Зачастую большая семья родственников разного возраста живет в одной квартире, что затрудняет их существование. Они лишены возможности осуществления своего права на обеспечение нормальной жизнедеятельности, в силу чего перед ними встает проблема, касающаяся вопроса как разменять квартиру.
Процедура размена с юридической точки зрения не сложна, если в ней не проживают не достигшие совершеннолетия дети.
В соответствии с предписаниями законодательных актов на совершение сделки и получение положительного результата может повлиять присутствие ребенка, который не достиг совершеннолетия.
Заинтересованные в размене лица обязаны соблюсти его права и интересы согласно указаниям Семейного, Гражданского, Жилищного кодексов относительно соблюдения сохранности прав и интересов ребенка.
Орган опеки и попечительства выдает заключение после обследования жилищных условий ребенка, санитарно-технического состояния жилой площади, где он будет проживать в дальнейшем.
При размене жилой площади условия проживания новой квартиры должны соответствовать условиям, где проживал ребенок или быть лучше их. В противном случае сделка расценивается как недействительная.
Сообразно действующих законодательных актов ребенок, не достигший совершеннолетия, признается недееспособным, поэтому он не может быть участником сделки по размену.
Его интересы представляют родители или заменяющие их лица соответственно статьи 26 ГК. Если ему исполнилось полных 14 лет, он имеет паспорт, то ребенок вправе принять личное участие в сделке.
Любые виды сделок с недвижимостью, которые затрагивают интересы не достигшего совершеннолетия гражданина Федерации в государственных органах, включая орган Росреестра, не производятся без наличия соответствующего разрешения на их проведения.
Что это такое
Под понятием «размен квартиры» подразумевается любая сделка, в которой ее предметом становиться жилая площадь.
Конечной целью процедуры размена квартиры является ее замена на другую квартиру, удовлетворяющую заинтересованное в осуществлении процедуры лицо по своим параметрам.
Процедура размена предполагает улучшение жилищных условий, за исключением редких случаев, когда граждане вынуждены производить обмен в силу каких-либо причин.
В настоящее время в наибольшей степени распространились нижеприведенные виды размена жилой площади:
| Показатели | Описание |
| Равноценный | предполагающий его осуществление на сходные по площади и качеству квартиры |
| Некоторого количества квартир на одну | — |
| Неравноценный | когда осуществляется квартира с меньшей площадью на большей. В такой ситуации совершается дополнительная плата за разницу площадей |
| Одной на несколько квартир | — |
В последние годы процедура размена стала осуществлять в основном через сделку куплю-продажу, которая относится к альтернативной форме классического размена.
Как показывает практика, процедура размена зачастую совершается среди нанимателей квартир, комнат, которые не приватизированы.
Размен квартиры по приведенной ниже схеме обладает рядом достоинств, потому что позволяет учесть пожелания участников сделки, что существенно повышает шансы выбора.
Квартира выставляется на продажу, продавцам подыскивается больше всего приемлемый вариант из предлагаемого на рынке жилья, где продается недвижимость.
Подобная схема осложняется тем, что процедура длится продолжительное время. К тому не всегда удается найти покупателя, который сразу оплачивает сделку.
В условиях экономического кризиса, такого рода покупателей трудно найти, поэтому схема не пользуется большим спросом.
В сложившейся ситуации граждане вынуждены искать способы быстрого обновления жилой площади.
Зачастую размен квартиры осуществляется совершением взаиморасчетов, иногда требующих совершение дополнительной латы за жилое помещение.
Она устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью квартир, которые подлежат обмену.
Договор оформляется в установленном правовыми актами порядке, который подписывается обоими участниками сделки. Завершается процедура сделки регистрацией в Россреестре.
Полностью процедура считается завершенной, когда участники сделки получают на руки готовые документы, прописываются в квартире, после чего освобождают обмененные квартиры.
Куда обращаться
Для получения разрешения органа опеки и попечительства необходимо обратиться туда с заявлением, где описать как можно подробнее сложившуюся ситуацию, причины непременности размена, предполагаемые условия для проживания ребенка в дальнейшем.
При этом необходимо получить согласие органа опеки и попечительства, который выдает его, если не будут затронуты имущественные интересы ребенка.
