В повседневной жизни нередки случаи, когда кто-либо решает подарить свою квартиру близким родственником, включая внуков и внучек. Они принимают подарок без всякого умысла, надеясь использовать ее для реализации своих желаний. По истечению некоторого времени вполне может создаться положение, когда встает вопрос о ее продаже.
Основные моменты
В соответствии с нормативами законодательных актов полученная в подарок квартира, реализуется на общих основаниях.
Как правило, на получившее ее лицо оформляется право собственности в органе Росреестр сообразно статье 574 Гражданского кодекса. Ее новый владелец вправе распоряжаться квартирой на свое усмотрение.
Под выражением «безвозмездная передача права собственности» понимается сделка, не предполагающая совершения одаряемым лицом каких-либо встречных действий касательно дарителя.
Согласно условиям договора дарения сделка является безусловной, что означает лишение дарителем возложения на передаваемую квартиру обременения в свою либо пользу сторонних лиц.
Подаренная квартира или ее доля отходит в распоряжение к одариваемому лицу:
- Вслед за оформлением сделки.
- По истечению указанного в договоре срока.
- После наступления конкретных событий, указанных в договоре.
Нотариусом оформляется договор сделки купли-продажи соответственно положениям акта «Основы законодательство о нотариате». Он заключается заинтересованными в сделке сторонами на добровольной основе.
Даритель передает квартиру в качестве подарка не по принуждению, а одариваемый принимает ее по доброй воле.
Сделка не должна носит принудительный характер, поэтому извне не должно вмешательство сторонних лиц. Основанием для совершения сделки служат предоставленные документы, основным из которых является свидетельство права собственности.
Что это такое
Под выражением «дарение» подразумевается носящая безусловный характер сделка.
В дарственную не могут быть включены какие-либо условия, например, о проживании дарителя к подаренной квартире, переход права собственности вслед за кончиной дарителя.
Соответственно нормативам законодательных актов орган Росреестр не принимает такого рода договор дарственной.
При оформлении дарственной до 1996 года с условием пожизненного проживания дарителя в квартире оно утрачивает действие при ее продаже.
Норма предусмотрена в статье 292 ГК, где оговорено условие утери права проживания дарителя и членов его семьи при появлении нового владельца жилой площади.
В предписаниях Конституции РФ отмечено, что за российскими гражданами закрепляется на праве собственности материальное состояние любого вида, включая недвижимое имущество.
При этом возникают овеществленные права граждан, позволяя им:
| Показатели | Описание |
| Владеть материальными благами | и пользоваться для обеспечения своей жизнедеятельности |
| Распоряжаться материальными благами | по своему усмотрению |
В указаниях законодательных актов предусмотрена передача имущественных прав любому лицу, включая несовершеннолетних граждан.
Сделка производится заключением договора дарения, оформляемого на специальном бланке в нотариальной конторе.
Чтобы зарегистрировать право собственности на подаренную квартиру законодатель отвел 10 рабочих дней, после чего одариваемому лицу выдается свидетельство на право собственности.
При оформлении процедуры регистрации платится государственная пошлина за предоставляемые регистрационной службой услуги в размере 350 рублей.
На кого распространяется
Нормативы по проведению сделок с недвижимостью, включая полученную квартиру в качестве подарка, распространяются на физических лиц.
В соответствии с ними они могут совершить сделку купли-продажи, если намерены ее реализовать в силу каких-либо причин.
Любой дееспособный совершеннолетний гражданин имеет право совершать сделку купли-продажи. Он должен иметь российское подданство сообразно указаниям нормативно-правовых актов.
Если продаваемая квартира находится на праве собственности у несовершеннолетнего лица, то от его имени юридические действия могут совершать законные представители в лице родителей или заменяющих их лиц.
Обязательным условием является получения разрешения в органе опеки и попечительства. Норма предусмотрена Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Его действующая редактура была издана 24 апреля 2008 года под номером 48-ФЗ.
Куда следует обратиться
Договор дарения заключается в нотариальной конторе вне зависимости от ее организационно-правовой формы. Хотя прямых указаний в правовых актах по данному поводу не приводится.
Его следует зарегистрировать в отделении управления Федеральной службы государственной регистрации по местоположению квартиры согласно указаниям статьи 131 ГК.
Чтобы реализовать подаренную квартиру надлежит выставить ее на продажу. Если найдется желающий ее выкупить покупатель, то заинтересованные стороны обращаются в нотариальную контору вне зависимости от его правового положения.
Они вправе совершить сделку, как у государственного нотариуса, так и частного. Единственным условием является наличие лицензии на осуществление нотариальной деятельности.
Продажа квартиры после дарения
Любую полученную в подарок по договору недвижимость можно продать, о чем отмечено в ряде законодательных актов. Дарственная не ограничивает право распоряжения нового владельца квартиры.
Но совершать сделки он может по истечению установленного законодателем срока, что, безусловно, не всегда выгодно для нового владельца квартиры.
Какие условия
Владелец квартиры должен уплатить государственную пошлину за оказание услуг сообразно статье 333.24—25 НК по оформлению права собственники.
