Действующие российские законодательные акты обеспечивают гарантированную сохранность прав и интересов детей, которые не достигли совершеннолетия.
Все вопросы проведения сделок с недвижимостью, где имеется доля ребенка, разъяснены в статьях 60 СК, статей 26, 28, 37 ГК.
Указанные акты регламентируют правоотношения касательно детей, не достигших совершеннолетия. Сделки должны проводиться при строгом соблюдении нормативов, отмеченных в них.
Общие понятия
Любой несовершеннолетний ребенок на законном основании может стать полноправным собственником квартиры.
Действующие правовые акты вводят ограничение в проведении сделок с недвижимостью, включая выставление ее в продажу, где он имеет некую долю права собственности.
Сделка в такой ситуации может существенно осложнится, хотя провести ее на практике возможно, соблюдая требования нормативов правовых актов.
Дети в возрасте от 14 лет до 18:
Но они должны получить утвердительный ответ органа опеки и попечительства согласно указаниям статьи 37 ГК, статей 20—21 Федеративного закона «Об опеке и попечительстве».
Закон был принят в исполнение 24 апреля 2008 года за номером 48. Дети лишаются возможности совершать какие-либо юридические действия, если им еще не исполнилось полных 14 лет.
От имени малолетних детей совершают юридические действия родители или заменяющие их лица, выступая от их имени и представляющие их законные интересы сообразно статье 26, 28 Гражданского кодекса.
Сообразно указанным актам родители не смогут продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка без покупки новой, если орган опеки и попечительства не разрешит.
Данное правило распространено на семьи, где имеются дети в возрасте до 18 лет. Государством на орган опеки и попечительства возложены обязательства по защите прав и интересов детей с момента их появления на свет и достижения совершеннолетия.
Что это такое
Как правило, несовершеннолетний ребенок становится владельцем права собственности, если:
| Показатели | Описание |
| Он получил в подарок недвижимость | — |
| Ему была завещана недвижимость | близкими родственниками |
| Он принял участие в процедуре приватизации | вследствие совместного проживания с родителями сообразно статьи 20 Гражданского кодекса. |
Но дети соответственно нормативам правовых актов вправе начать распоряжаться лично своей недвижимостью по достижению ими 18-летнего возраста, когда они приобретают статус дееспособности российского гражданина.
Данное положение закреплено в Федеральных законах № 62, № 1948-I «О гражданстве в Российской Федерации».
В этом возрасте они наделяются всеми правами и обязанностями, по которым им дозволяется совершать юридические действия, обладающие законной силой.
Продать долю права собственности несовершенного ребенка гораздо сложнее, чем одну изолированную комнату, находящуюся у него в личной собственности.
Но она должна быть оформлена надлежащим образом, зарегистрирована в управлении Федеральной государственной регистрационной службе.
Способ отчуждения доли, возможность выставления ее на продажу находится в прямой зависимости от ее величины.
Родителям должны позаботиться об исполнении требования, предъявляемого нормами правовых актов.
Они должны предварительно заручиться одобрением органа местного самоуправления для совершения сделки, после чего начать поиски новой квартиры.
В противном случае орган опеки и попечительства не позволит родителям предпринять какие-либо действия.
При намерении родителей переехать в другой населенный пункт на постоянное местожительство они должны средства, полученные за продажу квартиры положить на депозитный счет в банк на имя ребенка.
Родители должны приобрести новую квартиру в продолжение трех месяцев в населенном пункте, куда они переехали. Причем они должны оформить выдел доли на ребенка соразмерный доле, которая была у него прежде.
Кто может осуществить процедуру
Зачастую инициаторами сделки по купле-продаже становятся родители, но не исключается вероятность начать сделку заменяющими их лицами.
В основном такая сделка затевается для улучшения жилищных условий. Решение о выставлении квартиры должно быть принято единогласно всеми членами, которые проживают и зарегистрированы на момент выставления ее в продажу.
До продажи квартиры нужно заручиться предварительным разрешением органа местного самоуправления по местожительству, которое представлено в качестве постановления.
Многих женщин интересует вопрос, каким образом продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка без согласия отца?
В орган опеки и попечительства непременно прийти оба родителя, чтобы получить его разрешение. Об этом оговорено в правовых актах, но из-за разногласий в решении вопроса иногда заявление подает только мать.
Он имеет право принимать подобного рода заявление только от матери-одиночки, если отец ребенка считается отсутствующим без каких-либо вестей о своем местонахождении.
В остальных случаях необходимо согласие отца ребенка. Разведенные родители также обязаны написать каждый от своего имени отдельное заявление с просьбой разрешить провести сделки купли-продажи.
