Покупка собственного жилья – мечта тысяч российских семей. Благодаря активному развитию ипотечного кредитования приобретение квартиры в собственность становится реальностью. Особенно приятно, когда действует дополнительная системы государственной поддержки. Однако и в этом случае может возникнуть необходимость в переоформлении кредита.
Основные моменты
Рефинансированием ипотеки занимаются сегодня многие финансово-кредитные учреждения. Однако данная услуга появилась недавно.
Не все заемщики знают о специальном банковском предложении, а многие не имеют представления, как ею пользоваться.
Между тем, за счет рефинансирования существующего ипотечного долга можно получить значительную выгоду и существенно снизить тяжесть финансовой нагрузки.
Особенно актуально это для молодых семей, имеющих маленьких детей, а также других социально незащищенных категорий россиян. Именно они становятся участниками программ господдержки по ипотеке.
Под государственной поддержкой ипотеки подразумевается один из следующих вариантов:
| Показатели | Описание |
| Погашение части долга перед банком | за счет средств Пенсионного фонда |
| Включение в программу приобретения жилья | на льготных основаниях |
| Оформление кредита | под минимальный процент либо вообще без процентов |
В любом случае этот вариант хорош для граждан, которые в силу крайне ограниченных финансовых возможностей не могут позволить себе кредит на обычных основаниях.
В условиях современного финансового состояния и особенностей жилищного строительства банки не снижают проценты по ипотечным кредитам.
Однако появилась услуга по из рефинансированию. Фактически речь идет о перекредитовании в том же или другом банке.
За последние года такой возможностью уже успели воспользоваться многие заемщики. Это удобно, однако есть и подводные камни, о которых также нужно знать. Дело в том, что рефинансирование может и не оказаться выгодным.
Что это такое
Под ипотекой с государственной поддержкой понимается особая схема целевого займа под покупку жилья. При этом цена приобретаемой недвижимости сразу невысока, плюс действует льготная процентная ставка.
В совокупности это может снизить стоимость обычной ипотеки на существенные суммы.
Однако можно пойти еще дальше — рефинансировать взятый кредит, то есть изменить первоначальные условия ипотечного договора.
Это можно сделать в том случае, если взять новый кредит, рассчитаться с прежним и в дальнейшем обслуживать новую кредитную линию на более выгодных условиях.
Что имеется в виду:
| Показатели | Описание |
| Снижение существующей процентной ставки | — |
| Получение прибыли | в виде остатка денежных средств, оставшегося после расчета по первому ипотечному договору |
| Уменьшение суммы ежемесячных платежей | в целях обслуживания кредита |
| Смена валюты | в которой погашается кредит (особенно актуально для владельцев «долларовых» ипотечных займов) |
Сама схема выглядит просто — взять новый кредит, досрочно расплатиться по предыдущему и полностью закрыть его, начать обслуживание нового кредитного договора, заключенного на более выгодных условиях.
Кто может рассчитывать
Рефинансировать ипотечный кредит может любой заемщик.
Однако ипотеку с господдержкой могут взять оформить лишь некоторые категории россиян:
- молодые семьи (супруги до достижения 35-летнего возраста);
- многодетные родители;
- родители-одиночки;
- семьи с детьми-инвалидами;
- семьи, нуждающиеся в увеличении жилплощади вследствие недостаточности метража согласно установленным законодательством нормам;
- работники бюджетной сферы (в том числе военные, учителя, преподаватели, врачи).
Для включения в программу нужно получить консультацию органа социальной защиты населения и действовать так, как подскажет специалист.
В ряде случаев потребуется встать на учет в УСЗН. Так, молодым семьям государство может компенсировать до 35 процентов стоимости купленного жилья.
Другое дело, что банк, применяя пониженную ставку, на деле одновременно назначает сумму дополнительной комиссии. Это сравнивает «льготную» ипотеку с обычной, а это уже серьезное основание для ее рефинансирования.
Куда обращаться
Чтобы получить рефинансирование существующего ипотечного долга, можно действовать двумя способами:
| Показатели | Описание |
| Обратиться в тот же банк | где оформлен первый кредит, с просьбой пересмотреть условия первоначального договора |
| Обратиться в другой банк | который будет согласен выдать новый кредит по более выгодным условиям |
Опасность в том, что банк, выдавший первоначальный кредит, может не разрешить рефинансирование свой кредитной программы.
Если в договоре не предусмотрено досрочное погашение кредита, то получить согласие банка можно, но придется заплатить штраф в размере от 2 до 5 процентов от суммы взятого кредита.
Сумма может казаться настолько большой, что сведет на нет выгоду от рефинансирования.
Второй момент, который стоит учесть, связан с подтверждением платежеспособности в глазах рефинансирующего банка-кредитора.
