Для большинства российских граждан ипотека – единственный способ купить собственное жилье. Сумма займа всегда очень внушительная, срок обслуживания кредитной линии длительный, поэтому банки в целях снижения риска по невыплате задолженности требуют от заемщика привлечения к сделке одного или нескольких созаемщиков.
Основные моменты
Для улучшения условий проживания многие люди рано или поздно решаются на ипотеку. Несмотря на значительную переплату в стоимости жилья, это порой единственный способ оказаться владельцем собственной жилой недвижимости.
Такой шаг требует ответственности от заемщика, поэтому у банка возникает необходимость в тщательной проверке материального положения возможного клиента.
Цель проверки – удостовериться в материальных возможностях заемщика:
| Показатели | Описание |
| Даже если заработная плата клиента высокая | банк, скорее всего, будет настаивать на привлечении созаемщиков. Максимальный срок ипотечных кредитов – тридцать лет, и за это время может произойти много негативных перемен в жизни основного заемщика |
| Если зарплата, с точки зрение банка, не позволяет выдать кредит, последует отказ | в данной ситуации привлечение платежеспособных созаемщиков может помочь получить одобрение — банк учтет их доходы |
Такая практика является распространенной и при условии порядочности всех участников договора никаких острых моментов, связанных с погашением «чужого» кредита, не возникает. Однако всегда существуют нюансы, о которых нужно знать.
Что это такое
Термин «созаемщик» появился в практике банков, которые активно используют схему привлечения дополнительных гарантий в виде доходов других людей.
Созаемщиком называется человек, который одновременно с заемщиком отвечает за благополучный своевременный возврат денежных средств в полном объеме.
Таким образом, возникает солидарная (то есть общая, совместная) ответственность заемщика и созаемщика перед банком как по обслуживанию задолженности, так и по ее полному погашению.
Важно, что решение стать созаемщиком является полностью добровольным.
Солидарную ответственность в случае ипотеки отличает важная особенность:
| Показатели | Описание |
| Она должна быть закреплена в договоре с указанием предмета обязательств перед банком | подписанный созаемщиком договор – основной документ, регламентирующий его дальнейшие взаимоотношения с банком, включая все юридические вопросы |
Кто попадает под категорию
Каждый банк имеет свои требования относительно количества созаемщиков. Это может как один, так и несколько человек. Максимально допустимо привлекать к сделке не более пяти созаемщиков.
Степень родства при этом никакого значения не имеет, однако политика многих банков такова, что если ипотченый договор заключается в официальном браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком.
Такой подход закреплен на законодательном уровне.
Кто может привлекаться к солидарной ответственности:
| Показатели | Описание |
| Супруг основного заемщика | — |
| Близкий родственник | родители, братья, дети |
| Посторонние лица | не имеющие родственных связей с заемщиком, чаще всего друзья |
Созаемщиком может выступать гражданский супруг, что довольно часто встречается в юридической практике, однако на деле сопряжено с рисками.
Если официальный супруг не желает быть созаемщиком, существует единственный выход — составит брачный контракт, прописав в нем особые условия.
Что значит созаемщик при ипотеке
Созаемщик в случае ипотечного кредита несет ответственность по обслуживанию договора совместно с главным заемщиком.
В худшем случае, если последний утратит возможность погашать свой долг, обязанности ежемесячный выплат лягут на плечи именно созаемщика, а не страховой компании.
Избежать привлечения созаемщиков по ипотеке не существует. Если у человека низкий доход, банк не одобрит займ.
Придется либо покупать более дешевую квартиру, либо оформлять ее на нескольких людей, либо привлекать созаемщиков, либо отказываться от ипотеки вовсе.
Необходимые условия
Учитывая доходы созаемщика, банк повышает максимально допустимую сумму займа. Это значит, что можно купить более дорогую, а значит, более комфортную квартиру.
