Многие граждане задаются вопросом, обязательна ли, писать расписку при получении задатка, если совершается сделка с недвижимостью. По большей части граждане начинают интересоваться сопутствующими документами при намерении осуществить какую-либо сделку, например, куплю-продажу.
Продажа квартиры документально может быть сопровождена документом, который именуется распиской.
В нормативно-правовых актах, таких как Гражданский кодекс либо Жилищный расписка в качестве требуемого документа не указана. Но ее повсеместно применяют в сделках напрямую связанных с жилой площадью.
Ее форма аналогична форме иных видов расписок, которые широко используются при сделках кредитных учреждений, со сделками, где применяются векселя.
В нормативах Гражданского кодекса косвенно указывается на обязательность предъявления расписки в письменной форме при совершении сделок купли-продажи с последующим заключением договора.
При его подписании заинтересованные в сделке стороны применяют на себя некие обязательства, включая денежные.
Договор купли-продажи предусматривает продавцу квартиры передать ее покупателю на праве собственности. Покупатель обязуется принять квартиру, заплатив денежные средства за нее по договорной цене, установленной сторонами сделки.
При этом право собственности переходит к новому владельцу со дня осуществления регистрации в управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Процедура регистрации не удостоверяет фактическое исполнение обязательства покупателя по выплате средств за квартиру.
При отсутствии подтверждения оплаты продавец теоретически может применить предусмотренные заключенным договором санкции. Расписка в качестве односторонней сделки необходимо для предотвращения такого рода ситуацию.
При продаже недвижимости каждый российский гражданин обязан уплатить налог НДФЛ, размер которого составляет 13% от общего дохода.
В него входят все виды получаемых ими доходов, включая доход от реализации недвижимого имущества. Но при этом они наделены правом получения налогового вычета при покупке жилой площади.
Что это такое
Под термином «расписка» понимается документ, удостоверяющий передачу денежных средств одним лицом другому в качестве задатка. Как правило, ее пишет получившее задаток лицо, подтверждая тем самым о получении денег от покупателя.
Содержание расписки должно быть сформулировано четко и ясно, чтобы не вызывать сомнение при его предъявлении в какие-либо инстанции.
По определению действующего законодательства расписка выступая как односторонний документ, должна подтверждать конкретный имеющий юридическую силу факт.
Ее надлежит составить грамотно без орфографических ошибок с сохранением делового стиля в соответствии с правилами канцелярского делопроизводства.
Одной из обеспечительных мер в совершении сделок является залоговая расписка. Она подлежит написанию при получении одним из участников любого вида сделки какого-либо предмета, включая жилую площадь.
Залог обычно предоставляется кредитору, если он предоставил заемщику некие денежные средства в долг.
Чтобы продажа квартиры не расценивалась как получение дохода, она должна пробыть в собственности не меньше определенного количества времени.
Норма действует с начала прошедшего, в соответствии с которой срок владения составляет 5 лет или 3 года, если квартира была получена в подарок, недавно приватизирована или получена в порядке наследования.
Если это условие не соблюдается, то придётся платить 13 % подоходного налога со стоимости сделки.
Его можно уменьшить на величину налогового вычета, если стоимость квартиры не превышает 1 000 000 рублей либо на сумму, за которую квартира была приобретена.
Но, учитывая цены на недвижимость, размер налога НДФЛ получается внушительной, поэтому владельцы реализуемой квартиры зачастую стремятся занизить ее стоимость.
Продавцу невыгодно в документах указывать истинную стоимость квартиры, поэтому в расписку и договор вписывается не фактическая стоимость квартиры, а умышленно заниженная.
Но такое действие противоречит интересам покупателя, потому что он получить меньший размер налогового вычета.
Чтобы устранить разногласия участники сделки купли продажи пишут две расписки. В одной из них пишется действительная стоимость квартиры, в другой – на оставшуюся сумму.
В пункте о назначении денег указывается, что денежные средства из расходованы на неотделимые улучшения — ремонт, дизайнерское оформление.
Схема расценивается в качестве неправомерного действия и влечет к применению меры ответственности за уклонение от уплаты налога. Норма приведена в положениях статьи 198 Уголовного кодекса.
Кто попадает под категорию
По общепринятым правилам расписку должен написать продавец квартиры, если он пожелал взять задаток с продавца за реализовываемую им квартиру.
Задаток входит в число обеспечительной меры, которая является гарантом совершения сделки купли-продажи квартиры.
Куда следует обратиться
Расписку следует оформить в нотариальной конторе, чтобы она обрела законную силу. Наилучшим вариантом является обращение к нотариусу, оформляющему сделку купли-продажи квартиры.
При возникновении необходимости, например, спорных ситуаций расписка способствует соблюдению исполнения денежных обязательств.
Составление расписки при продаже квартиры
Как правило, в расписке указывается размер задатка, который передается владельцу квартиры. Точная сумма передаваемых денежных средств назначается участниками сделки купли-продажи квартиры.
