Российское законодательство признает имущество, нажитое в браке, общим имуществом супругов. Даже после развода оно не перестает быть таковым. При продаже общей квартиры необходимо получить согласие мужа или жены, если квартира продается по доверенности.
Основные моменты
Обязательное согласие второго супруга на сделку купли-продажи требуется в том случае, если продается квартира, находящаяся в общей собственности супругов. Неважно, как оформлены доли — на одного или отдельно на каждого.
Собственник, вписанный в свидетельство о госрегистрации права собственности, называется титульным собственником.
При продаже квартиры, нажитой в браке, он должен получить у второго супруга согласие.
Не действует это правило в следующих случаях:
| Показатели | Описание |
| Квартира принадлежала одному из супругов | еще до брака |
| Квартира унаследована супругом | по закону или по завещанию |
| Квартира перешла одному из супругов | по договору дарения |
| Супруги заключили между собой брачный договор | в котором прописан факт принадлежности квартиры одному из супругов |
При этом брачный договор действителен, если он заключен как до официального бракосочетания, так и после свадьбы.
Что это такое
Разрешение супруга на продажу квартиры – это официально оформленный и нотариально заверенный документ, скрепленный печатью и личной подписью нотариуса.
В таком документе недвусмысленно написано, что супруг дает свое согласие на продажу квартиры, находящейся в общей собственности супругов.
Данный документ составляется для предъявления в орган Росреестра, где регистрируется переход права собственности на квартиру от физлица-продавца к покупателю.
Прежде, до введения поправок в законодательство, второй супруг мог непосредственно в регистрационной палате написать расписку о том, что никаких претензий относительно сделки к супругу не имеет.
Такая расписка считалась официальным согласием на сделку и имела юридическую силу.
Теперь необходимо предъявлять официальное разрешение, иные формы согласия не считаются законными. Более того, согласие имеет ничтожную силу, если не указана дата его подписания.
На кого распространяется
Требование о предоставлении согласия на продажу распространяется на титульного собственника квартиры:
- Заключившего сделку купли-продажи.
- Подписавшего договор дарения.
- Оформивший договор обмена.
Важно, что с 2013 года в Регистрационной палате не регистрируются договоры купли-продажи недвижимости, дарения и обмена. Все эти сделки регистрируются через нотариусов, а орган Росреестра лишь фиксирует переход прав собственности на квартиру.
Куда обращаться
Для составления согласия на продажу квартиры нужно обращаться к нотариусу, официально оформляющему сделки с недвижимостью.
Предварительно через секретаря можно узнать, занимается ли нотариус подобной практикой, и записаться на оформление разрешения.
Важно следующее:
| Показатели | Описание |
| В законе не описан ни порядок обращения к нотариусу, ни процедура оформления документа, ни сам документ (его форма) | отмечена лишь необходимость подтвердить согласие на продажу жилья от второго супруга нотариально |
| Многие нотариусы не принимают самостоятельно оформленные гражданами документы | разрабатывая собственные их образцы и предлагая для заполнения и подписания |
Именно поэтому образца разрешение на продажу квартиры от супруга не существует, и заранее составить документ нельзя. Нотариус просто откажется удостоверить такой документ.
Таким образом, к нотариусу нужно обращаться заранее, еще до оформления договора отчуждения жилой квартиры. Поводом для обращения может быть не только продажа, но и дарение или обмен.
Согласие на продажу квартиры бывшего супруга
Общая (совместная) собственность супругов – это такая собственность, при которой обе стороны брачного союза (муж и жена) имеют равные имущественные права и интересы.
Они владеют имуществом, приобретенным в браке, в равном объеме и на одинаковых условиях.
Таким образом, все имущество, которое супруги приобрели в законном браке, является их общим имуществом независимо от того, кто прописан в свидетельстве о госрегистрации права титульным собственником.
По закону доли в общем имуществе у супругов одинаковые (если они не выделены специально).
Чтобы сделка купли-продажи была признана полностью законной, при ее заключении необходимо оформить согласие от мужа (жены) на отчуждение общего имущества. В противном случае через суд можно отменить результаты сделки.
Как быть, если супруги на момент оформления сделки успели официально развестись?
Дело в том, что сам по себе развод не означает, что нажитое в браке имущество перестало быть общим:
| Показатели | Описание |
| Квартира, купленная в браке | остается общей собственностью бывших супругов и после распада семьи |
| Доля бывшего супруга в общей квартире сохранилась | за исключением случаев, когда имущество было официально разделено в суде или через нотариуса |
| При оформлении сделки купли-продажи получать согласия от бывшего супруга | на сделку придется в обязательном порядке |
Возможно только нотариальное оформление согласия на продажу недвижимости. Не скрепленное печатью и подписью нотариуса разрешение не имеет юридической силы.