Другие условия, которые могут быть прописаны в договоре:
- созаемщик может погашать часть кредита;
- несет солидарную ответственность перед банком за нарушение условий договора;
- может получить право на часть залогового имущества;
- при невыполнении основным заемщиком своих обязанностей становится основным плательщиком.
Созаемщик обязательно привлекается и в том случае, если ипотека оформляется на ребенка, не обладающего юридической дееспособностью.
Когда родители покупают жилье, обеспечивая несовершеннолетнему будущее, они становятся созаемщиками согласно договору.
Договор с банком может предусматривать различные условия участия созаемщика в выплате долга:
| Показатели | Описание |
| Созаемщик на равных с основным заемщиком погашает кредит | и полностью разделяет ответственность перед банком согласно договору |
| Созаемщик привлекается к погашению задолженности | лишь в том случае, если заемщик утрачивает платежеспособность или по каким-то причинам прекратил ежемесячные выплаты |
| Выплата долга на первом этапе | обязанность созаемщика, к которой впоследствии подключается непосредственный заемщик |
В зависимости от конкретных условий и осуществляется взаимодействие созаемщика с кредитно-финансовым учреждением — прописаны все возможные механизмы.
Важно до подписания договора с банком изучить всего его тонкости, так как любой подпункт может существенно осложнить ситуацию при неблагоприятном развитии событий.
Перечень документов для оформления
Пакет документов для созаемщика не менее объемный, чем для собственника залогового имущества.
Он мало чем отличается от пакета бумаг, предоставляемых основным заемщиком, и включает:
| Показатели | Описание |
| Общегражданский паспорт РФ | а так же водительские права |
| ИНН | — |
| СНИЛС | страховое свидетельство ПФР |
| Удостоверения личности всех граждан, проживающих совместно (копии) | паспорта, свидетельства о рождении |
| Справка о размере заработной платы | за период времени, указанный банком, или справка 2-НДФЛ |
| Трудовая книжка (копия) | с отметкой от последнем месте работы |
| Брачное свидетельство | или документ о разводе |
| Диплот | или аттестат об образовании |
| Для мужчин | военный билет или приписное свидетельство |
Права на машину и военный билет не относятся к числу обязательных, но некоторые банки требуют их включения в пакет.
Кроме того, и титульный заемщик, и созаемщик обязаны заполнить и подписать заявление-анекту, образец которой можно взять в финансовом учреждении.
Права и обязанности
Если созаемщик подписал ипотечный договор с банком, в котором прописана солидарная ответственность, он принял на себя условия Гражданского кодекса РФ, которые гласят:
| Показатели | Описание |
| Банк-кредитор может потребовать выполнения всех условий договора от солидарного созаемщика | как в отношении всего долга, так и в отношении его части |
| Если кредитор не получил по договору полного удовлетворения от одного солидарного заемщика | он имеет право требовать удовлетворения от любого другого солидарного созаемщика |
| По момента полного исполнения обязательств перед кредитором | созаемщик считается обязанным выполнять все требования по договору |
Очевидно, что права и обязанности и заемщика и созаемщика одинаковы, а их позиции с точки зрения закона равноправны.
Они прописаны в ипотечном договоре с банком и заключаются в следующем:
| Показатели | Описание |
| Одинаковая с основным заемщиком ответственность перед банком-кредиторо | — |
| Право собственности на залоговую недвижимость | при условии заключения официального брачного союза между заемщиком и созаемщиком на момент оформления целевого кредита |
| Право на внесение в банк определенной суммы денег | в качестве погашения задолженности перед банком (сумма определяется при оформлении договора и прописывается в документе) |
| Обязанность по ежемесячному погашению долга в определенной сумме от общей задолженности | если таковая закреплена в договоре |
| Ответственность перед банком по кредитным обязательствам | в случае, если основной заемщик утратил платежеспособность и не имеет более возможности погашать ежемесячные долговые обязательства перед банком |
| Если созаемщик не состоит в официальном браке с заемщиком | за ним сохраняется право претендовать на долю в ипотечной квартире |
| Если созаемщик на равных участвует в погашении кредитных обязательств согласно договору долевого участия | ему положен налоговый вычет на сумму фактически понесенных затрат |
При подписании ипотечного договора созаемщиком происходит юридическое признание им своих обязанностей перед банком-кредитором.