Квитанция об ее уплате прилагается к заявлению, подаваемому в Федеральную службу государственной регистрации.
Российские граждане облагаются налогом на доходы физических лиц, получаемые ими в ходе трудовой или иной деятельности.
В соответствие с нормативами статей 208—209, 224 НК подлежит налогообложению доход, полученный в ходе продажи недвижимости.
Какой налог
При продаже недвижимости каждый гражданин обязан уплатить подоходный налог, размер которого составляет 13% от общего дохода. Он состоит их заработной платы, включая иные его виды.
Как правило, вырученные в ходе сделки купли-продажи денежные средства включаются в состав обобщенного дохода российских граждан.
В то же время гражданам полагается налоговый вычет, о чем отмечено в положениях статьи 220 НК. Если подаренная квартира находилась во владении более 3 лет, то она не облагается налогом.
Ее владелец вправе уплатить налог с оставшейся суммы, если подлежит продаже квартиры после дарения менее 3 лет за вычетом 1 000 000 рублей, если ее стоимость превышает указанную сумму.
Размер налогового вычета устанавливается на основании заключения о стоимости имущества, где предусмотрено обязательство физических лиц по налогообложению. Норма предусмотрена статьей 220 НК.
Как оформляется
Последовательность оформления документации на продажу, которую ее владелец получил в подарок владельцу квартиры нужно обратиться в инстанции:
| Показатели | Описание |
| Бюро технической инвентаризации | чтобы поставить его в известность о своем намерении. Как правило, подается заявление о подготовке выписка из кадастрового паспорта. При этом подается вместе с заявлением правоустанавливающий акт и свидетельство о праве собственности |
| Управляющую компанию либо ЖЭК | чтобы выписать прописанных квартире лиц |
| Нотариальную компанию | для составления уведомления о продаже доли, если квартира находится в долевой собственности |
| Нотариальную контору для совершения сделки купли-продажи с последующим заключением договора | при этом составляется акт приема-передачи квартиры покупателю |
Как правило, заявление об оформлении права собственности в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии подает лицо, выкупившее подаренную квартиру.
Необходимые условия
Договор дарения заключается на безвозмездную передачу квартиры.
Если каким-либо родственником несовершеннолетнему ребенку, не имущего с ним кровного родства, то дарителю надлежит получить согласие остальных собственников, если таковые лица имеются.
Норма предусмотрена положениями статьи 37 Гражданского кодекса.
Для оформления права собственности на полученную в подарок квартиру нужно представить в Росреестр помимо паспорта, удостоверяющего личность одариваемого лица документы на квартиру.
К ним относятся:
- правоустанавливающий акт;
- технический паспорт на квартиру;
- договор дарения квартиры;
- акт приема-передачи квартиры.
Родители или заменяющие их лица наделены правом на совершение юридических действий от имени ребенка, который еще не достиг совершеннолетия сообразно статье 28 ГК, статьям 63—65 Семейного кодекса.
Чтобы оформить налоговый вычет гражданам следует обратиться в районный отдел Федеральной налоговой службы с заявлением.
Оно подается вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Она подается до 30 апреля наступившего года вслед за годом продажи квартиры.
Помимо него предоставляется:
| Показатели | Описание |
| Паспорт | удостоверяющий личность заявителя |
| Свидетельства о праве собственности на квартиру | копия |
| Договор сделки купли-продажи | — |
| Справка о получаемых доходах | на бланке с унифицированной формой 2-НДФЛ |
Условия о предоставления налогового вычета, уменьшения размера налогообложения на приобретение квартиры остаются в силе и без внесения изменений.
Введенные в Налоговый кодекс новшества коснулись методики подсчета размера налога, например, налог будет взиматься с кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом, равным 0,7.
Какие имеет особенности
Под словосочетанием «налоговый либо имущественный вычет» подразумевается некая денежная сумма, которую государство возмещает российским гражданам при приобретении собственного жилья.
Официально трудоустроенные граждане уплачивают в казну федерального бюджета налог, который расходуется на обеспечение пенсионеров, имеющих инвалидность лиц.
По своей сути налоговый вычет есть численный показатель разницы суммы, вырученной в ходе реализации квартиры и дополнительными расходами, истраченные в ходе осуществления сделки купли-продажи.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Разработка проектно-сметной документации | — |
| Расходы на покупку строительных материалов, производство ремонтных работ | включая затраты на производство отделочных работ |
| Подключение к системе водоснабжения, электро- и газоснабжения | и иным видам инженерных коммуникаций |
Налоговый вычет представляется в виде денежной суммы, на которую снижается размер налоговой базы от полученного дохода. Его размер зависит от конкретных видов льгот, поэтому он устанавливается в индивидуальном порядке.
Выкупившее квартиру лицо для получения налогового вычета должно свои расходы подтвердить соответствующими документами.
Российские граждане, благодаря праву использования имущественного вычета платят налог в меньшем размере, а отдельные граждане от уплаты налога освобождаются.
