Программа ипотечного кредитования приобрела наибольшую популярность среди российских граждан. С каждым годом желающих купить собственное жилье с помощью государства растет, потому что собрать денежные средства на приобретение жилья невозможно. Отсутствие жилья граждан порождает социальную проблему в масштабах страны, поэтому государство ведет целенаправленную работу для ее разрешения.
Общие положения
Под понятием ипотечное кредитование подразумевается предоставление кредитных средств банками под залог, в качестве которого выступает недвижимость.
Данная норма закреплена в Федеральном законе:
| Номер | Описание |
| №102 | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Предмет залога становится гарантией возврата кредитных средств, позволяющий минимизировать банкам риски.
В их число входят:
| Показатели | Описание |
| Потеря трудоспособности заемщика | либо его преждевременная кончина |
| Утрата платежеспособности заемщика | в результате утраты постоянного рабочего места |
| Девальвация национальной валюты | вследствие экономического кризиса |
| Воздействия чрезвычайных, стихийных бедствий на предмет залога | который может повредиться либо он будет уничтожен |
| Раздел имущества | сопряженный с разводом супругов |
Из-за нестабильной обстановки, связанной с экономическим кризисом ипотечное кредитование приобретает риски. Они сопровождают ипотечный кредит на протяжении действия ипотечного договора.
Процентные начисления на ипотечный кредит в отдельных случаях превышают стоимость жилья в разы.
Такое явление напрямую связано с установлением высоких процентных ставок, продолжительностью ипотечного кредитования, равного от 10 до 30 лет. Процентные ставки назначаются банками в размере от 12 до 17%, учитывая срок кредитования.
Основная цель ипотечного кредитования физических лиц заключается в приобретении жилой площади.
В ходе проведения операции в качестве кредитора выступает банк, который выдает кредитные средства для приобретения недвижимости на определенных условиях.
Банк оформляет приобретенное жилье как предмет залога только после его регистрации Федеральной регистрационной службой.
Заемщик совершив сделку о его покупке должен подать заявление в ФРС об осуществлении регистрации. К нему он должен приложить требуемые в таких случаях документы.
Их перечень установлен законодателем, который предусмотрел положения в Федеральном законе:
| Номер | Описание |
| №122 | «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
Что это такое
Определение ипотеки установлено предписаниями законодательных актов. Сообразно им ипотекой принято понимать форму залога. Он передается в качестве гарантий по обеспечению обязательств банку, который выдает ипотечный кредит.
При этом предмет залога остается во владении заемщика, который лишается возможности осуществления с ним каких-либо сделок.
К предмету залога относятся любая недвижимость в виде:
По своей сути ипотека предоставляет заемщику купить жилье, на которое он обретает право собственности. Но оно становится объектом обременения, поэтому заемщик теряет его, если не сможет погасить кредитные средства.
В сложившейся ситуации жилье отходит к банку, который реализовывает его с публичных торгов. Средства, вырученные в результате продажи жилья, идут на покрытие долга.
На кого распространяется
Любой российский подданный имеет право получить ипотечный кредит, если он зарегистрирован Федеральной миграционной службой по конкретному адресу.
Но к нему предъявляются требования, которых банк придерживается при вынесении решения о предоставлении кредитных средств.
К ним относится:
| Показатели | Описание |
| Наличие трудового стажа не менее чем 5 лет | причем на последнем рабочем месте он должен составлять полгода |
| Нуждаемость в улучшении жилищных условий | — |
| Достаточность средств | для осуществления ежемесячных платежей, которые позволяют погашать ипотечный кредит |
Они выдаются лицам, которые к моменту заключения ипотечного кредита достигли возраста равного 22 годам. Если лица мужского пола не призывались на срочную военную службу, то им кредит выдается по достижению 27 летнего возраста.
Потенциальный заемщик должен подтвердить документально каждое требование, которое предъявляется банком. Например, наличие постоянного дохода подтверждается справкой о заработной плате либо налоговой декларацией.
Куда обращаться
Чтобы оформить ипотечный кредит надлежит обратиться в банк, который оказывает такого рода услуги. Предоставление ипотечного кредита производится в заявительной форме, поэтому потенциальный заемщик должен подать заявление в банк.
К нему следует приложить документы, которые установлены нормативами законодательных актов.
Как правило, в их число входят личные документы заемщика, правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье, включая его технический и кадастровый паспорт, договор сделки купли-продажи.
Если жиль приобретается в строящемся здании, то можно обратиться в Агентство ипотечного жилищного кредитования, которое занимается вопросами приобретения жилой площади на первичном рынке недвижимости, новостройках.
Как рассчитать ипотечный кредит
Гражданам следует помнить о том, что банк в первую очередь заинтересован в собственной выгоде. Он может предложить тот или иной вариант погашения долга, учитывая полученную от сделки прибыль.
Она получается за счет установленной на ипотечный кредит процентной ставки. Но заемщик должен рассчитать предварительно все варианты и выбрать оптимальный для себя вариант.
