Порядок заключения и оформления сделок купли-продажи с 2017 года значительно изменился. Теперь в большинстве сделок участвует нотариус. С одной стороны, это упрощает процедуру, с другой – приводит к удорожанию оформления. Кроме того, порядок регистрации некоторых сделок и даже форма подтверждающего документа из Регистрационной палаты также претерпели существенные изменения.
Общие положения
Основное новшество в том, что отмена регистрация договора купли-продажи непосредственно в регистрационной палате.
Соответственно, покупатели и продавцы должны заключать договор по-прежнему, но в палате регистрировать лишь переход права собственности.
Законодательство сохранило это обязанность за покупателем и продавцом, чтобы продолжать ведение общего реестра недвижимости в РФ.
При этом отменено свидетельство о праве собственности на квартиру, в быту называемое «зеленкой». Вместо этого документа орган Росреестра по отдельному обращению выдает выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество.
Обязательная регистрация перехода права собственности (прежде самой сделки купли/продажи) – это юридическое официально признание легитимности сделки, на основании которой право владения и распоряжения жилым объектом переходит к покупателю.
Госрегистрация признается единственным подтверждением того, что собственник законно владеет квартирой, домом или долей в жилом помещении.
Наступление или прекращения прав на купленную/проданную недвижимость по закону наступает только с момента юридического подтверждения законности сделки – то есть регистрации ее в органе Росрееста.
С этого момента собственник получает следующие права:
- Владеть и пользоваться квартирой.
- Распоряжаться квартирой по своему усмотрению (дарить, продавать, передавать в наследство).
- Проводить в жилом помещении перепланировку и переустройство.
Переуступка владения квартирой возможна при наличии двух основных условий — достижения соглашения между сторонами сделки и последующей регистрации перехода права собственности.
Закон в отдельных случаях предусматривает обязательное удостоверение заключенной сделки у нотариуса.
Кроме того, стороны по обоюдному желанию могут оформлять сделку у нотариуса и в случаях, не относящихся к категории обязательных для нотариального удостоверения.
На кого распространяется
Обязанность зарегистрировать договор купли-продажи установленным законом способом ложится на участников сделок с недвижимостью:
| Показатели | Описание |
| Продавцов-собственников жилого помещения | владеющих целой (одной) долей в квартире |
| Владельцев доли в квартире | разделенной на несколько долевых частей |
| Покупателей жилья | квартиры или доли в ней |
Если сделка проводится на условиях, требующих по закону обязательного нотариального удостоверения, то участие с ней нотариуса обязательно на стадии заключения договора и его официальной регистрации.
Куда идти
В зависимости от стадии регистрации сделки обращаться нужно в соответствующую инстанцию:
| Показатели | Описание |
| При удостоверении сделки на основании договора купли-продажи нужно идти к нотариусу | закон разрешает пользоваться услугами любого специалиста, не обязательно практикующего по месту регистрации квартиры |
| При регистрации права на квартиру стороны должны обращаться в Регистрационную палату (орган Росреестра, работающий на территории муниципального образования) | на основании заявления после письменного обращения участников сделки сведения о переходе прав на жилой объект вносятся в Единый госреестр права (ЕГРП) |
Для исключения двойной продажи квартиры при долевом строительстве регистрация договоров проводится в Регистрационной палате.
Регистрация сделки купли продажи квартиры
Подписание договора купли-продажи сторонами сделки свидетельствует о достигнутом между ними соглашении.
Продавец и покупатель подтверждают, что данная квартира по определенной стоимости куплена, то есть сделка состоялась. Покупатель стал собственником проданного жилого объекта, а договор приобрел силу.
Однако право на квартиру по-прежнему принадлежит продавцу – прежнему собственнику. И чтобы оно официально перешло новому хозяину, сделку необходимо зарегистрировать по закону так, как он того требует.
На договоре или ином документе, подтверждающем суть сделки. Ставится специальная регистрационная подпись.
Важные новшества, связанные с регистрацией в Росреестре:
| Показатели | Описание |
| После регистрации договора подтверждением становится не выдача нового свидетельства о праве собственности, а выписка из ЕГРП | форма свидетельства, выдаваемого ранее, упразднена |
| Если квартира была куплена ранее принятых изменений в законодательстве | то старое свидетельство остается действительным, при утрате выдается копия документа |
| Оформление права в Росреестре можно сделать в одностороннем порядке | то есть регистрация договора купли-продажи квартиры без продавца возможна |
| Современные технологии позволяют передавать на регистрацию электронную версию договора купли-продажи | в этом случае Росреестр зарегистрирует ее при помощи ЭЦП – электронно-цифровой подписи |
Таким образом, по закону единственным официальным подтверждением права собственности на квартиру, приобретенную после отмены свидетельств, стала выписка из ЕГРП, оформляют которую в Росреестре.
Необходимые условия
Основное условие для регистрации в органе Росреестра такого явления, как переход права собственности, – это подписанный между покупателем и продавцом договор купли-продажи.
Именно этот документ – основание, которое будет принято во внимание регистрирующим органом при подготовке сведений для ЕГРП.