В том числе это означает, что человек принимает главное условия — погашение задолженности перед банком, полное и своевременное.
Отказ от своей доли в ипотечной квартире не означает, что с созаемщика автоматически снимаются все обязанности.
Напротив, до конца полного погашения задолженности он обязан будет выплачивать указанную в договоре сумму или часть от остатка в соответствии с графиком платежей.
Может ли взять созаемщик собственный ипотечный кредит? Все зависит от платежеспособности конкретного человека, наличия положительной кредитной истории и требований банка.
Если финансовые возможности есть и «потянуть» второй ипотечный кредит человек в состоянии (особенно при отсутствии обязанности выплачивать займ по первому договору), банк-кредитор может одобрить займ.
Особые требования
Ипотека предполагает обеспечение гарантий для банка в возврате денежных средств. Именно поэтому требования, которые финансисты предъявляют к созаемщикам, мало отличаются от требований к основному заемщику.
Общие практически для всех кредитных учреждений моменты:
| Показатели | Описание |
| Гражданство РФ | с обязательной регистрацией в том же региональном образовании, в котором расположен банк |
| Соблюдение возрастного ценза | возраст созаемщика на дату подписания договора должен быть не меньше 21-го года. С этого возраста, когда человек получает законченное высшее образование, для него открываются перспективы хорошего трудоустройства. Верхняя граница ценза – дата выхода на заслуженный отдых: для мужчин это 60-летие, для женщин 55-летие |
| Наличие трудового стажа | не менее чем полгода на месте текущей работы и не менее одного года в целом |
| Доказанная документами платежеспособность | наличие постоянного дохода, выплачиваемого регулярно. Хорошо, если после уплаты ежемесячного взноса в распоряжении созаемщика (заемщика) будет оставаться не менее 40 процентов от заработной платы |
| Положительная кредитная история | которая позволяет сделать вывод о порядочности и ответственности созаемщика |
Однако наряду с этими общими требованиями банк может выдвинуть и особые требования, призванные обеспечить финансовому учреждению большую безопасность и гарантировать возврат кредитной выплаты.
К числу таких требований относится прежде всего страхование жизни и здоровья. В соответствии с российским законодательством в обязательном порядке при ипотеке страхуется только залоговая недвижимость.
Однако негласное требование многих банков – личное страхование. Это делается с учетом длительного периода обслуживания кредита и высокий риск банка.
В Сбербанке, например, кредитные специалисты принимают страховой полис на сумму, которая равна доле созаемщика в залоговой недвижимости.
При этом по одному договору ипотеки разрешается привлекать не больше трех созаемщиков. Доли в имуществе они должны согласовать самостоятельно.
Другое требование – участие законного супруга в ипотеке в качестве созаемщика. Законность брака следует подтвердить документально, представив брачное свидетельство.
Гражданский брак может также предполагать включение сожителя в договорные обязательства по обслуживанию ипотечной задолженности.
Возможно ли отказаться
Законный супруг не может отказаться от роли созаемщика по ипотеке за исключением случаев, когда между супругами заключен брачный договор.
В документе должны быть прописаны условия, которые позволяют избежать обязанности солидарной ответственности по ипотечному имуществу.
Подписанный договор расторжению и пересмотрю не подлежит. Это значит, что односторонний отказ созаемщика от выполнения своих обязанностей банк не примет во внимание, и при несоблюдении условий договора инициирует штрафные санкции.
Однако выйти из ипотечного кредита все же возможно. Как убрать одного из созаемщиков из ипотечного договора?