Видео: договор купли-продажи квартиры
Важные нюансы
В сделке дарения сторонами являются даритель, который желающий свою квартиру передать другому лицу и одаряемый, готовый ее принять. При этом в сделку могут принять участие несколько лиц с обеих сторон.
Например, если квартира является совместным имуществом, то со стороны дарителя вправе выступать все участники, в чьем владении она находится.
Квартира может перейти в качестве подарка нескольким лицам, поэтому становится объектом общей долевой либо совместной собственности. Сделка оформляется заключением договора дарения, который составляется письменно.
Он заверяется в нотариальной конторе на усмотрение заинтересованных сторон, хотя заверение не предусмотрено в указаниях нормативно-правовых актов.
Договор дарения квартиры подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому обретает законную силу после ее осуществления. При этом регистрируется переход от дарителя права собственности к одаряемому им лицу.
В отдельных случаях сделка дарения квартиры производится с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением.
Но такого рода договор не признается процедурой дарения, о чем отмечено в положениях ряда законодательных актов. Законодатель ввел ограничения в процедуру дарения объекта недвижимости.
В соответствии с ними недопустимо:
| Показатели | Описание |
| Осуществлять сделку дарения от имени несовершеннолетних детей | признанных в ходе медико-социальной экспертизы граждан, их законных представителей в лице родителей либо заменяющих их лиц |
| Оформлять врачам, социальным работниками иному персоналу | государственным служащими договора дарения от лица пациентов и клиентов медицинских, социальных и прочих учреждений за исполнение ими служебных обязанностей |
| Совершать сделку дарение коммерческим предприятиям между собой | — |
Если продаже подлежит реализации недвижимость, подаренная одному из супругов, находящихся в браке, то не нужно получать согласие второго супруга.
Как показывает практика, зачастую получивший в подарок квартиру супруг принимает решение о ее продаже с последующей покупной новой квартиры, соответствующей потребностям супругов.
В сложившейся ситуации новая квартира причисляется к категории совместного имущества.
Согласно указаниям статьи 247 ГК обладание и пользование состоянием, являющимся общей долевой собственностью должно осуществляться по договоренности членов семьи.
Ее реализация может вызвать противоречивые мнения и разногласия, поэтому квартиру невозможно без проблем продать.
Если квартира находится в общей долевой собственности, то сообразно статье 250 ГК продающее свою долю лицо должно известить других жильцов о своем намерении.
Если они по истечению одного месяца откажутся ее покупать, то владелец доли может выставить ее на продажу в общем порядке. При этом продавцом устанавливается ее стоимость соразмерно действующим на рынке недвижимости ценам.
Многих граждан интересует вопрос об оформлении дарственной на квартиру без права продажи, поэтому они обращаются к юристам. Такого рода сделку невозможно осуществить сообразно нормативно-правовым актам.
В сложившейся ситуации возникает встречное обязательство, что не позволяет признать договор дарения, сделка обретает характер ничтожности.
Она не будет зарегистрирована в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии, поэтому выкупившему ее лицу не будет оформлено свидетельство о праве собственности.
Для снижения спекулятивных действий на рынке недвижимости, сокрытия налога от продажи недвижимого имущества с начала текущего года были введены поправки в Налоговый кодекс.
Они касаются размера налога НДФЛ, уплачиваемого с вырученных денежных средств.
Размер налога повышается в два раза при продаже квартиры, полученной в подарок, если одариваемое лицо фактически владело ею меньше 3 лет. Законодатель увеличил срок обладания квартирой до 5 лет до ее выставления на продажу.
К тому же, теперь при установлении размера налога будет учитываться степень кровного родства дарителя и одариваемого им лица.
Законодательная база
Вопросы относительно совершения сделок с недвижимостью регламентируется рядом законодательных актов, основным из которых является Федеральный закон:
Конституция РФ:
| Статья | Описание |
| 38 | материнство и детство |
| 40 | каждый имеет право на жилище |
Семейный кодекс:
| Статья | Описание |
| 34 | совместная собственность супругов |
| 63 | права и обязанности родителей по воспитанию и образованию детей |
| 65 | осуществление родительских прав |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
Налоговый кодекс:
| Статья | Описание |
| 217 | доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) |
| 208 | доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации |
| 209 | объект налогообложения |
| 210 | налоговая база |
| 219 | социальные налоговые вычеты |
| 220 | имущественные налоговые вычеты |
| 224 | налоговые ставки |
| 333.19 | размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями |
| 333.24 | размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий |
| 333.25 | особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий |
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №122 | «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
| №48 | «Об опеке и попечительстве» |
Акт:
| Номер | Описание |
| — | «Основы законодательство о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
И в заключение нужно отметить, что даритель и члены его семьи после договора дарения вслед за приобретением его законной силы теряют право проживания в квартире, распоряжения ею.
Право собственности переходит к новому владельцу, что подтверждает свидетельство о праве собственности. Он может подать прощение на установление налогового вычета в районное отделение ФНС по местожительству.