Другими условиями, при которых сделка становится возможна, является следующее:
- собраны все нужные документы;
- договор удостоверен нотариально (если такое удостоверение требуется по закону);
- оплачена сумма госпошлины.
Правоустанавливающим документом на купленную квартиру является не только подписанный и удостоверенный нотариусом договор, но и акт приемки-передачи жилого помещения. С таким набором бумаг можно обращаться в Регистрационную палату.
В каком случае проводится регистрация сделки купли продажи квартиры через нотариуса?
По закону нотариальное оформление необходимо в следующих случаях:
- При продаже или покупке квартиры.
- В случае дарения.
- При выделении либо дарении доли.
В обязательном порядке нужно удостоверять нотариально сделки, которые совершаются с участием детей, недееспособных граждан, а также при отчуждении имущества, находящегося в долевой собственности.
Перечень документов
Для удостоверения сделки у нотариуса нужны будут такие документы:
| Показатели | Описание |
| Договор купли-продажи квартиры | — |
| Свидетельство о госрегистрации права | если оно есть |
| Правоустанавливающие бумаги на продаваемое жилье | акты, договоры, свидетельства |
| Согласие второго супругу на продажу | заверенное у нотариуса |
| Разрешение из органа опеки | если в сделке принимают участие дети |
| Справку из ЖЭКа | об отсутствии задолженности за квартиру |
| Справку из домоуправления | о количестве прописанных в квартире людей |
Это основной пакет. В зависимости от конкретных обстоятельств сделки могут понадобиться почтовые квитки об отправке писем-уведомлений собственникам долей (если квартира разделена между несколькими владельцами), копия сертификата на маткапитал и выписка с лицевого счета матери (если квартира покупается с использование этих средств), копии кредитного договора с банком при ипотеке и т.п.
После того как сделка будет удостоверена нотариально ее нужно будет зарегистрировать в органе Росреестра. Туда предоставляется другой пакет документов, причем для продавца и покупателя он будет несколько отличаться.
Общим для обеих сторон сделки будет следующий пакет:
| Показатели | Описание |
| Договор купли-продажи | на каждого участника сделки – отдельный экземпляр плюс один экземпляр для архива |
| Акт приемки-передачи | — |
| Общегражданский паспорт | — |
| Квитанции об оплате госпошлины | оригинал |
| Заявление | выдается оформленное при обращении в палату, его останется только подписать |
Помимо этого продавец предоставляет свидетельство собственности, имеющиеся правоустанавливающие документы, справку о прописанных в квартире, нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга, разрешение опеки (если в семье есть дети).
Покупатель к основному пакету должен приложить брачное свидетельство (если квартира будет оформлена в совместную собственность), разрешение на покупку жилья (но только в случае, если второй супруг не является созаемщиком по ипотеке, а квартира оформляется на одного покупателя).
Предоставляются оригиналы указанных документов, а также их копии плюс копии других документов:
- свидетельства о рождении на каждого ребенка;
- ипотечного договора;
- сертификата на материнский капитал.
Кадастровый паспорт на квартиру прикладывать к пакету бумаг не нужно, так как у Регистрационной палаты есть доступ к базе.
Если заявитель забыл принести какой-то документ или не знал о том, что он нужен, специалист все равно обязан принят пакет и выдать расписку о приемке.
В течение определенного времени нужно донести нужные бумаги. В расписке должны быть отмечены все документы, принятые в органе Росреестра (и оригиналы, и копии).
Как оформляется
Сделка по новым правилам оформляется примерно так же, как и прежде. Сначала продавец готовит пакет документов для продажи. Сделать это он может самостоятельно (ничего сложного здесь нет) либо через риелторское агентство.
После того, как предварительная работа сделана, нужно найти покупателя. Если заключен договор с риелтором, эту работу с течение оговоренного срока должен сделать исполнитель. Когда покупатель на квартиру нашелся, остается оформить сделку.
Этапы оформления следующие:
| Показатели | Описание |
| Составить и подписать предварительный договор купли-продажи | и приложение к нему — соглашение о выплате задатка или аванса |
| Продавец должен написать расписку о принятии денег | после передачи задатка/аванса |
| Подготовить нужные бумаги для нотариального удостоверения сделки | и записаться на прием к нотариусу |
| В назначенный час прийти вместе с покупателем в нотариальную контору | предоставить оригинал предварительного договора и бумаги, доказывающие полную законность сделки |
| Дождаться составления договора отчуждения (купли-продажи) | составленного нотариусом |
| Подписать основной договор купли-продажи | заверить нотариально |
| Составить акт приемки-передачи жилого помещения | — |
| Обратиться в регистрационную палату | для внесения сведений в ЕГРП |
Орган Росреестра не будет досконально проверять законность договора купли-продажи, его задача – ознакомиться с ключевыми моментами.
Поэтому в случае выявления нарушений закона ответственность целиком ложится на участников сделки. Оспорить ее можно только в судебном порядке.
Регистрация перехода права собственности по факту выражается в том, что на оригинал договора купли-продажи, подготовленного специально для регистрационной палаты, будет поставлен особый штамп.
На нем указывается номер записи в ЕГРП и дата регистрации.