К нему прилагаются:
Помимо перечисленных выше официальных бумаг предоставляются в орган опеки и попечительства паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка.
Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком
Операции по сделкам с недвижимостью, на которой прописан и проживает не достигший совершеннолетия ребенок, считаются осложненными, особенно если он собственник жилой площади или имеет в ней долю.
Необходимые условия
Применяемая схема осуществления размена, его порядок зависят от множества факторов, одной из которых является форма собственности квартиры, которую хозяева собираются обменять.
Но главным условием при совершении сделок является соблюдения предписаний законодательных актов, где указывается об обеспечении защиты прав и интересов ребенка.
До совершения сделки заинтересованные в размене лица должны заручиться письменным согласием органа опеки и попечительства, который занимается вопросами обеспечения прав и интересов малолетних российских граждан.
Неприватизированного дома
По предписаниям Жилищного кодекса можно осуществлять размен жилого дома, который неприватизирован его жильцами.
При этом допускается разменять его на несколько видов жилья меньшей площади либо поменять на дом с большей площадью.
Заинтересованным в размере гражданам нужно:
| Показатели | Описание |
| Найти подходящие варианты | — |
| Получить разрешение | органа опеки и попечительства |
| Составить договор | в нотариальной конторе об осуществлении размена |
| Подать подготовленные бумаги наймодателю | в качестве, которого выступает орган исполнительной власти |
| Заключить договор обмена | если наймодатель дает свое согласие |
Как показывает практика, наймодатель может отказать, если не будут соблюдены указаниями Жилищного кодекса.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Ранее к нанимателю неприватизированного жилья было предъявлено исковое заявление | с требованием расторжения, изменения условий договора социального найма |
| Право на пользование обмениваемым жильем | является предметом судебной тяжбы |
| Жилой дом признан непригодным | для постоянного проживания в нем людей |
| Неприватизированный жилой дом сносится | или реконструируется, переустраивается, перепланируется на основании соответствующего решения местного органа самоуправления |
Одной из веских причин отказа становиться заселение на коммунальную жилую площадь лица, у которого ухудшено состояние здоровья, вследствие тяжелой формы хронического заболевания при осуществлении обмена.
Муниципального жилья
Предоставляемые для размена документы рассматривает жилищная комиссия, которая образовывается под ведомством местного органа власти.
Без ее постановления, результат которого должен быть положительным размен невозможно осуществить.
Сообразно указаниям статьи 72 Жилищного кодекса гражданин, проживающий в муниципальной квартире, имеет право осуществлять:
| Показатели | Описание |
| Обмен жилой площади | которую они нанимают по договору социального найма на другую квартиру, если наймодатель предоставить свое согласие, оформленное в письменном виде. Помимо него в обязательном порядке должны дать свое согласие члены семьи, проживающие совместно на данной жилплощади. Требованием к иной жилплощади является наличие договора на условиях социального найма |
| Члены семьи | проживающие совместно с ним на жилой площади, собственником которого является муниципалитет, наделены правом затребования от нанимателя осуществления обмена на иную жилплощадь в разных зданиях либо квартирах, которая предоставляется по договору социального найма сторонним нанимателям |
| При отсутствии мирного соглашения | между нанимателем жилой площади и совместно проживающими с ним членами семьи об осуществлении обмена любая из заинтересованных сторон имеют возможность потребовать в ходе судебного разбирательства совершения обмена в принудительном порядке |
Судебный орган выносит свое постановление с учетом всех обстоятельств дела гражданского процесса, заслуживающих внимания аргументов, интересы лиц, которые проживают в квартире подлежащей обмену.
К тому же осуществить размен квартиры, принадлежащей на правах собственности муниципалитету, если в ней проживает несовершеннолетний ребенок, осуществляется с разрешения органа опеки и попечительства.
Если чадо является собственником
Согласно указаниям статьи 60 СК, статей 26, 28, 37 Гражданского кодекса действующих по всей территории Федерации сделки с недвижимостью, где проживают несовершеннолетние дети имеющие право собственности на него или на некую его часть должны проводиться с разрешения органа опеки и попечительства.