Требуемые условия
Банки исходят при оформлении ипотечного кредита из соотношения платежа и получаемого дохода, которое должно равняться 40-50 процентам.
Ежемесячный платеж не должен превысить чистый доход, получаемый заемщиком. По своей сути он является разницей между общим доходом и вычтенными из него налогами и обязательными сборами, прочими денежными обязательствами.
Как правило, размер предоставляемых в качестве ипотечного кредита средств обуславливается:
- размером получаемого заемщиком дохода;
- продолжительностью ипотечного кредитования;
- ликвидной стоимостью приобретаемого жилья;
- величиной первоначального взноса, подлежащего единовременной оплате.
В расчетах учитываются условия предоставления ипотечного кредита, определяемые программой кредитования, видом приобретаемого жилья и способом погашения, размером процентной ставки.
Она измеряется в процентах годовых, что отражает выплачиваемую банку за выданный им кредит денежную сумму.
Формула расчета
Банки выдают ипотечный кредит под сравнительно низкие процентные ставки. Размер ставки зависит от соотношения размера кредитных средств и стоимостью приобретаемого жилья.
Как правило, применяемые в расчете формулы обусловлены способом погашения кредитных средств.
Определение размера ежемесячных платежей при применении
Аннуитетных платежей:
X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))
Где:
| Показатели | Описание |
| S | размер предоставляемых кредитных средств |
| p | 1/12 часть базовой процентной ставки, исчисляемой в разрезе одного года |
| ^ | степень |
| m | продолжительность кредитования, измеряемая в месяцах |
Дифференцированных платежей:
РП = (остаток долга/число месяцев оставшихся до полного погашения кредитных средств) + (остаток долга*процентную ставку/100*количество месяцев в году)
Где:
| Показатели | Описание |
| Первая дробь остается неизменной | она отражает погашение долга по основному ипотечному кредиту. Остаток долга находится на дату, когда производится платеж |
| Вторая дробь переменна | она влияет на окончательную сумму ежемесячных платежей. Она показывает размер погашаемых процентных начислений, которые установлены на ипотечный кредит |
Способы погашения средств определяются, исходя из метода начисления и взимания процентных начислений.
Ежемесячные платежи в счет погашения кредитных средств подразделяются на аннуитетные, то есть равные и дифференцированные – уменьшающиеся.
Если сравнить способы исчисления, то можно легко установить, что при аннуитете происходит значительная переплата денежных средств.
Пример исчислений
Чтобы рассчитать ипотеку на 10 лет надлежит заранее выяснить детали, которые приведены ниже, произвести соответствующие вычисления.
Исходные данные:
| Показатели | Описание |
| Первоначальный взнос | равен 10% от общей стоимости жилья |
| Процентная ставка | установлена в размере 13,5% годовых |
| Стоимость приобретаемой квартиры | равна 1 650 000 рублей |
| Предельный срок действия ипотечного кредита | составляет 204 месяца, что равно 17 годам |
| Платеж осуществляется путем аннуитета | — |
Определение размера первоначального взноса:
ПВ = СПЖ*РПС
Где:
| Показатели | Описание |
| СПЖ | стоимость приобретаемого жилья |
| РПС | размер процентной ставки |
ПВ = (1 650 000*10)/100 = 165 000 рублей.
Нахождение размера кредитных средств, которые необходимо получить в банке для приобретения жилья:
РКС = СПТ – ПВ = 1 650 000 – 165 000 = 1 485 000 рублей.
Вычисление суммы ежемесячного платежа:
ЕП = РИПК/КМ
Где:
| Показатели | Описание |
| РКС | размер кредитных средств |
| КМ | количество месяцев равное длительности ипотечного кредитования |
ЕП = 1 485 000/120 = 12 375,0 рублей.
Определение размера процентных начислений на первый год:
РПН = РКС*(13,5/100)%;
РПН = (1 485 000*13,5)/100 = 204 475 рублей.
Вычисление ежемесячного размера процентных начислений в первый год:
ЕРПН = РПН/КМ;
ЕРПН = 204 475/12 = 16 706,25 рублей.
Нахождение размера кредитных средств, погашаемых ежемесячно:
РКСП = 12 375,0 + 16 706,25 = 29 081,25 рублей.
Вычисление общей суммы погашенных за первый год средств:
ОСПС = 29 081,25*12 = 348 975 рублей.
На второй год процентные начисления будут производиться на сумму:
РПН = 1 485 000 – 348 975,0 = 1 136 025,0 рублей.
Определение размера процентных начислений на второй год:
РПН = (1 136 025,0*13,5)/100 = 153 363, 375 рублей.
Процентные начисления в месяц составят:
ЕРПН = 153 363,375/12 = 12 780,28 рубля.
Определение размера ежемесячного платежа в счет погашения долга:
РКСП = 12 375,0 + 12 780,28 = 25 155,28 рубля.