Необходимо также доказать, что заемщик ведет себя добросовестно, то есть погашает платежи вовремя, согласно графику, и не имеет задолженностей.
Рефинансировать существующий ипотечный долг сегодня можно практически в любом банке. Это может быть Газпромбанк, Сбербанк, Бин Банк и пр.
Процесс рефинансирования ипотеки с государственной поддержкой
Если условия банка и суммы выплаты по полученной ипотеке перестали удовлетворять, заемщик может воспользоваться процедурой рефинансирования ипотеки с государственной поддержкой.
Сделать это можно, обратившись в банк, который предлагает наиболее выгодные условия.
Актуальны на сегодняшний день такие позиции, как срок выдачи кредита, процентная ставка, максимальный размер суммы.
Необходимые условия
Основное условие, которое делает рефинансирование возможным, – это разрешение на досрочное погашение кредита. Другим способом добиться перекредитования нельзя.
Поэтому нужно прежде всего изучить условия ипотечного договора, чтобы убедиться в целесообразности рефинансирования.
Некоторые банки, проводящие процедуру, требуют особых условий.
Это могут быть следующие позиции:
- Обязательные поручители.
- Дополнительные залоговые суммы.
- Подтверждение дохода.
Изучая предлагаемые условия рефинансирования, следует обратить внимание на принципиальные моменты.
Какие условия нужно изучить:
| Показатели | Описание |
| Срок кредитования | максимальный может быть установлен, например, на тридцать лет |
| Максимальная сумма оформленного кредита | может достигать 45 млн рублей |
| Размер процентной ставки | один из главных показателей, может варьироваться от 8 до 14 процентов |
| Возможность досрочного погашения кредита | — |
За счет указанных позиций и возможно снижение кредитной нагрузки. Для кого-то принципиально уменьшение сумм ежемесячных выплат, кто-то заинтересован в более иди менее продолжительном сроке обслуживания кредита.
Особенности процедуры
После сбора информации о банковских продуктах в области рефинансирование ипотеки с господдержкой нужно подготовить пакет документов и составить заявку на получение нового кредита.
Обязательно понадобятся справки о сумме остатки по первому кредиту, выписка с актуального счета, схема погашения платежей.
Дальнейшие шаги следующие:
| Показатели | Описание |
| Подать заявку на оформление ипотечной ссуды | с целью погашения задолженности по первому кредит. Дождаться решения кредитной комиссии |
| Если решение положительное | будущий заемщик получает уведомление для первого банка-кредитора. Этот документ содержит обязательство погасить существующий ипотечный кредит досрочно |
| Сведения об одобрении нового займа с целью рефинансирования подаются в первый банк | его специалисты должны подготовить все для погашения существующей задолженности — пересчитать сумму долга, установить дату окончательного расчета (обычно та же, что и для очередного текущего платежа) |
| Банк, осуществляющий рефинансирование | перечисляет средства в счет погашения первого долга по ипотеке. Возможности как наличного, так и безналичного расчета оговариваются заблаговременно в индивидуальном порядке |
| Новая ипотека оформляется заново | переход прав на имущество должен отразиться в официальных документах |
Для подтверждения платежеспособности клиент должен принести справку о заработке, можно по форме 2-НДФЛ, копию трудового договора и трудовой книжки.
Изменение сроков
Срок уплаты кредита по ипотеке может быть изменен в сторону увеличения. Сумма ежемесячного платежа уменьшится, хотя общая сумма переплаты станет выше.
Как только у заемщика появится возможность выплачивать суммы регулярно и без форс-мажорных обстоятельств, срок выплат может быть сокращен.
Важно заранее предусмотреть возможность досрочного погашения задолженности без применения штрафных санкций и начисления пени. Перекредитование должно облегчить гражданам бремя ипотечного кредита, а не увеличить его.
Если рефинансирование проводится тем же банком, который выдал ипотечный кредит, может быть пересмотрен график платежей.
В ряде случаев допускаются платежные «каникулы», если причина рефинансирования кроется в отсутствии фактической возможности погашать задолженность (например, в связи с состоянием здоровья, потерей места работы, простоем на предприятии и пр.).
Плюсы и минусы
Отношения с финансово-кредитным учреждением относятся к таким контактам, которые требуют предельной внимательности.
Нужно понимать, что банк никогда не будет действовать себе в убыток, поэтому любой договор с ним предполагает компромисс.
Именно поэтому нужно трезво оценивать плюсы и минусы рефинансирования.
