицевого счета | требуется для осуществления оплаты стоимости сделки безналичным расчетом |
| Оформляются различные документы дополнительного характера | требующие нотариального удостоверения:
|
| Заказывается и оформляется соответствующим образом справка | из единого государственного реестра регистрации прав собственности |
| Составляется договор купли-продажи | — |
| Подается необходимый перечень документов | в региональное отделение Росреестра |
| Оформляются после документы | — |
Важно придерживаться установленного выше алгоритма. При отсутствии достаточного количества документов процесс регистрации попросту будет невозможно завершить.
Существует большое количество самых разных нюансов, связанных с процедурой регистрации.
Требуемые документы
На первом этапе, ещё до заключения сделки, обязательно понадобится подготовить следующие обязательные документы:
| Показатели | Описание |
| Договор купли-продажи или же другой документ | который является основанием для возникновения прав собственности на продаваемую недвижимость |
| Свидетельство о праве собственности, выданное до 2016 года или же выписка из Единого государственного реестра | удостоверяющая факт государственной регистрации |
Помимо обозначенных выше документов у продавца также должны иметься следующие:
| Показатели | Описание |
| Документ, удостоверяющий личность | паспорт гражданина РФ или же иной документ, который может его заменить в конкретном случае |
| Кадастровый паспорт | по необходимости |
| Поэтажный план помещения | если имеется несколько этажей |
| Экспликация | — |
| Единый жилищный документ | выписка из домовой книги |
| Справка | об отсутствии задолженности |
| Нотариально заверенное согласие супруги, остальных собственников, органов опеки и попечительства, социальной защиты | все эти документы предоставляются по необходимости |
| Выписка из единого государственного реестра | — |
| Составляется новый договор купли-продажи | на основании которого будет осуществлена передача прав собственности и регистрация их в специальном реестре |
Для регистрации прав собственности на приобретенную недвижимость необходимо будет оплатить государственную пошлину и предоставить квитанцию на оплату вместе со всеми остальными документами.
В течение 10 рабочих дней будет осуществлена процедура государственной регистрации недвижимости. После осуществления процедуры регистрации на руки необходимо будет получить специальную выписку.
Без согласия соседей
При продаже комнаты в коммунальной квартире приоритетным правом на приобретение обладают соседи-иные собственники.
Желающий осуществить реализацию жилья обязан предоставить возможность остальным лицам, владеющим площадью в данной коммуналке, приобрести на обозначенным им же условиях.
Причем соответствующее уведомление должно быть обязательно оформлено в письменной форме.
Отказ от покупки также должен быть оформлен в письменной форме. Обязательным документом является согласие соседей на процедуру продажи. Но в определенных случаях подобное согласие попросту не требуется.
Чаще всего возникают проблемы следующего характера:
| Показатели | Описание |
| Соседи попросту отказываются | от получения соответствующего уведомления о продаже |
| Уведомление о продаже было получено | но какой-либо ответ в письменной форме не последовал |
| Место нахождения собственника других комнат не известно | — |
| Являющиеся собственниками других комнат проживают в другом городе | по какой-то причине |
Если соседи попросту отказываются получать соответствующее уведомление, то письмо вернутся с соответствующим штампом обратно.
На конверте будет обозначен штамп «отказ от получения». Данный документ будет иметь юридическую силу, на его основании возможно будет осуществить продажу при отсутствии согласия соседей.
Если же соседи уведомление получили, но ответа не последовало – можно попросту обратиться к нотариусу. Он отправит такое уведомление ещё раз.
В случае отказа от получения или же отсутствия официальной реакции на данный документ оформляется соответствующее нотариальное удостоверение данного факта.
Такой документ будет являться основанием для продажи квартиры при отсутствии на то согласия соседей.
Если же с соседями договориться не получается, то необходимо будет в обязательном порядке обратиться в суд.
Важно лишь помнить, что потребуется предоставить доказательства того, что ранее были предприняты попытки разрешения ситуации мирным путем. При отсутствии данного факта заявление попросту не будет принято и заседание не будет назначено.
Уплата налога
Важно помнить что в определенных случаях обязательным является процедура уплаты налога на доходы физических лиц и составлении, подачи соответствующей декларации.
Размер налога составляет 13% для резидентов РФ и порядка 30% для не являющихся таковыми.
Сроки, в случае владения квартирой менее которых, обозначаются следующим образом:
| Срок | Описание |
| Менее 3 лет | если жилье было приобретено до 01.01.16 г. |
| Определенного минимального срока | установленного ст.№ 217.1 НК РФ |
Возможные трудности
При продаже комнаты в коммунальной квартире могут возникнуть следующие сложности:
| Показатели | Описание |
| Отсутствие согласия соседей | в таком случае продажа будет затруднена |
| На жилой площади прописаны несовершеннолетние, недееспособные или же частично дееспособные | — |
| Собственники других комнат являются пропавшими без вести | или же их местонахождение обнаружить не удается |
Видео: купля-продажа комнаты
Важные нюансы
К важным нюансам, ознакомиться с которыми стоит заранее, в первую очередь относится следующее:
| Показатели | Описание |
| Следует заранее получить заверенные согласия на продажу | от других собственником, супругов |
| Продажа возможна только при отсутствии обременений, иных юридических осложнений | связанных с недвижимостью этого типа |
| Требуется собрать достаточно обширный перечень различных документов | — |
Законодательная база
Процесс составления договора купли-продажи, последующее исполнение основных его положений и оспаривание регулируется Гражданским кодексом РФ.
В первую очередь следует ориентироваться на следующие основные статьи данного нормативного документа:
| Показатели | Описание |
| Ст.№454 | рассматривается необходимость составления договора купли-продажи |
| Ст.№455 | условия касательно договора по поводу продажи |
| Ст.№456 | раскрываются все обязательства продавца по поводу реализации товара |
| Ст.№457 | срок исполнения обязательств по передачи товара |
Интересуетесь как осуществляется продажа квартир на вторичном рынке в 2016 году, читайте здесь.
Хотите узнать, какие особенности продажи квартиры с прописанным человеком не собственником, смотрите тут.
Существует большое количество самых разных нюансов, связанных с процедурой продажи недвижимости в коммунальной квартире.
Предварительное ознакомление со всеми ними позволит избежать большого количества самых разных затруднений.