Если отец высказывает возражение по поводу совершения сделки, то орган опеки и попечительства при вынесении решения учитывает его аргументы.
В любой ситуации положительное решение может быть принято, если оно будет во благо малолетнему гражданину Федерации.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
При совершении сделки по купле-продаже жилой площади родители должны исходит из интересов своего ребенка, чтобы он смог реализовать свое право на получение достойного уровня жизни, совместное проживание с ними в кругу семьи.
Они в свою очередь, должны воспитывать и содержать его подобающим образом, дать ему согласно указаниям Семейного кодекса хорошее образование, подготовить его к самостоятельной жизни.
В каких случаях возможно
Реальная возможность продажи имеющейся квартиры представиться, если купить дом, который значительно больше по квадратуре квартиры в многоэтажном доме.
Он позволит отвести ребенку большую площадь, чем была у него до его приобретения. Но его жилищные условия должны отвечать санитарно-гигиеническим и техническим требованиям.
Сделку по реализации доли права собственности, возможно, осуществить, если:
| Показатели | Описание |
| Приобретена новая квартира вместо старого жилья | куда ребенок должен быть поставлен на регистрационный учет |
| Выделена доля несовершеннолетнего ребенка в новой квартире | равноценная той, которая была у него по общей площади и рыночной стоимости |
| Предоставляемые новые жилищные условия | превосходят старые |
| Приобретаемая квартира | расположена в районе с развитой инфраструктурой |
| Местоположение новой квартиры | соответствует месторасположению старой, то есть они находятся в одном населенном пункте |
Орган опеки и попечительства иногда разрешает провести сделку при условии открытия банковского счета на имя ребенка.
В него перечисляется некая денежная сумма, которая образуется в результате продажи и приобретения квартиры.
Обычно такая ситуация образуется при продаже старой квартиры по более высокой цене, а приобретение новой по менее низкой.
Родители или заменяющие их лица, близкие родственники лишены возможности приобретения доли ребенка, который не достиг совершеннолетия.
Получение разрешения от органов опеки
Родители вслед за получением предварительного разрешения местных властей направиться в орган опеки и попечительства, куда сдают заявление с пакетом необходимых документов.
Обязательным требованием сделки является предоставление взамен проданной жилой площади покупка другой квартиры, которая не уступает по размерам и жилищным условиям.
Приобретаемая квартира должна быть лучше старой, соответствовать санитарно-гигиеническим и техническим требованиям.
Главная цель требования заключается в недопущении правонарушений относительно недееспособного ребенка, которые ущемляют его права и интересы.
Согласие на осуществлении сделки орган опеки и попечительства выдает в том случае, когда выполняется указанное требование.
Разрешительные бумаги орган выдает, если родители представили доказательства того, что права ребенка никоим образом не будут ущемлены.
Орган опеки и попечительства проводит некоторую деятельность, которая заключается:
| Показатели | Описание |
| В осуществлении проверки | правоустанавливающей документации на квартиру |
| В обследовании жилищных условий ребенка | который расценивается как недееспособное лицо |
| В освидетельствовании законности | предполагаемой сделки |
Заключение с позволением осуществления сделки органом выдается, если соблюдены утвержденные нормативами правовых актов условия. Оно должно содержать рекомендации по проведению сделки, ее порядку и условиям.
Основным критерием при вынесении заключения органа опеки и попечительства выступает не нарушение имущественных прав ребенка, не причинение морального вреда.
Оценивание и сравнение продаваемой и покупаемой жилой площади производится с учетом факторов.
К основным из них относятся:
| Показатели | Описание |
| Площадь | приобретаемой жилплощади |
| Рыночная стоимость жилплощади | — |
| Местоположение здания | где квартира приобретается |
| Наличие вблизи детских общеобразовательных, общевоспитательных учреждений | куда ребенок будет определен для обучения и воспитания |
| Подведение к зданию основных инженерных коммуникаций | газ/вода/электричество |
Встречаются случаи, когда орган отказывает в выдаче разрешительных бумаг из-за отсутствия хорошо развитой инфраструктуры, несмотря на то, что площадь покупаемого жилья больше.
Если предполагаемая сделка противоречит интересам несовершеннолетнего ребенка, то орган не удовлетворяет просьбу родителей.
Но в соответствии со статьями 28, 37 ГК орган опеки и попечительства не может самопроизвольно запрещать осуществление сделки, по которым отчуждается родителями право собственности ребенка.
Если родители решили обжаловать заключение органа опеки и попечительства, то они подают исковое заявление в судебный орган.
