Проведение сделки купли-продажи самостоятельно всегда сопровождается некоторые рисками. Обстоятельство налагает на потенциального покупателя ответственность – покупать недвижимость нужно у лиц, к которым возникает доверие. При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен предпринять меры безопасности, чтобы избежать непредвиденных последствий.
Общие положения
Порядок осуществления сделки купли-продажи всегда относился к процедурам, обладающим некой сложностью. Она до некоторой степени упрощена в целях достижения доступности для простых граждан.
Но, несмотря на усилия законодателя, не удается укоренить до конца на рынке мошенничество. Отдельная категория лиц наживается на нем, став обладателем крупных денежных средств.
Что это такое
Основанием сделки купли-продажи сообразно гражданского права служит договор, по условиям которого одно лицо на платной основе передает принадлежащую ему квартиру другому лицу на праве собственности за определенную плату.
Законодателем предусмотрены условия оформления договора, позволяющие признать его действительным.
Договор купли-продажи должен быть заключен:
- На добровольной основе.
- По волеизъявлению заинтересованных сторон.
- Без проявления вмешательства, носящего принудительный характер.
Его заключение возлагает на продавца и покупателя обязанности, в соответствии с которыми продавец обязуется передать квартиру при совершении полного взаиморасчета покупатель.
В свою очередь он обязуется принять квартиру на предусмотренных договором условиях, внося за нее определенную плату.
Чтобы заключить договор заинтересованные в сделке купли-продажи лица должны предъявить в нотариальную контору ряд документов.
К ним относятся:
Договор купли-продажи жилой площади можно составить в произвольной форме письменно. Сделка расценивается в качестве заключенного со дня регистрации права собственности управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Участники сделки подписывают договор купли-продажи, который подается также в указанный выше орган для осуществления регистрации.
Сделка купли-продажи осуществляется в устной форме, если нормативами законодательных актов либо соглашением ее участников не предусмотрено заключение договора в письменной форме.
В ней должна быть выражена суть сделки, описаны условия ее проведения. Сообразно нормативам статьи 160 ГК РФ письменная форма подразделяется на простой договор и нотариальный.
Если договор заключается в письменной форме, то осуществляется обмен документами:
- юридическими лицами друг с другом или гражданами;
- физические лица друг с другом и юридическими лицами.
Гражданам предоставлена возможность заключения между собой сделки купли-продажи на превышающую 610 МРОТ денежную сумму.
При заключении договора в нотариальном порядке он должен быть заверен нотариусом. Не соблюдение гражданами установленных законодателем форм сделки влечет к определенным последствиям.
Если была использована простая письменная форма, то при возникновении спорных ситуаций участники сделки утрачивают право использования свидетельских показаний.
Как правило, они подтверждают факт совершение сделки, о чем отмечено в положениях статьи 162.
При нотариальной форме сообразно указаниям статьи 165 сделка считается ничтожной, если одна из ее сторон полностью либо частично исполнила ее условия.
При подаче искового заявления исполнившим условия сделки лицом судебный орган может признать ее действительность.
Сделка признается судебным органом недействительной, если было нарушено хоть одно ее условие:
| Показатели | Описание |
| Каждый из ее участников передает другому участнику, полученный в ходе совершения предмет сделки | либо компенсацию в размере его стоимости |
| Один из участников сделки возвращает другому участнику, полученный в результате ее совершения предмет сделки | он в свою очередь отдает полученные денежные средства |
На кого распространяется
По своей сути сделка купли-продажи есть юридически значимые действия физических и юридических лиц, которые направлены на передачу права собственности одним лицом другому лицу.
В ходе ее проведения устанавливаются гражданские права и обязанности определенных лиц сообразно статье 454 ГК РФ. Они представлены в лице продавца и покупателя.
В принципе сделку купли-продажи может совершать любой достигший совершеннолетия дееспособный гражданин.
В соответствии с указаниями законодательных актов он должен иметь российское подданство, прописку по постоянному местожительству.
Куда обратится
Если осуществляется сделка купли-продажи некой доли квартиры, то продавцу с покупателем надлежит обратиться в нотариальную контору.
При этом не имеет значение статус нотариуса, который он может быть как государственным, так и частным.
Гражданам предоставлена возможность совершать сделку купли-продажи квартиры в простой письменной форме, если ее владелец является ее единственным собственником либо она принадлежит всем членам одной семьи.
В такой ситуации гражданам следует обратиться в федеральное казанное учреждение Росреестр, чтобы оформить право собственности. Оно выдает свидетельство, позволяющее распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Сколько стоит купля-продажа квартиры
В соответствии с предписаниями статьи 555 ГК РФ в договоре сделки купли-продажи должна быть указана стоимость квартиры.
Если в нем установленная по договоренности участниками сделки стоимость отсутствует, то договор расценивается в качестве не заключенного. Обстоятельство способно повлечь за собой риски для обоих участников сделки, как продавца, так и покупателя.
