Любая сделка между гражданами сопровождается некими рисками, включая действия связанные с продажей квартиры. Гражданское право разъясняет, что она входит в число юридических актов. Он совершается физическими либо юридическими лицами на добровольной основе, поэтому является волевым актом.
Общие понятия
Процедура продажи квартиры является сложным процессом, который реализуется в несколько этапов. И на каждой из них продавец может столкнуться с рисками, которые способны привести к непредсказуемым ситуациям.
На начальном этапе самым распространенным явлением становится продажа квартиры по заниженной цене, не соответствующей истинной стоимости.
Явление связано с неправильной оценкой квартиры, неграмотным представлением ее покупателям.
Продавец должен произвести действия, если хочет избежать риски:
| Показатели | Описание |
| Оценить квартиру | с целью установления ее стоимости |
| Организовать просмотр | для потенциальных покупателей |
| Найти покупателя | — |
| Собрать документы | потребные для оформления сделки купли-продажи |
| Провести взаиморасчет | — |
Чтобы продать квартиру надлежащим образом продавец должен изучить рынок недвижимости, цены на подобные квартиры и все время следить за движением рынка.
Он должен рекламировать квартиру всеми доступными средствами, при этом не помещает поместить объявление в средствах массовой информации, сети интернет, обратиться в риэлтерскую компанию.
Что это такое
Под термином «риск» подразумевается вероятность наступления неблагоприятных событий, непредсказуемых последствий, возникающих при совершении каких-либо действий.
Его знание позволяет своевременно предпринять меры, способные предотвратить риски при продаже квартиры самостоятельно без посредничества риэлтерской фирмы.
Виды рисков при осуществлении сделки купли-продажи квартиры:
| Показатели | Описание |
| Признание сделки незаключенной | либо недействительной |
| Неисполнение покупателем обязанности оплатить денежные средства | за покупаемую квартиру |
| Предъявление покупателем требований | которые непосредственно связаны с передачей квартиры ненадлежащего состояния |
| Отказа покупателя принять квартиру | — |
| Предъявление покупателем требования об уплате процентов, | начисленных на переданную в качестве предварительной оплаты сумму, если продавец не исполнил свои обязанности по передаче квартиры. Норма предусмотрена положениями статьи 487 ГК РФ |
| Отказа от исполнения обязанностей покупателем | если продавец не желает осуществлять страхование сообразно условиям договора купли-продажи, о чем отмечено в указаниях статьи 490 ГК РФ |
| Уклонения покупателя от осуществления действий | которые надлежит сделать при государственной регистрации перехода права собственности |
Продавец не должен давать никому, включая покупателя оригиналы правоустанавливающих актов и денежные средства без документов, удостоверяющих факт их передачи.
Кто может попасть под категорию
Любой человек в ходе реализации своих намерений может попасть в непредвиденную ситуацию. Трудно предвидеть как будут развиваться события, поэтому никто не застрахован от нежелательных последствий.
Владелец квартиры, продавая принадлежащую ему на праве собственности квартиру, попадает в различные ситуации, включая мошеннические действия.
Куда обратится
По своей сути сделка есть действие как юридических, так и физических лиц, которая направлена на установление, изменение либо прекращения прав и обязанностей граждан.
Она заключается подписанием документов, подтверждающих факт установления, изменения и прекращения правоотношений, возникающих у лиц, ее совершающих.
Для ее заключения граждане обращаются в нотариальную контору, в полномочия которой входит закрепление акта, придания сделке юридическую силу.
Какие риски при продаже квартиры
Сделка купли-продажи недвижимого имущества обладает рядом особенностей, нюансов, о которых его владелец может не знать.
В отдельных случаях он подвергается большому риску с нелицеприятными последствиями. Чтобы не допустить риски он должен помнить об основных правилах безопасности.
По ипотеке
Любой банк заинтересован в предоставлении ипотечного кредита в силу закона, если он выдает кредитные средства на покупку квартиры.
В договор сделки купли-продажи квартиры должно быть включено условие об исключении залога в пользу продавца.
Оно возникает соответственно положениям статьи 488 Гражданского кодекса. В ней отмечено, что покупатель обязан исполнить свою обязанность и внести плату за приобретаемую квартиру.
В противном случае один из залогов, если они оформлены в пользу банка и в пользу продавца станет следующим.
Продавец квартиры не сможет воспользоваться правами, которыми наделен залогодержатель, если плата не будет внесена.
Как правило, оплата в сделках по ипотечному кредитованию производится при помощи банковских ячеек либо аккредитива, что обеспечивает безопасность продавцу, когда он реализовывает свою квартиру.
Он должен внимательно изучить:
| Показатели | Описание |
| Условия договора аренды | заключаемого на пользование ячейки сейфа банка |
| Условия соглашения | об использовании аккредитива |
| Перечень требуемых документов | предоставляемых для получения денежных средств за проданную квартиру |
При совершении продажи квартиры по военной ипотеке риски продавца минимальны. Жилье военнослужащим предоставляется по программе «военная ипотека».