На электронной версии документа также ставится штамп в виде набора символов. Файл с договором хранится в базе ЕГРП, по запросу выдается выписка, доказывающая право собственности на жилье.
Стоимость процедуры
Оформление сделки, или удостоверение купли-продажи нотариально проводится на платной основе. Кто именно – покупатель или продавец – оплачивает его услуги, закон не определяет. Поэтому стороны должны сами определить порядок расчетов.
Возможны разные варианты:
- Стороны делят расходы на нотариуса поровну.
- За все платит заинтересованный в сделке покупатель.
- За все платит собственник-продавец.
Чтобы не случилось неприятных сюрпризов, необходимо заранее прописать условия оплаты нотариальных услуг в предварительном договоре.
Как правило, стороны либо договариваются о разделении расходов на удостоверение сделки, либо платит тот, кто больше заинтересован в ней.
Нотариусу придется отдать довольно крупную сумму. Из чего она состоит:
| Показатели | Описание |
| Государственная пошлина в размере ½ процента от стоимости сделки (то есть цены на квартиру, указанной в договоре) | по закону она не может быть менее 300 рублей и более 20 тыс. рублей. Если в договоре не обозначена цена, госпошлина составит ½ процента от стоимости квартиры по кадастровому паспорту, который прилагается к пакету документов |
| Юридическая (правовая) работа нотариуса (составление договора, проверка документов) оценивается индивидуально | в среднем нотариус берет 6-7 тыс. рублей |
| Техническая работа нотариуса | оценивается примерно в полторы-две тысячи рублей |
| Если госрегистрация проводится на основании предъявленных нотариусом электронных документов | то стоимость файла составит примерно пять тысяч |
Регистрация договора в органе Росреестра – не бесплатная процедура. До обращения в окно регистрации нужно заплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей.
Квитанция обязательно прикладывается к общему пакету документов. Без нее регистратор не пример их на рассмотрение.
Установленные сроки
Законом не установлен срок, в течение которого подписавшие договор стороны сделки должны зарегистрировать ее. Подать заявление они могут сразу же после заверения договора у нотариуса.
Сроки регистрации поданных документов по сравнению с прошлыми годами сократились:
| Показатели | Описание |
| При наличии нотариального удостоверения | в обычном случае можно получить выписку из ЕГРП уже на третий день после приемки бумажных документов сотрудником Росреестра |
| При отправке электронных документов | сделка регистрируется на следующий день |
Если каких-то документов не хватает, то в зависимости от типа сделки (за свои деньги покупается квартира, с использованием маткапитала, по ипотеке) регистрация откладывается на 2-5 или 7 дней.
В течение этого срока недостающие бумаги нужно оформить и сдать.
В противном случае возможны два варианта — регистрация сделки либо вообще отменяется (госпошлина пропадает, придется платить повторно), либо приостанавливается на месячный срок.
Видео: договор купли-продажи
Важные нюансы
Договор сделки купли-продажи действует с момента подписания его сторонами. Обращение в Росреестр преследует одну цель — зафиксировать переход права собственности на жилище от одного владельца к другому.
Поэтому сразу после того, как стороны ставят свои подписи на договоре, покупатель становится владельцем жилья, то есть может пользоваться им по своему усмотрению.
Однако до регистрации сделки в органе Госреестра распоряжаться квартирой он не сможет – на то просто не будет юридических оснований.
То есть поменять замки в купленной квартире можно, а вот продать или подарить ее нельзя. Этот нюанс объясняется тем, что до внесения сведений в ЕГРП право собственности сохраняется за бывшим хозяином.
Может ли сделка на этом основании быть отменена? Нет, не может:
| Показатели | Описание |
| Требовать расторжения договора продавец может только через суд | просто отказаться от сделки нельзя |
| Если продавец по надуманным причинам тянет с оформлением перехода прав | покупатель может через суд решить этот вопрос |
| Если продавец препятствует новому собственнику в его праве пользоваться купленной квартирой | следует также обратиться в суд |
Таким образом, в одностороннем порядке игнорировать договор купли-продажи нельзя.
Чем регулируется
Новые правила регистрации сделок купли-продажи регламентируются Гражданским кодексом и федеральным законодательством.
Порядок регистрации сделок определен Федеральным законом:
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №221 (2207 год) | «О федеральном кадастре недвижимости» |
Гражданский кодекс РФ:
| Статья | Описание |
| 131 | регулирует права, которые подлежат госрегистрации в ЕГРП |
| 164 | определяет порядок госрегистрации сделок |
| 223 и 433 | устанавливают момент, с которого начинается право собственности |
Применяются также:
- Правила ведения Единого госреестра прав на недвижимое имущество.
- Административный регламент исполнения функции государства при госрегистрации прав граждан на недвижимое имущество и сделок с ним.
После принятия поправок в законодательство была отменена регистрация сделок купли-продажи в Регистрационной палате и выдача свидетельств о праве собственности на квартиру.
Теперь нужно удостоверять сделки у нотариуса, а в органе Росреестра регистрировать только переход права собственности. Вместо свидетельства выдается выписка из ЕГРП.