Необходимые условия
В первую очередь покупателю в обязательном порядке необходимо тщательно проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры. Мера предполагает изучение истории квартиры, ее правообладателей за весь период эксплуатации.
Потенциальный покупатель должен выяснить вопрос относительно дееспособности продавца, что предусматривает отсутствие у него каких-либо пороков.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Состояние продавца | физическое и психическое |
| Зависимость | алкогольная и наркотическая |
| Возрастные неврологические заболевания | связанные с расстройством функций памяти |
| Хронические заболевания | влияющие на психоэмоциональное состояние продавца |
Наличие подобных диагнозов может привести к инициированию судебного разбирательства, оспариванию сделки купли-продажи.
От чего зависит размер
Предварительно невозможно назвать точную стоимость оформления сделки купли-продажи. Она обусловлена множеством факторов, которые связаны непосредственно с ней.
Например, поиском покупателя, готового выплатить запрашиваемую продавцом денежную сумму.
Ее стоимость формируется из:
| Показатели | Описание |
| Платы за услуги нотариуса | если сделка проходит в нотариальном порядке |
| Затрат на уплату государственной пошлины за осуществление регистрации | вследствие чего право собственности переходит от продавца к покупателю |
| Платы услуг агентства недвижимости | если оно оказывает юридическую помощь |
| Расходов на снятие копий документов и их составление | — |
Как правило, участники сделки самостоятельно устанавливают стоимость квартиры, ориентируясь чаще всего на ее рыночную стоимость.
В редких случаях назначается минимальная стоимость квартиры в договоре купли-продажи, которая снижается за счет наличия обременений либо ограничений.
Цена оформления
Каждый российский гражданин обязан осуществить регистрацию права собственности на имеющуюся у него недвижимость. Норма установлена указаниями действующих законодательных актов.
Покупатель должен поставить на учет приобретенную им недвижимость. Процедура осуществляется управлением Федеральной регистрации, кадастра и картографии, в частности ФКП Росреестр.
Для физических лиц стоимость осуществление регистрации составляет в среднем 2 000 рублей. Как правило, государственную пошлину оплачивает продавец.
Хотя встречаются случаи, когда плату вносит покупатель либо обе стороны в равных частях, если достигнута договоренность заинтересованных в ней лиц.
В отдельных случаях возникает надобность проведения оценивания квартиры, которое производится независимым экспертом.
Его стоимость зависит:
| Показатели | Описание |
| От общей площади квартиры | подлежащей реализации |
| Тарифов | независимого эксперта по оцениванию |
| Срочности выполнения процедуры оценивания | — |
Как показывает практика, стоимость осуществления процедуры оценивания при несрочности исполнения составляет 4 000 рублей.
Стоимость у нотариуса
Граждане уплачивают государственную пошлину за совершение нотариальных действий. По общепринятым правилам тариф на услуги назначается лично нотариусом, поэтому цены сильно разнятся.
Но в среднем стоимость договора купли-продажи квартиры у нотариуса составляет 15 000-20 000 рублей. Ее размер за удостоверение сделки купли-продажи квартиры зависит от стоимости квартиры, устанавливаемой заинтересованными лицами.
В соответствии с предписаниями законодательных актов законные супруги, родители, дети и внуки должны заплатить за услуги нотариуса, если сумма сделки составляет:
| Показатели | Размер |
| До 10 000 000 рублей | 3 000 рублей и 0,2% |
| Свыше 10 000 000 рублей | 23 000 рублей и 0,1% при превышении стоимости, но не более 50 000 рублей |
Что касается совершения сделки с посторонними лицами, то платится:
| Показатели | Размер |
| До 1 000 000 рублей | 3 000 рублей и 0,4% |
| 1 000 000 — 10 000 000 рублей | 7 000 рублей и 0,2%, если сумма сделки превысит 10 000 000 рублей |
| 10 000 000 | 25 000 рублей и 0,1% при превышении указанной суммы сделки, но не больше чем 100 000 рублей |
При оформлении прочих видов договоров сделки купли-продажи, требующих осуществление процедуры оценивания, платится 0,5% от суммы договора. Норма предусмотрена в указаниях нормативно-правовых актов.
В них отмечено, что подлежащая в качестве госпошлины сумма должна составлять не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей.
Расценка сопровождения
Зачастую оформление сделки, связанной с продажей квартиры сопровождается дополнительными тратами. В основном они касаются сбора документов, потому что возникает необходимость снятия ксерокопий отдельных документов.
К ним относятся:
- личные документы участников сделки;
- правоустанавливающий акт;
- технический паспорт;
- выписка из технического паспорта;
- справки из соответствующих инстанций.
К тому же некоторые виды документов выдаются на платной основе, что предусматривает образование дополнительных затрат.
Порядок уплаты
Оплата за совершение нотариального действия осуществляется в наличной и безналичной форме. Ее размер платы устанавливается на основании нотариального тарифа, выполненной правовой и технической работы.