При этом на его имя открывается Министерством обороны индивидуальный счет с уникальным номером, куда переводятся денежные средства, если военнослужащий принимает участие в указанной выше программе.
Погашение кредитных средств сообразно условиям программы производится министерством обороны.
Если военнослужащий продаст квартиру, взятую на основании условий вышеуказанной программы, то выявиться факт получения денежных средств за реализацию квартиры.
Данный вариант не всегда подходит продавцу, потому что нужно вырученные от продажи квартиры средства придется вписать в налоговую декларацию. Они облагаются налогом НДФЛ в соответствии с указаниями статей 217—220 Налогового кодекса РФ.
Через банковскую ячейку
Продавец может пострадать, когда получает денежные средства от покупателя. Например, покупатель может передать не всю сумму, а только ее некую часть.
В последние годы зафиксировано много случаев с поддельными купюрами, поэтому не исключается вероятность обнаружения их в сумме, переданной ему в качестве платы за квартиру. К тому же, продавца могут обворовать.
Чтобы избегнуть перечисленные выше события надлежит обратиться в банк. При его содействии можно получить вырученные от продажи квартиры средства.
Покупатель квартиры сдает денежные средства в банк, который предоставляет ему ячейку для помещения в ней средств.
Продавцу он выдает ключи от ячейки, когда будет зарегистрировано право собственности. В такой ситуации риск продавца сводится к минимуму.
В рассрочку
Риски продавца значительно повышаются, если квартира продается в рассрочку. Такого рода сделка требует особого внимания, чтобы не была потеряна часть денежных средств.
По большей части выделяют несколько вариантов реализации квартиры в рассрочку:
| Показатели | Описание |
| Оформление задатка | сумма которого составляет определенный процент, например, 40% от общей стоимости квартиры с совершением последующих выплат частично либо полностью через какой-либо промежуток времени |
| Оформление задатка и внесение покупателем процентных начислений за каждый месяц рассрочки | как правило, их размер устанавливается в соответственно банковским показателям |
| Без оформления задатка | выплаты совершаются в несколько этапов соответственно условиям договорам, подписываемого заинтересованными лицами. Продавец должен наложить запрет на передачу квартиры до полного погашения его указаниями |
По общепринятым правилам право владения переходит к покупателю, но он не имеет право распоряжаться квартирой до полного оформления документов.
Право распоряжения жилой площадью возникает покупателя вслед за производством регистрации управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
При оформлении квартиры в рассрочку в договор закладывается условия о ее стоимости, которая вносится некими частями, оговоренные сторонами сделки, сроки внесения денежных средств, иные указания, исполнение которых расцениваются как выполнение положений соглашения.
По доверенности
Зачастую возникают случаи, когда владелец объекта недвижимости располагается в другом населенном пункте либо регионе.
Он вправе обратиться через доверенное лицо в нотариальную контору, чтобы оформить сделку по продаже своего недвижимого имущества. Как правило, его вынуждают обстоятельства, которые препятствуют личному оформлению сделки.
В сложившейся ситуации владелец недвижимости может обратиться к кому-либо, чтобы он совершил сделку по генеральной доверенности в нотариальном порядке.
При этом он уполномочит своего родственника, профессионального юриста либо риэлтерское агентство. Нужно принять во внимание, что ни один из вышеперечисленных способов не исключает вероятности мошенничества.
Оно проявляется в установлении доверенным лицом высокой стоимости квартиры, чтобы разницу в ценах присвоить себе.
В некоторых случаях, доверенное лицо приняв денежные средства, подписав договор купли-продажи исчезает в неизвестном направлении. Доверенность надлежит грамотно составить, чтобы избежать подобных нелицеприятных последствий.
В любой ситуации не помещать принять меры, проконсультироваться в нотариальной конторе, чтобы обезопасить сделку по купле-продаже.
Через материнский капитал
В отдельных случаях граждане для приобретения жилой площади прибегают к использованию материнского капитала.
В соответствии с нормативами законодательных актов ситуация предполагается, что у жилой площади одним из собственников становится несовершеннолетний гражданин.
Чтобы продать квартиру нужно получить разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки, совершаемой с целью реализации квартиры.
Его следует получить в любом случае, чтобы не возникли непредвиденные ситуации с непредсказуемыми последствиями.
На аукционе
Как правило, на залоговом аукционе выставлена на продажу недвижимость, обладающая «чистой» историей, прошедшая проверку. Ее продает кредитное учреждение – банк, у которого она находится в залоге.
Но могут возникнуть проблемы с новым владельцем. Квартира продается по цене, размер которой существенно ниже рыночной. Например, на 35-40%.
Бывший владелец квартиры может оспорить сделку купли-продажи, мотивируя результатами аукциона. При этом основанием служит нарушение процедуры проведения аукциона либо оценивания.
Квартира выставляется на продажу банком, потому что бывший владелец не может погасить кредитные средства.
