Нежилые помещения предназначены для решения различных бизнес-задач. Это может быть продуктовый или промтоварный магазин, склад, офисное здание, парикмахерская или туристическое агентство. Нередко бизнес меняет профиль, что требует переделки помещения. Для перепланировки требуется разрешение контролирующих органов.
Общие понятия
Собственник нежилого помещения нередко принимает решение поменять его функционал.
Если собственник решает вместо салона красоты организовать в помещении продуктовый магазин или пекарню, нужна масштабная перепланировка, как функциональное назначение комнат полностью поменяется.
Помещение должно соответствовать бизнес-задачам, то есть иметь определенные характеристики, необходимые для ведения коммерческой деятельности юрлица.
Однако эти характеристики должны отвечать не только целям бизнесмена, но и положениям российского законодательства.
Перепланировка может проводиться двумя разными способами:
| Показатели | Описание |
| В первом случае собственник не меняет функциональное назначение комнат | но хочет улучшить их характеристики, расширить площадь, создать более комфортны условия для работы персонала и т.п. |
| Во втором случае помещение полностью перепрофилируется | затрагиваются несущие конструкции, инженерные сети |
Последний вид перепланировки более сложен для собственника, так как ему придется получать разрешение в нескольких инстанциях и согласовывать масштабный технический проект.
Перепланировка жилого помещения – это работы по изменению его конфигурации, площади, функционального назначения комнат.
В нее входят следующие работы:
| Показатели | Описание |
| Увеличение метража комнат | за счет сноса перегородок и установки новых ненесущих стен |
| Устройство новых дверных и оконных проемом | ликвидация прежних проемов, пробивка входной двери в несущей стене |
| Изменения расположения функциональных комнат | — |
| Устройство торговых залов и складских помещений | за счет привлечения технических помещений и др. |
Все перечисленные виды работ проводятся только с разрешения контролирующих органов. Адаптация нежилого объекта под нужны бизнеса может быть потенциально опасна, особенно если помещение находится на первом этаже жилого дома.
Что это такое
Разрешение на перепланировку – это основной документ, который дает собственнику право на начало работ и подтверждает их законность. Никакой бизнес-объект не может быть законно перепланирован без такой бумаги.
Если собственник решится на строительно-ремонтные работы без согласования с контролирующими органами, его ждет как минимум крупный штраф, как максимум – уголовное разбирательство или лишение помещения.
Чтобы получить разрешение, собственник обязан:
| Показатели | Описание |
| Заказать проект или эскиз | в зависимости от масштаба задуманной перепланировки |
| Получить техническое заключение | о том, возможно ли провести перепланировку так, как хочется |
| Собрать нужные бумаги | — |
| Пройти процедуру | установленную законом |
Важно, где именно распложен объект нежилой собственности- в отдельно стоящем нежилом здании или в многоквартирном жилом доме.
Проще всего получить разрешение, если при перепланировке не затрагиваются интересы частных лиц, нет угрозы их жизни и здоровью.
Кто может обратиться
За разрешением на перепланировку может обратиться как непосредственный собственник, так и его представитель.
В список входят:
| Показатели | Описание |
| Владелец помещения | имеющий свидетельство о праве собственности |
| Арендатор или субарендатор | если имеет разрешение от собственника и доверенность от его имени на проведение перепланировки |
| Доверенное третье лицо (посредник) | выступающее от имени собственника, при наличии доверенности от него |
Обращение в контролирующие органы – это заявление, к которому приложены нужные бумаги. Проверив полномочия заявителя и законность представленных документов, инспектор пример решение.
Оно может быть как положительным, так и отрицательным. Чтобы не получить отказ, нужно заранее проконсультироваться у специалистов относительно реальности задуманного проекта.
Куда следует идти
Где получить разрешение на перепланировку? Собственник (арендатор или представитель владельца) должен обратиться в тот или иной контролирующий орган, ориентируясь на тип основного здания.