Он в ходе судебного производства гражданского дела рассматривает конкретные обстоятельства дела соответственно положения, закрепленного статьями 17 и 38 Конституции.
Порядок оформления
Регламент проведения сделки по купле-продаже установлен соответствующими правовыми актами, в которых даются подробные инструкции. Родители обязаны соблюдать их нормативы, следовать им, чтобы обеспечить сохранность прав своего ребенка.
Они должны помнить, что, несмотря на обстоятельства, закон во всех случаях гарантированно охраняет права детей, которые еще не достигли совершеннолетия.
Необходимые документы
Заявление с просьбой разрешить провести сделку пишется отдельно обоими родителями и подается в орган опеки и попечительства.
В нем указываются мотивы, вызвавшие необходимость осуществления сделки, предлагаемые условия, способы решения вопроса.
Вместе с заявлением подаются паспорта родителей, свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка.
В составе пакета должны содержаться:
В некоторых органах требуют сдать в дополнение справку, полученную из налоговой инспекции, которая подтверждает отсутствие долга по обязательным платежам.
Видео: купля-продажа доли в квартире
С какими проблемами можно столкнуться
Процедура купли-продажи квартиры, где имеется некая доля не достигшего совершеннолетия ребенка, осложнена ввиду предъявления дополнительных требований органом опеки и попечительства.
Они позволяют наиболее эффективно защитить права и интересы детей от посягательств, в результате которых дети могут лишиться жилой площади и оказаться на улице.
Сделка по реализации квартиры не может быть осуществлена, если:
| Показатели | Описание |
| Не будет приобретена новая квартира, в которой должна быть выделена доля на право собственности ребенка | она должна быть оформлена в установленном правовыми актами порядке. При этом необходимо учесть, что расположенное на окраине неблагоустроенная квартира, имеющая большой процент изношенности может стать причиной отказа органа опеки и попечительства |
| Ребенок не будет прописан соответственно статьи 3 Федерального закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», статьи 20 Гражданского закона | он должен быть прописан на какой-либо имеющейся у родителей жилплощади или у близких родственников, если они одобрили такое решение. Но вне зависимости наличия регистрационного учета ему должна быть выделена доля в приобретаемой квартире |
| Родители хотят жилую площадь купить в новостройке, которая еще не построена | вследствие невозможности возникновения у ребенка права собственности на недостроенный объект. Нет гарантий, что площадь построенной квартиры будет равна указанной в договоре. Вполне она может оказаться меньше, вследствие чего нарушаются права ребенка |
| Невозможности постановки ребенка на регистрационный учет | — |
Если несовершеннолетний ребенок является единоличным собственником, то процедуру практически невозможно осуществить, поэтому наилучшим вариантом будет оформление именно его доли в праве собственности.
К тому же многие покупатели не имеют желания связываться с приобретением жилой площади, где числится несовершеннолетний ребенок.
Покупка жилой площади в рассрочку может привести к получению отказа органа опеки и попечительства или приобретаемое жилье находится в стадии его возведения.
Законодательная база
К основным правовым актам, позволяющим продать жилую площадь, в которой имеется доля детей, относятся.
Конституция РФ:
| Статья | Описание |
| 17 | в Российской Федерации признаются и гарантируются права |
| 38 | материнство и детство, семья находятся под защитой |
Семейный кодекс:
| Статья | Описание |
| 60 | имущественные права ребенка |
| 65 | осуществление родительских прав |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 20 | место жительства гражданина |
| 26 | дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
Федеральный закон «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»:
| Статья | Описание |
| 3 | регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации |
Закон «О гражданстве Российской Федерации» № 62:
| Статья | Описание |
| 12 | приобретение гражданства Российской Федерации по рождению |
| 19 | выход из гражданства Российской Федерации |
«О гражданстве Российской Федерации» № 1948-I:
| Статья | Описание |
| 18 | приобретение гражданства в порядке регистрации |
| 19 | прием в гражданство Российской Федерации |
Федеративный закон:
| Номер | Описание |
| №48 | «Об опеке и попечительстве» |
Налоговый кодекс:
| Статья | Описание |
| 333.19 | размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями |
Вышеуказанные законодательные акты, учитывая права и интересы детей, предписывают родителям не совершать правонарушения, влекущие к административной ответственности.
И в заключении необходимо отметить, что любому ребенку необходима любовь и забота родителей, поэтому они должны исправно выполнять свой долг.
В повседневной жизни встречается много случаев, когда недобросовестные родители стараются обойти закон и обманным путем совершают противоправные действия в отношении своих детей.
При этом они удовлетворяют свои интересы, ущемляя своих детей в их потребностях, что недопустимо с точки зрения морали.