Приведенная в качестве примера схема позволит каждому заемщику самому рассчитать размер процентных начислений и ежемесячного платежа.
Гражданам предоставлена возможность самим произвести соответствующие расчеты, используя ипотечные калькуляторы. Они размещены на официальных сайтах банков в сети интернет.
Специальные программы позволяют быстро получить необходимый результат, чтобы каждый желающий смог оценить свои финансовые возможности.
Он сможет просчитать размер ежемесячной платы, который в основном зависит от величины первоначального взноса и стоимости приобретаемого жилья. С помощью отдельных калькуляторов можно подсчитать размер переплаты по ипотеке.
Способы погашения
Сообразно нормативам законодательных актов ипотечный кредит погашается регулярно каждый месяц внесением определенной суммы в банк.
Нужно заметить, что существует вариант осуществления безналичной оплаты. Что касается размера вносимой суммы, то она вычисляется в зависимости от принятого способа погашения. Его срок устанавливается на конкретную дату сообразно графика.
Зачастую банки устанавливают его соразмерно дате, когда был оформлен кредит.
Если заемщик нарушает график внесения платежей, то к нему применяется штрафная санкция, начисляются пени. Условия применения мер воздействия оговариваются в договоре.
Под понятием «аннуитет» подразумевается погашение кредитных средств регулярно равными долями через одинаковые промежутки времени.
Каждый месяц в установленную банком дату должен быть произведен платеж. Например, 15 числа текущего месяца. При этом в платеж включается как часть основного долга, так и процентных начислений.
Дифференцированный платеж по своей сути является неравным траншем, который вносится каждый текущий месяц. Он уменьшается соразмерно истечения срока ипотечного кредитования.
В первой четверти срока кредитования выплачиваются платежи с наибольшей величиной, а в последней четверти оплате подлежат наименьшие суммы выплат. Платежи, осуществляемые в середине срока сходны с аннутитетными платежами.
Каждый месяц размер погашенных кредитных средств уменьшается на равные доли, процентные начисления осуществляются на остаточную часть долга.такая схема погашения приводит к изменению суммы транша от одной выплаты к другой.
Видео: как рассчитать аннутитетные платежи
Особые нюансы
Банк наделяется законодателем преимущественным правом, позволяющим получить удовлетворение требований путем использования предмета залога.
Он подлежит реализации, если заемщик не в состоянии исполнять обязательства перед банком. Он продает жилье и вырученные за него средства оставляет у себя в качестве возмещения утраченных средств, выданных как ипотечный кредит.
Приобретенное жилье остается в обременении до того момента, когда полностью погасится долг перед банком. Данная мера закреплена в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданском кодексе.
Основным фактором, влияющим на оформление ипотечного кредита, является точность производства расчетов по определению потребных платежей.
Они позволяют выяснить сумму переплаты, составить оптимальный график погашения кредитных средств.
Чтобы граждане могли рассчитать платеж по ипотеке Сбербанк с помощью специально размещенного калькулятора необходимо зайти на его официальный сайт.
Любой клиент банка может воспользоваться им, чтобы уяснить для себя, сколько он будет платить каждый месяц.
Предварительно ознакомившись со всеми, действующими в банке программами и можно выбрать наиболее выгодную программу.
Законодательная база
Вопросы относительно деятельности рынка ипотечного жилищного кредитования, порядка предоставления кредитных средств и способов их погашения регулируются рядом законодательных актов.
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 334 | понятие залога |
| 335 | залогодатель |
| 336 | предмет залога |
| 337 | обеспечиваемое залогом требование |
| 338 | владение предметом залога |
| 339 | условия и форма договора залога |
| 340 | стоимость |
| 341 | возникновение залога |
| 342 | соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов) |
| 343 | содержание и сохранность заложенного имущества |
| 344 | последствия утраты или повреждения заложенного имущества |
| 345 | замена и восстановление предмета залога |
| 346 | пользование и распоряжение предметом залога |
| 347 | защита залогодержателем своих прав |
| 348 | основания обращения взыскания на заложенное имущество |
| 349 | порядок обращения взыскания |
| 350 | реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке |
| 351 | досрочное исполнение обязательства |
| 352 | прекращение залога |
| 353 | сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу |
| 354 | передача прав и обязанностей по договору залога |
| 355 | перевод долга по обязательству |
| 356 | договор управления |
| 357 | залог товаров в обороте |
| 358 | залог вещей в ломбарде |
Постановление Правительства РФ:
| Номер | Описание |
| №1018 | «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 — 2010 годы» |
Федеральный закон:
И в заключение необходимо заметить, что оформление ипотечного кредита вгоняет граждан в кабалу банка. Они вынуждены на протяжении долгих лет выплачивать долг банку, ущемляя себя от получения других видов благ.
Но такой способ приобретения собственного жилья для многих российских граждан, принадлежащих к среднему классу, остается единственным путем.