Он предпринимает различные меры, чтобы его не выселили из залоговой квартиры, вызывающие проблемы, как для банка, так и покупателя, не обойдя и владельца.
В силу указанных факторов залоговые квартиры, выставляемые для продажи на аукционе, не пользуются спросом.
По договору дарения
Отдельные покупатели предлагают оформить сделку купли-продажи с последующей передачей квартиры по договору дарения, не желая ею заниматься.
При этом они мотивируют явными преимуществами такого рода сделки, приносящей выгоду продавцу.
Никоим образом нельзя соглашаться на проведение такого рода процедуры, потому что недобросовестный покупатель может объявить сделку недействительной вслед за получением дарственной.
Переуступка прав
По своей сущности переуступка есть способ замены участника сделки, например, покупателя.
Она никоим образом не может быть способом сделки купли-продажи, но в результате подписания договора переуступки новый ее участник обретает права и обязанности, предусмотренные в основном договоре.
В повседневной жизни нередко встречаются случаи, когда передача купленной квартиры осуществляется по договору переуступке прав.
Гражданам следует иметь в виду, что на рынке недвижимости успешно существуют и развиваются неблаговидные мошеннические действия, направленные на осуществление корыстных целей.
В договоре переуступки нужно предусмотреть пункты:
| Показатели | Описание |
| О совершении доплаты | неуплаченных денежных средств |
| Об обязательствах | которые в ходе сделки переходят к покупателю |
| О последствиях неисполнения условий | оговоренных соглашением сторон |
Как правильно поступить
В большинстве случаев владелец квартиры при ее продаже не требует от покупателя внесения предварительной оплаты, оформленной надлежащим образом.
Как правило, мера предусматривает оформление документа – расписки, в которой указывается ее размер и условия передачи денежных средств.
Нужно составить акт передачи и принятия квартиры, который подтверждает осуществление полного взаиморасчета между участниками сделки купли-продажи.
Наличие в договоре и передаточном акте отметки об оплате до регистрации права собственности и расписки о получении денежных средств в счет предоплаты влечет к формированию двойной оплаты одного и того же объекта недвижимости.
Данная мера входит в число неправомерных действий, свидетельствующих о неосновательном обогащении.
Расписку о получении предоплаты надлежит составлять правильно, чтобы избежать непредвиденных последствий.
Недобросовестный покупатель может подать исковое заявление в судебный орган о возмещении излишней суммы, переданной продавцу, указанной в расписке.
Хотя денежные средства были переданы им только единожды, в документах будет значиться двойная оплата.
Видео: заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости
Важные нюансы
По большей части у продавца возникают проблемы на начальном этапе сделки купли-продажи при сборе документов. Для ее оформления требуется собрать пакет документов, что сопровождается потерей времени.
Не каждый покупатель готов ждать, пока продавец подготовить требуемые документы. Он должен собрать документы до начала продажи квартиры.
Если продавец достиг договоренности с покупателем, то он должен снять с продажи квартиру и назначить дату проведения сделки купли-продажи. наилучшим вариантом является заключение письменного соглашения о внесении предоплаты, чтобы покупатель не раздумал.
В последние годы по всей территории Федерации действует программа, по условиям которой государство предоставляет возможность купить жилье по субсидии бюджетным работникам.
Такого рода сделка не предусматривает заключение договора купли-продажи.
В соответствии с предписаниями статьи 555 ГК РФ в договоре сделки купли-продажи указывается цена квартиры.
Если в нем будет отсутствовать установленная по договоренности участниками сделки стоимость, то договор считается не заключенным. Обстоятельство способно повлечь за собой риски для обоих участников сделки, продавца и покупателя.
Чем регулируется
Вопросы относительно совершения сделки, предусматривающей продажу недвижимого имущества, регулируются указаниями Гражданского кодекса.
В его статьях разъясняются основания для установления, изменения и прекращения прав и обязанностей граждан:
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 380 | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
| 454 | договор купли-продажи |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
| 555 | цена в договоре продажи недвижимости |
| 578 | отмена дарения |
Акт своими предписаниями устанавливает юридический факт свершения значимых действий, одним из которых является сделка.
В ней проявляются имущественные отношения, как между юридическими лицами, так и физическими.
Они возникают среди юридических лиц — коммерческих учреждений, выступающих в качестве средства рыночной экономики, обладающего высокой эффективностью.
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №122 | «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
| №48 | «Об опеке и попечительстве» |
Акт:
| Номер | Описание |
| — | «Основы законодательство о нотариате» |
Интересуетесь какая схема продажи квартиры через банковскую ячейку, смотрите тут.
Хотите узнать, как составляется расписка к договору купли-продажи квартиры, читайте здесь.
И в заключение надлежит отметить, что продажа квартиры как любой вид сделки с недвижимым имуществом влечет за собой определенные риски.
Причем их доля одинакова как для продавца, так и для покупателя. Они напрямую связаны с потерей квартиры, вырученных от ее продажи денежных средств.