Прежде всего придется уплатить реальные денежные средства в виде высокой комиссии, причем затраты оказываются весьма существенными и относятся к несомненным минусам:
| Показатели | Описание |
| 1 или 2 процента от общей суммы ипотечного займа | это комиссия за выдачу кредита по схеме рефинансирования |
| Столько же придется уплатить в качестве обязательно страховки за существующие риски | если банк устроит ранее оформленный страховой полис, трат можно избежать |
| Повторная процедура оценки | рыночной стоимости жилья |
| Уплата госпошлины | за снятие обременения с заложенной квартиры и перерегистрацию договора с другим банком |
| Возможные выплаты организациям-посредникам | — |
К несомненным минусам рефинансирования следует отнести и временные траты — переоформление, сбор документов, согласования занимает много времени и отнимает много сил.
Что в плюсе? Несколько основных моментов, которые могут компенсировать все реальные недостатки:
| Показатели | Описание |
| Снижение готовой процентной ставки | на два и даже три процента |
| Увеличения срока кредитования | на несколько лет с целью снизить размер ежемесячных выплат |
| Отказ от невыгодной валюты | в случае неконтролируемой ситуации на валютном рынке либо неправильно выбранной стратегии выплат (необходимость дополнительных расходов на конвертацию) |
Видео: ипотека с государственной поддержкой
Важные нюансы
Наиболее выгодным вариантом для заемщика является рефинансирование существующей ипотечной задолженности без обращения к услугам другого банка.
В ряде случаев кредитно-финансовое учреждение, не желая терять клиента, может пойти на уступки и пересмотреть условия ипотечного кредита в сторону снижения процентной ставки.
Такое решение вопросы выгодно и заемщику, так как избавляет его от дополнительных выплат, сбора бумаг и прочих формальностей.
Существуют ситуации, когда банк может пойти на рефинансирование ипотеки, взятой по господдержке, без особых проблем:
| Показатели | Описание |
| Введение в эксплуатацию многоквартирного дома | в котором заемщик купил жилье в период строительства. В данном случае процентная ставка будет снижена на основании снижения банковских рисков, а договор перезаключен |
| Рождение второго ребенка | связано с начислением единовременной суммы материнского капитала, который можно использовать для погашения остатка долга. Соответственно, сумма кредита будет пересчитана |
| При заключении определенного рода договоров с госорганами | у граждан РФ может появиться возможность получить суммы из госбюджета, которыми также можно погасить долг перед банком и добиться рефинансирования на остаток суммы. Например, при заключении контракта между Минобороны и военнослужащим появляется основание для использования средств из госбюджета по программе накопительно-ипотечной системы |
Если ипотечный кредит оформлен под 15 процентов годовых, а в другом банке можно переоформить остаток долга под более низкие проценты, то рефинансирование имеет смысл.
Можно обратиться в первоначально выдавший деньги банк. Однако если сумма будет небольшой, то, скорее всего, неминуем отказ — банку невыгодно терять деньги.
В этом случае рефинансирование возможно в другом финансовом учреждении, которое согласно понижение процентов.
Если не было просрочек платежей и доход подтвержден, то никаких проблем с рефинансированием долга по ипотеке в другом банке не будет.
В каком случае банк, выдавший первый кредит, согласится на рефинансирование? Если доход заемщика увеличился пропорционально рыночной стоимости квартиры, при этом кредитный договор был подписан на срок меньше пятнадцати лет.
Если рефинансирование проводится с целью снизить сумму ежемесячного платежа, нужно просчитать выгоду:
| Показатели | Описание |
| Выгодна процедура в том случае, если ипотека оформлена на короткий срок | а актуальная на данный момент ставка снижена хотя бы на два процента. Если срок возврата денег банку останется тем же, то выгода есть |
| В случае если срок окончательного расчета с банком увеличивается | то переплата даже при условии снижения процентной ставки сделает рефинансирование бессмысленным |
| Если перекредитование нужно для того, чтобы уменьшить сумму ежемесячных выплат | то выгода на уменьшении процентов не так важна, как опасность потерять жилье из-за невозможности выплачивать ежемесячные взносы |
Очевидно, что рефинансирование не всегда выгодно. Если заемщик выплачивал ипотеку более пяти лет, то рефинансирование может оказаться совершенно невыгодным, ведь большая часть процентов уже уплачена.
Не секрет, что плату за использование своих средств банки взимают в первые годы пользования кредитной линией. Никто не вернет эти деньги заемщику.
Если остаток долга меньше 500 тыс. рублей, в рефинансировании нет смысла. С годами ценность кредита по сравнению с реальной стоимостью жилья становится все меньше.
Законодательная база
Выдача ипотечных кредитов осуществляется на основании Федерального закона:
| Номер | Описание |
| №102 (июль 1998 года) | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Материнским капиталом можно погасить часть задолженность и добиться рефинансирования на основании Федерального закона:
Для многих российских граждан государственная помощь при оформлении ипотечного кредита является единственной возможностью приобрести собственное жилье.
Для снижения финансового бремени можно воспользоваться системой рефинансирования, или перекредитования существующей задолженности.