Чтобы разменять квартиру, в которой проживает ребенок, не достигший утвержденного правовыми актами возраста нужно, прежде всего, собрать потребные документы.
В число официальных бумаг, которые предоставляются для осуществления размена входит:
| Показатели | Описание |
| Согласие лиц | которые прописаны и проживают в ней |
| Копии паспортов | всех членов семьи |
| Свидетельство о рождении | ребенка, детей |
| Свидетельство о браке | или расторжении брака |
| Письменное согласие | второго супруга |
| Заявление | собственника жилой площади |
| Правоустанавливающие документы | в число коих входит договор мены, дарения, свидетельство права собственности, наследства |
| Заключение | органа опеки и попечительства |
| Справка учреждения Санэпидстанции | подтверждающая в надлежащем санитарно-гигиеническом, техническом состоянии |
| Квитанция | об уплате государственной пошлины |
Список документов в каждом конкретном случае размена жилой площади составляется в индивидуальном порядке в зависимости от обстоятельств дела.
Видео: как разменять квартиру
Особые нюансы
При затрагивании интересов несовершеннолетнего ребенка, который является собственником жилой площади при совершении сделки размена в обязательном порядке нужно получить разрешение органа опеки и попечительства.
На общих основаниях осуществляется размен квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, потому что факт его проживания на жилой площади не предоставляет ему право быть полноправным собственником.
Достигший 14-летнего возраста ребенок наделяется правом совершения любых видов сделок, включая с недвижимостью с согласия родителей или заменяющих их лиц – опекуна, попечителя, оформленного письменно.
В сделке в обязательном порядке должен присутствовать представитель органа опеки и попечительства.
Ребенок на имущество, находящегося в собственности у родителей не имеет право собственности, но он может проживать вместе с ними, владеть имуществом, пользоваться им на правах кровного родства по обоюдному согласию.
Указанное положение закреплено в статье 66 Кодекса о браке и семье.
Отчуждение жилья сообразно статье 13 Федеративного закона «О жилищных отношениях», которое находится в совместной собственности, может осуществляться с согласия всех собственников жилья.
Нельзя осуществлять обмен жилой площади без разрешения органа опеки и попечительства, если в ней проживают:
| Показатели | Описание |
| Не достигшие совершеннолетия дети | обязательным условием является получение согласия органа опеки и попечительства |
| Граждане | признанные соответственно медицинского заключения недееспособными или ограниченно дееспособными, которые причислены к членам семей нанимателей, желающих произвести обмен |
Заинтересованные лица в осуществлении лица должны предоставить на рассмотрение в судебный орган вместе с исковым заявлением имеющие у них варианты обмена квартир, договор социального найма.
Невозможен обмен согласно предписаниям правовых актов муниципального жилья на приватизированную квартиру.
При разводе граждан квартира, находящаяся у них на правах собственности должна быть разделена на некие доли в зависимости от количества членов семьи.
Соответственно указаниям законодательных актов размен квартиры с несовершеннолетним ребенком через загс осуществляется с учетом его интересов. При этом доля ребенка подлежит вычету из общей площади квартиры.
Размен приватизированных квартир в основном производится способом ее продажи с одновременным приобретением новой взамен старой. Но встречаются случаи производства прямого обмена, в результате чего заключается договор мены.
Законодательная база
К основополагающим законодательным актам, регулирующим вопросы относительно несовершеннолетних детей, относятся.
Семейный кодекс:
| Статья | Описание |
| 60 | имущественные права ребенка |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 26 | дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
Кодекс о браке и семье:
| Статья | Описание |
| 66 | осуществление родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка |
Жилищный кодекс:
| Статья | Описание |
| 17 | назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением |
| 72 | право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма |
Российское законодательство по гражданским правам обеспечивает защиту интересов ребенка, если он не достиг 18-летнего возраста.
И в заключение необходимо отметить, что, несмотря на запрет действующих законодательных актов права и интересы малолетнего гражданина России нарушаются неоднократно.
При возбуждении гражданского судопроизводства по делам совершения сделок с недвижимостью суд принимает сторону ребенку, обеспечивая ему защиту его прав.
Виновные лица привлекаются к применению меры воздействия в виде административной, уголовной ответственности.