Указаний по поводу его размера в законодательных актах не предусматривается, но на практике многие участники сделки останавливаются на 10-15% от рыночной стоимости квартиры.
Необходимые условия
При составлении расписки нужно руководствоваться определенными правилами, чтобы она обрела юридическую силу.
Как показывает судебная практика об оспаривании сделки купли-продажи квартиры, судебный орган принимает на рассмотрение только письменный документ. Причем он должен быть написан с учетом требований, касающихся деловых бумаг.
Покупатель может настаивать продать квартиру за меньшую стоимость, но продавец может ориентироваться на цены подобных квартир на рынке недвижимости.
Окончательная стоимость квартиры в основном устанавливается по договоренности участников сделки купли-продажи. В редких случаях она может превышать существующие рыночные цены.
Заключение договора с распиской о получении задатка является наилучшим вариантом оформления его передачи. Он налагает на участников сделки купли-продажи ответственность, имеющую законное основание.
Если покупатель откажется в дальнейшем от совершения сделки купли-продажи, то теряет переданный продавцу задаток. Тот в свою очередь при отказе продавать квартиру лицу, от которого взял задаток, обязан вернуть его в удвоенном размере.
В расписке могут быть включены значимые для обеих сторон условия, например, обязанности продавца оплатить коммунальные платежи, выписать всех прописанных в квартире лиц в продолжение какого-либо отрезка времени. Но они с юридической точки зрения не существенны.
По общепринятым правилам, она составляется в двух экземплярах. Один из экземпляров отдается покупателю, а другой остается у продавца.
Для налогового вычета
В расписке в обязательном порядке нужно указать, с какой целью покупатель передает денежные средства продавцу и окончательную цену реализовываемой квартиры.
Покупатель соответственно указаниям Налогового кодекса имеет право получить налоговый вычет, который устанавливается соразмерно стоимости приобретенной квартиры.
Если в ней указана заниженная цена, то естественно он получить меньшую сумму вычета.
Его размер устанавливается на основании заключения о стоимости имущества, где предусмотрено обязательство физических лиц по налогообложению.
Норма предусмотрена статьей 220 НК, в которой разъясняются правила налогообложения получаемого гражданами дохода.
На неотделимые улучшения
При совершении сделки купли-продажи заинтересованные стороны устанавливают порядок расчетов, при котором покупатель должен внести задаток.
Его численный показатель представлен в процентном соотношении от окончательной стоимости квартиры.
При оформлении расчетов распиской о передаче денег в счет неотделимых улучшений квартиры при реституции продавец может заявить о соразмерном уменьшении уплаченной цены за квартиру.
Например, в результате износа квартиры или он может утверждать о возвращении квартиры в отсутствие дорогостоящих неотделимых улучшений, если в квартире был сделан ремонт.
Покупатель должен доказать доказывать свое право на превышающую указанную в договоре сумму.
При рассмотрении подобного рода спорных ситуаций в судебном порядке оформление взаиморасчетов может быть признано судом злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение от уплаты налогов.
Он имеет полное право отказать удовлетворить иск лица, обратившегося в него сообразно статье 10 ГК.
Если заинтересованные в совершении сделки стороны оформляют дополнительное соглашение, где указывается действительная стоимость квартиры, то возникает риск оспаривания контрагентом самого факта подписания такого соглашения.
Судебный орган вправе назначить экспертизы на проверку подлинности расписки, подписи.
Но результат экспертизы не всегда позволяет получить однозначный ответ на поставленные судом вопросы. В сложившейся ситуации денежные средства возвращаются в полном объеме.
Помимо того судебный орган может применить указания статьи 10 ГК РФ. Безусловно, его решение по конкретной спорной ситуации, включая признание расписки договором купли продажи на квартиру недействительной.
Хотя как показывает судебная практика, встречаются случаи удовлетворения интересов покупателя.
К договору
Расписка является документальным подтверждением факта передачи денежных средств покупателем продавцу, у которого берет квартиру.
Она может быть приложена к предварительному договору, который заключается на первоначальном этапе сделки купли-продажи.
Расписка вкупе с договором гарантирует совершение сделки купли-продажи в будущем, но может выступать в качестве самостоятельного документа.
Порядок составления
Законодателем не учреждена унифицированная форма расписки в качестве документа. Она пишется в произвольной форме с соблюдением правил канцелярского делопроизводства.
Граждане могут найти образец написания расписки во многих источниках, включая сайты отдельных государственных органов и коммерческих образований в сети интернет.