Когда требуется
Законодательные изменения зафиксированы в сфере оформления сделок с недвижимостью в 2013 году.
Согласно изменениям в законе, за Регистрационной палатой сохранилась лишь функция фиксации перехода права собственности на жилую недвижимость.
Когда один из супругов приобретает квартиру, он не обязан получать согласие на сделку у второго супруга.
Однако в Семейном кодексе перечислены ситуации, когда такое согласие требуется:
- Распоряжение жилой недвижимостью.
- Удостоверение у нотариуса.
- Госрегистрация права собственности.
Перемены в законодательстве сделали два последних пункта неактуальными.
Теперь действует лишь первый пункт, согласно которому при продаже общей квартиры необходимо получать разрешение от второго супруга на распоряжение совместной собственностью.
Основные моменты следующие:
| Показатели | Описание |
| Если квартира куплена в браке | получать согласие на сделку у второго супруга нужно обязательно |
| Это требование относится и к распавшимся семьям | поскольку окончание брачных отношений не означает окончание прав владения общей собственностью |
| Если дата покупки квартиры более ранняя, нежели дата заключения брака | то получать у супруга разрешение на сделку не нужно |
Исключение делается и тогда, когда квартира досталась одному из супругов по наследству или была ему подарена — разрешение не требуется.
Четвертый случай, отменяющий требования об обязательном разрешении, – брачный договор, описывающий в одном из пунктов именно эту ситуацию.
Необходимые условия
Обязательное условие при заключении сделки купли-продажи – наличие согласия от второго супруга, если объекта недвижимости был приобретен в качестве совместной собственности в законном браке.
Согласно российским законам второй супруг автоматически наделяется правом не только на проживание и пользование, но и на владения общим имуществом.
Чтобы применить эту норму закона, нужно выполнить такие условия:
| Показатели | Описание |
| Брак должен быть официальным | то есть зарегистрированным установленным образом в органах ЗАГС |
| Квартира должна быть приобретена супругами после даты, указанной в брачном свидетельстве | то есть право собственности на недвижимость должно быть оформлено после заключение барка |
Если супруги живут в гражданском браке, нормы семейного права на них не распространяются.
Даже если гражданский супруг зарегистрирован на той же жилплощади, что и титульный собственник, никаких прав на владение объектом жилой недвижимости у него нет.
Если в брачном контракте указано, что все имущества супругов является общим, то несовпадение дат покупки квартиры и заключения брака никакого значения не имеют.
В этом случае второй супруг получает возможность распоряжаться всем имуществом партнера, в том числе купленным до барка.
Соответственно, согласие на сделку от него придется получать. В противном случае сделку можно отменить через суд.
Прилагаемые документы
Обращаясь к нотариусу за согласием на продажу квартиры, нужно иметь при себе следующие документы:
- общегражданский паспорт РФ;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о госрегистрации права на недвижимое имущество;
- ИНН.
Готовить самостоятельно письменное согласие перед посещением нотариуса не нужно.
В этом нет никакого смысла, так как нотариус в любом случае оформляет собственные бланки такого рода документов. Бумаги составляются в полном соответствии с законом.
Порядок составления
Законодательно установленной формы разрешение супруга на продажу квартиры нет.
Но какой бы ни была форма такого согласия, выданного нотариусом, в ней обязательно будут присутствовать основные смысловые блоки:
| Показатели | Описание |
| Точное наименование объекта жилой недвижимости | подлежащий отчуждению |
| Сведения об обоих супругах | их паспортные данные |
| Подтверждение законности брака | все реквизиты брачного свидетельства |
| Сведения о покупателе | который приобретает права на жилую недвижимость, находящуюся в общей собственности |
| Срок действия разрешения | — |
Важно, чтобы в документе была проставлена дата его оформления.
Порядок составления разрешения от супруга следующий:
| Показатели | Описание |
| Супруги (в том числе бывшие) записываются на прием к нотариусу | имея при себе паспорта |
| Предоставляют нотариусу брачное свидетельство (свидетельство о разводе) и свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру | — |
| Помощник нотариуса оформляет разрешение | — |
| Супруги приглашаются к нотариусу | который разъясняет им суть разрешения |
| Второй супруг, разрешающий сделку | подписывает бумагу |
| Супруг, заинтересованный в сделке | оплачивает стоимость услуг нотариуса, получает согласие на руки |
С 2017 года присутствие обоих супругов у нотариуса не обязательно. В нотариальную контору может обратиться только один из супругов, а именно тот, от кого требуется согласие.
Возможные трудности
Получить согласие от бывшего супруга может оказаться затруднительно. Причины разные — нежелание идти на контакт, отсутствие по месту проживания, болезнь и пр.
В каждом конкретном случае необходимо действовать по ситуации, но выполнение буквы закона обязательно в любом случае.