Идти нужно в одну из следующих инстанций:
| Показатели | Описание |
| Если перепланировка проводится в отдельном нежилом здании | работы следует согласовывать в Бюро технической инвентаризации (или БТИ). Здесь же придется узаконивать ранее сделанные изменения планировки, не отраженные техпаспорте |
| Если нежилое помещение располагается на первом (втором) этаже многоквартирного здания | то идти нужно в жилищную инспекцию (или городскую комиссию по жилому фонду, в зависимости от муниципального образования) |
Кто дает разрешение на строительно-ремонтные работы в Москве:
| Показатели | Описание |
| Если речь идет о перепланировке нежилого объекта, находящегося в жилой высотке | контролируется процедура Московской жилищной инспекцией (Мосжилинспекция) |
| Если помещение распложено в доме, причисленном к памятникам архитектуры | то придется получать дополнительное разрешение в Москомнаследии |
| Если же объект нежилой недвижимости приобретен в здании, которое является имуществом муниципалитета | то придется обращаться за разрешением еще и в Департамент имущества г. Москвы |
| Если речь идет о здании нежилом | то разрешает проведение работ Межведомственная комиссия окружной префектуры |
| Вопросами использования фасадов столичных зданий занимается ГлавАПУ (Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры) | поэтому при необходимости устроить отдельный вход в офисное помещение владельцу придется обращаться туда |
Оспорить отказ контролирующего органа собственник может через суд, если уверен, что своими действиями не причиняет вреда жильцам, а все запланированные работы проводятся в соответствии с законами.
Как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения
Сложности в получении разрешения на перепланировку возникнут в том случае, если у собственника масштабный проект. Особенно непросто получить разрешение на манипуляции с несущими стенами в определенном типе зданий.
В жилом доме и отдельном здании нежилого типа собственник может сделать запрос на присоединение к основному помещению подвала или антресольного этажа. Это позволит существенно увеличить площадь коммерческого объекта.
Перед тем как обратиться в контролирующий орган за разрешением, нужно завершить все этапы подготовительных работ.
Кроме того, стоит учесть, что положительное решение нужная инстанция примет только в том случае, если выполнены определенные условия.
Для проведения масштабный работ следует сделать замеры, особенно если намечается снос части несущей конструкции.
Чтобы результатом нарушения целостности стены или перекрытия не стало обрушение дома или появление трещин, разрабатывать проект должна специализированная строительно-ремонтная фирма (проектное учреждение).
Необходимые условия
Чтобы получить разрешение на перепланировку, необходимо заказать проект.
Сделать его может только та организация, которая отвечает определенным требованиям:
| Показатели | Описание |
| Имеет допуск к проектным работам | непросроченный |
| Является членом СРО проектировщиков | саморегулируемая организация |
| Имеет опыт оказания подобного рода услуг | — |
Если какое-то из условий отсутствует, появляется риск потерять деньги, время и получить отказ от контролирующего органа.
Перепланировку можно делать не только по проекту. Если в ходе работ не будут затрагиваться «мокрые» помещения (санузлы, кухонные помещения), вентиляционные ходы, несущие стены, то разрешается согласование по эскизу.
Разрешение на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании довольно просто получить, если собственнику удастся доказать следующее:
- перепланировка не нарушает санитарные нормы;
- никакой опасности для сотрудников и посетителей нет;
- нет опасности возгорания как в самом перепланированном помещении, так и во всем здании;
Разрешение на перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме получить сложнее. Согласовывать проект придется с несколькими инстанциями.
Кроме того, обязательное условие – получить согласие жильцов дома на проведение ремонтно-строительных работ. Причем согласие это должно быть оформлено письменно, в виде акта.
Удастся ли получить разрешение, зависит еще от нескольких факторов технического характера. Все они выявляются специалистами БТИ при осмотре помещения, предназначенного для перепланировки.
Что учитывается:
- Степень изношенности стен, плит перекрытия, пола.