Для этого должны быть выполнены два основных условия:
- Заключено дополнительное соглашение к основному договору.
- Назначен новый созаемщик взамен выбывшего.
Однако любое решение об отказе созаемщика от участия в ипотеке – это исключительный случай, который банк рассматривает индивидуально.
Не будет дано разрешение на выход из участия в договоре, если взамен выбывающего созаемщика не будет назначен новый. Это принципиальная позиция банка.
Вывести созаемщика из ипотечной схемы можно только при наличии уважительных серьезных причин:
- утраты дееспособности;
- тяжелого заболевания;
- смерти.
В противном случае на созаемщика будет наложено взыскание в судебном порядке, которое может направлено на имеющееся жилье.
Процедура смены
Другой вариант предусматривает исключение бывшего супруга из числа созаемщиков при разводе.
Однако собственно бракоразводный процесс ничего не значит — требуется составить брачный контракт, который прописывает такую возможность.
Как выйти из ипотеки одному созаемщику? В данном случае действовать нужно так:
| Показатели | Описание |
| Составить брачный контракт | если он не был заключен перед оформлением ипотеки |
| Представить в банк документы о разводе | соглашение о разделе общего им имущества, свидетельство о разводе, решение суда |
| Подписать дополнительное соглашение | по которому в ипотечном договоре остается лишь один титульный заемщик, а второй супруг исключается |
В данном случае основной заемщик назначается единственным собственником, второй из ипотеки выходит.
При этом переоформляются на оставшегося супруга-заемщика все документы:
- Свидетельство о праве собственности на жилье.
- Договор страхования.
- Закладная.
В любом случае выход из ипотеки возможен только с согласия банка. Если оно не получено, обращаться в суд бессмысленно — кредитор имеет полное право оставить подписанный договор актуальным до даты его окончания.
Созаемщик сам принимал решение, оно было полностью осознанными и признается юридически значимым.
Для разрешения всех ситуаций следует прежде всего обращаться в банк и действовать согласно предложенной схеме. Основным условием, тем не менее, остается поиск нового созаемщика и подписание дополнительного соглашения.
Видео: созаемщик
Существующие нюансы
Важным моментом при заключении ипотечного договора и назначения созаемщиков является возможность снятия обязательств с титульного заемщика.
Можно ли переоформить ипотеку на созаемщика? Такой вариант тоже возможен, хотя и сопряжен с определенными трудностями.
Что можно сделать:
| Показатели | Описание |
| Основной заемщик оформляет договор дарения на созаемщика | — |
| По соглашению с банком | кредитный договор переоформляется на созаемщика |
Все варианты действий нужно обязательно обсуждать с банком-кредитором. Так, переоформление свидетельства о праве собственности с обременением в случае дарения регистрационная палата осуществит только по согласию банка.
Какие нюансы нужно учитывать, решаясь войти в ипотеку? Если в роли созаемщиков выступает не супруг, а посторонние люди, например, друзья, которые не будут являться собственниками доли в ипотечной квартире, то следует подписать соглашение о взаимных обязательствах.
Если супруги живут в гражданском браке, ведут совместное хозяйство и платят задолженность сообща, безопаснее для обоих оформить жилье в долевую собственность либо подписать отдельное соглашение.
Законодательная база
Права и обязанности созаемщиков прописаны в статье Гражданского кодекса РФ:
| Статья | Описание |
| 323 | права кредитора при солидарной обязанности |
Официальный супруг признается созаемщиком ипотечного кредита на основании статьи Семейного кодекса РФ:
| Статья | Описание |
| 45 | обращение взыскания на имущество супругов |
Созаемщик участвует в ипотеке наравне с основным заемщиком и эти отличается от поручителя.
В зависимости от условий договора он может является собственником определенной доли в ипотечной недвижимости либо не иметь права на жилье после расчета с банком. Выход из ипотечной схемы возможен при замене созаемщика.