Второй супруг, прежде оформивший согласие на продажу квартиры, может отозвать его. Для этого достаточно обратиться к нотариусу и написать соответствующее заявление.
При этом нотариус обязан поставить второго супруга о произошедшем в известность, направив в его адрес письменное уведомление.
Письмо может затеряться на почте. Поэтому до оформления сделки лучше лично обратиться в нотариальную контору, чтобы узнать, не было ли отозвано разрешение.
Видео: согласие супруга на продажу квартиры
Важные нюансы
В теории титульный собственник, указанный в свидетельстве о госрегистрации права, может самостоятельно заключать сделку, поскольку по закону именно он является владельцем квартиры.
Однако закон учитывает ситуации, при которых возможен заведомый обман супруга. В этом случае продавец специально не оповещает второго супруга о сделке, чтобы воспользоваться ее результатами в собственных интересах.
Если о таком факте станет известно, сделка будет аннулирована через суд. Супруг, имеющий право на пользование общим имуществом, должен подать исковое заявление и оспорить сделку.
Сделать это можно в течение года с того момента, как ему стало известно о факте продажи жилья.
Суд вынесет решение аннулировать сделку, а также потребует от нарушителя выполнить следующие условия:
| Показатели | Описание |
| Вернуть всю сумму покупателю квартиры | — |
| Либо выплатить долю мужу (жене) | равную половине от цены сделки, указанной в договоре) |
| Оплатить госпошлину | и судебные издержки |
Срок законной исковой давности по вопросам раздела нажитого имущества супругов, находящегося в общей собственности, ограничен тремя годами.
Если в течение указанного периода супруги, разорвавшие брачный союз, не разделили жилье, то распорядиться квартирой в дальнейшем можно только в случае, если есть официальное разрешение-согласие от второго супруга.
Если жилую квартиру один из супругов приобрел до брака, оформив ипотечный кредит, а погашение долга перед банком проходило в период законного брака, то для продажи такой квартиры согласие второго супруга обязательно.
Сумма выплаченного займа никакого значения не имеет.
Важно, что если согласие супруга было получено более трех лет назад, то при оформлении бумаг о переходе прав собственности в Росреестре могут просто не принять такой старый документ.
Следует заранее узнать, действительны ли такие разрешения или необходимо оформить новую бумагу. Единообразия в разрешении этого вопроса до сих пор нет.
Частый вопрос, который возникает при оформлении сделки купли-продажи, связан с оформлением доверенности на любые манипуляции с квартирой от второго супруга.
Предполагается, что это разные документы, наделенные разным юридическим значением:
| Показатели | Описание |
| Согласие супруга на продажу жилой недвижимости | это подтверждение того, что второй супруг поддерживает решение и действия мужа (жены) и не против именно такого распоряжения общим недвижимым имуществом |
| Доверенность | это делегирование своих полномочий супругу с тем, чтобы он совершал необходимые юридически значимые действия по продаже общей жилой недвижимости |
Однако доверенность, по которой второй супруг может делать все, что только возможно по закону, может по факту заменить разрешение-согласие на отчуждение жилья. Предполагается, что второй супруг в курсе того, что именно делает первый.
Действительно, четкого законодательного разъяснения по данному вопросу нет. Можно встретить разные точки зрения как среди юристов, так и среди сотрудников Росреестра.
Это значит, что в одних случаях сотрудники регистрационной палаты примут доверенность и не спросят про согласие, а в других откажутся зарегистрировать переход прав собственности в установленном порядке на том основании, что от второго супруга нет разрешения на сделку. Это затянет процедуру оформления нужных бумаг на неопределенный срок.
В этом случае проще потратить время и деньги на обращение к нотариусу, нежели затягивать оформление из-за споров. Тем более что и доверенность, и согласие оформляется у нотариуса, и оба документа можно заказать одновременно.
Законодательная база
Основные законодательные акты, регулирующие вопросы владения и распоряжения общим имуществом законных супругов, изложены в Семейном, Жилищном, Гражданском кодексе РФ, а также федеральных законодательных актах.
Семейный кодекс:
| Статья | Описание |
| 35 | разъясняет вопросы владения, пользования, распоряжения общим имуществом супругов |
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №122 | «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 7 главе разъясняет основания для госудаственной регистрации прав собственности (1997 год, последняя редакция 2017 года) |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 244 | дает понятие и основания возникновения общей собственности граждан |
При продаже квартиры, купленной в период законного брака, нужно оформить согласие (разрешение) от второго супруга на отчуждения имущества, относящегося к категории общей собственности.
Документ оформляется только через нотариуса. Если жилищ приобретено до заключения брака, а также если квартира подарена или оставлена в наследство, то получать разрешение от второго супруга не придется.