- Состояние канализации, водопроводной и отопительной системы.
- Состояние электрических сетей, особенно в случае установки более мощного электрооборудования.
Если коммуникационные сети старые, то собственник для получения разрешения может обновить их за свой счет.
Еще одним немаловажным условием получения положительного ответа на запрос является соответствие целевого использования комнат и всего помещения именно тому виду деятельности, который заявлен в учредительных документах.
Когда контролирующий орган может отказать в выдаче разрешения?
Возможны отрицательные решения в следующих случаях:
- не обустроен пандус;
- не сделана звукоизоляция или гидроизоляция;
- не предусмотрен отдельный пожарный выход.
Отказ может быть получен и в том случае, если нарушен утвержденный стандартами воздушно-тепловой обмен либо запланирован снос внутренних несущих стен.
Преследуемые цели
Задумывая перепланировку, владелец нежилого объекта добивается улучшения эксплуатационных характеристик помещения в связи с изменением его целевого использования.
Если профиль деятельности поменялся, то у собственника просто нет другого выхода, кроме как переделать помещение под нужды нового бизнес-проекта.
Чаще всего цели собственника ограничиваются следующим набором функциональных изменений:
- установка дополнительного санитарного оборудования;
- установка дополнительных приборов отопления;
- прокладка новой системы водоснабжения;
- оборудование отдельного кухонного помещения с мощным оборудованием;
- разукрупнение большого помещения и пр.
Причины перепланировки собственник должен изложить в заявлении. Контролирующий орган проверит соответствие профиля работы юрлица и характер перепланировки.
Порядок оформления
Чтобы согласовать проект и получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, собственник прежде всего должен подготовить пакет документов, в который входят:
| Показатели | Описание |
| Технический паспорт БТИ | форма 1А |
| Выписка о техсостоянии помещений | форма 5 |
| Свидетельство | о праве собственности |
| Поэтажный план | — |
| Экспликация | — |
| Проект перепланировки (либо эскиз) | по необходимости |
| В случае затрагивания инженерных сетей и коммуникаций – разрешения от соответствующей инстанции (или нескольких инстанций) | СЭС, пожарный надзор, ДЭЗ и пр. |
Важно знать, какие работы обязательно потребуют составления полноценного проекта. Это объемный документ, составленный на нескольких листах и включающий несколько дополнительных документов.
Составлять проект нужно, если перепланировка включает:
| Показатели | Описание |
| Демонтаж стен | при котором происходит увеличение нагрузки на имеющиеся перекрытия |
| Установка дополнительных лестниц | — |
| Манипуляции с несущими стенами | — |
| Изменения конфигурации (конструкции) пола | усиливающие нагрузку на него |
| Установка дополнительного оборудования | усиливающего нагрузку на имеющиеся внутридомовые сети |
Обязательно придется брать техническое заключение о состоянии несущих стен и перекрытий здания.
Какие еще документы понадобятся:
| Показатели | Описание |
| Учредительные документы юрлица | — |
| Акт-согласие жильцов дома | или управляющей компании |
| Договор страхования | на случай порчи имущества или нанесения вреда здоровью людей |
Собрав документы, собственник или его представитель подает их в контролирующую инстанцию. Решение принимается в течение 1-1,5 месяцев.
После чего собственника получит оповещение. Получив разрешение, он имеет право немедленно приступить к работам.
По завершении перепланировки готовый объект принимается межведомственной комиссией. Результатом приемки становится специальный акт, подписанный всеми членами комиссии и ставленый в трех экземплярах.
На основании акта собственник в дальнейшем оформляет новый техпаспорт, вносит изменения в кадастровый план и свидетельство собственника.
Как выносится
Разрешение выносится жилинспекцией или специалистами БТИ на основании заявления, представленных документов и визуального осмотра помещения. Срок годности выписки из БТИ – ровно один год.
Основной документ, который позволит получить положительное решение, – это проект перепланировки.