При этом плату за оформление сделки купли-продажи квартиры можно совершить:
- Через кассу любого действующего банка.
- Почтовое отделение.
- Через официальный сайт портала государственных услуг.
- Посредством оператора многофункционального центра.
Порядок осуществления выплаты за подлежащую продаже квартиру устанавливается участниками сделки купли-продажи. Не исключается вероятность внесения предварительной платы за приобретаемую квартиру.
Покупатель квартиры может арендовать банковскую ячейку, чтобы произвести полный взаиморасчет с продавцом. Он помещает денежные средства в банковскую ячейку, после чего ключи от нее передаются продавцу.
Видео: безопасное оформление сделки по купле-продаже квартиры
Важные нюансы
В соответствии с новыми правилами оформление документации сделки купли-продажи должно производиться в нотариальной форме, если продается недвижимое имущество либо его некая часть.
Данное правило действует с начала текущего года и распространяется на процедуру реализации доли недвижимости, которое принадлежит определенной категории лиц.
В их число входят:
| Показатели | Описание |
| Несовершеннолетние граждане | — |
| Лица, признанные ограниченно дееспособными | в ходе медицинского обследования |
Если продается квартира, принадлежащее на праве собственности не достигшему совершеннолетия лицу, то следует получить разрешение органа опеки и попечительства.
Немаловажную роль играет наличие нескольких правообладателей на квартиру, поскольку каждый из них имеет право претендовать на некую ее долю.
Если в их отношениях назревает какой-либо конфликт, то любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить сделку сообразно статье 250 ГК.
В них отмечено, что владельцы определенной доли права собственности обладают преимущественным правом на приобретение продаваемой доли.
Если квартира была получена вследствие наследования, то нужно уточнить дату кончины наследодателя, то есть предыдущего правообладателя.
При процедуре наследования основанием перехода квартиры с точки зрения юридического права является:
| Показатели | Описание |
| Обладание завещанием подлинности | — |
| Отсутствие судебного решения | относительно отмены завещания с последующим обжалованием в вышестоящих инстанциях |
Наиболее выгодным вариантом для продавца является условие об осуществлении предварительной оплаты, когда плата за квартиру покупателем производится до ее передачи продавцом.
В сложившейся ситуации предписания ГК позволяют применить нормативы о встречном исполнении обязательств.
Продавец наделяется правом не передавать квартиру до совершения перечисления денежных средств сообразно указаниям статей 487, 328 ГК РФ.
Помимо того продавец может отказать в исполнении обязательств, если покупатель не выполнит принятые на себя обязательства относительно предварительной оплаты.
Чем регулируется
Вопросы относительно совершения сделки, предусматривающей продажу недвижимого имущества, регулируются указаниями Гражданского кодекса.
В его статьях разъясняются основания для установления, изменения и прекращения прав и обязанностей граждан, совершающих определенные виды сделок:
| Статья | Описание |
| 28 | дееспособность малолетних |
| 37 | распоряжение имуществом подопечного |
| 131 | государственная регистрация недвижимости |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 292 | права членов семьи собственников жилого помещения |
| 380 | понятие задатка. Форма соглашения о задатке |
| 381 | последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком |
| 454 | договор купли-продажи |
| 572 | договор дарения |
| 574 | форма договора дарения |
| 555 | цена в договоре продажи недвижимости |
| 578 | отмена дарения |
Акт устанавливает юридический факт совершения значимых действий, одним из которых является сделка. В ней проявляются имущественные отношения, как между юридическими лицами, так и физическими.
Они возникают среди юридических лиц — коммерческих учреждений, выступающих в качестве средства рыночной экономики, обладающего высокой эффективностью.
В указаниях статьи 454 ГК предусмотрен порядок, по которому осуществляется сделка. В соответствии с ними одна сторона принимает на себя обязанности передачи предмета сделки в собственность, а другая принять ее спустя какое-то время.
Но передача осуществима только после совершения взаиморасчета, то есть после получения денежных средств продавцом.
Федеративный закон:
В нем установлен новый порядок осуществления сделки купли-продажи.
Федеральный закон:
Предварительный договор не подлежит обязательной регистрации. Он удостоверяется нотариусом, который принимает участие при его заключении.
Акт:
| Номер | Описание |
| — | «Основы законодательство о нотариате» |
Приказ Министерства юстиции РФ:
| Номер | Описание |
| №99 | «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» |
В них изложены правила оформления документации различных видов сделок.
И в заключение необходимо отметить, что точную сумму оформления купли-продажи надлежит уточнять в нотариальной конторе.
Она наделена законодателем правом установления своих цен самостоятельно в связи с тем, что осуществляет коммерческую деятельность.
В крупных городах на оформление сделки купли-продажи установлены цены, намного превышающие стоимость подобных операций в регионах страны.