Содержание расписки о том, что получен задаток от покупателя:
| Показатели | Описание |
| Наименование документа | — |
| Персональные данные участников сделки купли-продажи | включая паспортные данные, половую принадлежность, дату и место их рождения |
| Домашний адрес покупателя и продавца | участвующих в сделке купли-продажи, место постоянного проживания |
| Основание составления расписки с указанием предмета сделки | например, подлежащей реализации квартиры. Ее почтовый адрес, характеристики |
| Размер передаваемых денежных средств | в цифровой и прописной форме |
| Условия основного договора | дата его заключения |
| Окончательная стоимость квартиры | порядок совершения платы за квартиру |
Расписка пишется собственноручно продавцом при двух свидетелях. Она подписывается продавцом и покупателем, что подтверждает передачу и получение денежных средств и свидетелями.
На ней проставляется дата ее составления, подписи должны быть расшифрованы. Если она оформляется в печатной форме, то обязательно ее заверение в нотариальной конторе.
Расписка не подлежит регистрации в управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Прилагаемые документы
При совершении сделки купли-продажи представляются в нотариальную контору нижеперечисленные документы:
| Показатели | Описание |
| Паспорта участников сделки купли-продажи | удостоверяющие их личность |
| Правоустанавливающий акт | на реализовываемую квартиру, свидетельство о праве собственности |
| Удостоверение правового основания | в результате чего продавец получил квартиру, например, договор мены, дарения, приватизации |
| Технический паспорт | включая план квартиры и экспликацию отдельных помещений с указанием их геометрических размеров и площади |
| Кадастровый паспорт | — |
| Единый жилищный протокол, выданный ЕИРЦ | в нем указывается число прописанных в квартире лиц |
| Выписка из единого реестра прав недвижимости | подтверждающая об отсутствии наложения на квартиру ограничений, обременения, ареста в отношении реализовываемой квартиры |
| Согласие второго супруга | заверенное в нотариальной конторе, если продавец находится в официальном браке |
| Разрешение органа опеки и попечительства | если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок |
| Расписка | о получении денежных средств в качестве задатка |
В отдельных случаях может потребоваться справка, удостоверяющая о нормальном психическом состоянии продавца, его дееспособности, что позволяет совершать юридические действия.
Видео: расписка покупателя
Важные нюансы
В соответствии с указаниями статьи 558 ГК договор купли-продажи расценивается в качестве заключенного со времени осуществления государственной регистрации органом Росреестр.
При этом возникают права и обязанности участников сделки, что позволяет применить обеспечительные меры.
В основном задаток передается покупателем на этапе заключения предварительного договора о совершении сделки купли-продажи в последующем.
Если какое-либо лицо берет в долг у другого лица денежные средства, то он должен дать лицу, давшему ему деньги расписку.
Она носит название долговая расписка, которая представлена в виде письменного документа.
Расписка в такой ситуации подтверждает факт принятия денежных средств. Она может не заверяться нотариусом, потому что является простым документом.
Но в целях обеспечения некой защиты в непредвиденных ситуациях ее можно заверить в нотариальной конторе.
Если взявшее в долг лицо не возвращает денежные средства, то предъявляется в судебный орган вместе с исковым заявлением как подтверждение.
Как правило, при возврате взятых у покупателя денежных средств, пишется обратная расписка при продаже квартиры, подтверждающая указанный факт.
Она предусматривает отмену совершения сделки купли-продажи квартиры по какой-либо причине. Задаток при этом возвращается в двойном размере, о чем предусмотрено в нормативно-правовых актах.
В статье 408 Гражданского кодекса отмечено, что покупатель вслед за получением задатка обязан дать расписку.
В ней покупатель должен признаться о получении задатка от продавца квартиры. Но она может быть заменена надписью на расписке, которую он получил в свое время при даче задатка.
Законодательная база
Вопросы относительно совершения сделки купли-продажи регламентируются рядом законодательных актов.
В них приводится порядок оформления документации, условия и основания совершения сделки, последствия неисполнения обязательств заинтересованных в ее проведении лиц.
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 380 | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
| 454 | договор купли-продажи |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
Налоговый кодекс:
| Статья | Описание |
| 217 | доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) |
| 208 | доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации |
| 209 | объект налогообложения |
| 210 | налоговая база |
| 219 | социальные налоговые вычеты |
| 220 | имущественные налоговые вычеты |
| 224 | налоговые ставки |
| 333.19 | размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями |
| 333.24 | размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий |
| 333.25 | особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий |
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №122 | «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
| №48 | «Об опеке и попечительстве» |
Акт:
| Номер | Описание |
| — | «Основы законодательство о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
Предоставление покупателем задатка подтверждает его намерение выкупить квартиру у продавца, поэтому сделка купли-продажи совершается по истечению установленного ими срока.
И в заключении необходимо отметить, что покупатель должен обезопасить себя, потребовав от продавца расписку при передаче денежных средств в качестве задатка.
Она может понадобиться, если возникнут какие-либо преткновения при совершении сделки купли-продажи.
В последние годы на рынке недвижимости совершается много мошеннических схем, поэтому расписка в некоторой степени становится гарантом для покупателя в получении квартиры.