Он должен быть оформлен правильно, а значит, заказать проект нужно в лицензированной организации, обладающей определенными компетенциями.
Если вынесено положительное решение, то собственник получает его в письменной форме вместе с журналом строительно-ремонтных работ. В этом документе нужно фиксировать этапы перепланировки.
После окончания работ составляются:
- Акт выполненных работ.
- Акт о завершении перепланировки нежилого помещения.
БТИ оформляет новый техпаспорт, затем исправляются кадарстровые записи и свидетельство собственности.
Когда не требуется
Перепланировка может быть настолько незначительной, что получать разрешение в контролирующих инстанциях не нужно.
Если затрагиваются инженерные сети или переносится сантехоборудование, сносятся стены и выбиваются новые проемы, увеличивается высота проема или конфигурация пола, то получать разрешение нужно на общих основаниях.
В законе прописаны изменения, которые в силу своей незначительности не могут нанести вреда окружающим людям, привести к порче имущества, никак не нарушают законодательство, а потому не требуют разрешительного вердикта.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Косметический ремонт (отделка) помещения | — |
| Замена оборудования | аналогичным по функционалу и мощности |
| Монтаж и демонтаж встроенной мебели | не отмеченной в техплане в виде отдельных помещений |
По новым правилам, есть виды работ, на которые не нужно получать разрешение, но и которых следует уведомлять контролирующие органы.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Возведение легких гипсокартонных стен | не несущих нагрузку на пол |
| Изменение формы тамбурной зоны | с сохранением ее площади |
| Ликвидация проема в простенке | — |
Эскиз рисуется непосредственно на ксерокопии поэтажного плана.
О проведенных работах собственник должен подать уведомление в одну из инстанций так же, как это делается при получении предварительного разрешения перепланировку.
Видео: разрешение на перепланировка
Важные нюансы
Жесткие требования относительно получения специального разрешения на перепланировку нежилых объектов связаны с потенциальной опасностью любых строительно-ремонтных работ в отстроенном здании.
Неправильно составленный проект, нарушение санитарных и технических требований, пренебрежение требованиями законодательства может привести к негативным последствиям:
| Показатели | Описание |
| Обрушению части дома | — |
| Образованию трещин | в панельных стыках |
| Ухудшению условий проживания | плесень, сырость, посторонние запахи |
| Материальному ущербу | затопление, порча имущества |
| Ограничению доступа | к общедомовым коммуникациям |
| Нарушению требований звукоизоляции | — |
Разрешение на перепланировку выдается после тщательной проверки возможностей внести соответствующие изменения в конфигурацию помещений и инженерные сети.
Порой заметить детали и учесть нюансы под силу только опытным специалистам, хорошо разбирающимся в специфике того или иного типа здания.
Собственнику, который решился на проведение несогласованной или незаконной перепланировки, грозит административный штраф в размере 300-350 тыс. рублей.
Последствия в виде гибели людей или порчи имущества на значительные суммы может привести к реальному тюремному сроку и продаже объекта коммерческой недвижимости с молотка.
Чем регулируется
Вопросы перепланировки объекта нежилой недвижимости рассмотрены в:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Перепланировка осуществляется согласно:
| Номер | Описание |
| СНиП 31-06-2009 | «Общественные здания и сооружения» |
Отказать в выдаче разрешения БТИ или жилинспекция может на основании положений:
| Статья | Описание |
| 27 ЖК РФ | отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Штраф за нарушение закона о перепланировке назначается на основании:
| Статья | Описание |
| 7.21 КоАП | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 29 ЖК РФ | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Разрешение на перепланировку выдается жилинспекций или БТИ в зависимости от того, в жилом или нежилом здании собственник планирует провести работы.
Основанием для принятия того или иного решения становятся заявление собственника, объясняющее целевое назначение работ, к которому приложены правоустанавливающие и технические документы.
Основной документ при масштабных работах – это проект перепланировки.