Типовые хрущевки строились как дешевое жилье временного типа. Именно поэтому они по современным меркам не комфортны и требуют перепланировки для создания более менее приличных условий жизни. Владельцы такого жилья часто решаются на переустройство помещения, если возможностей для покупки квартиры другой площади нет.
Общие понятия
Типовые хрущевки строились в 60-е – 80-е годы прошлого века как временное жилье для семей обычных рабочий, а потому квартиры этого типа не отличаются ни большой площадью, ни комфортом.
Приметы типичной хрущевки:
- неудобная планировка с проходными комнатами;
- маленькая кухня;
- совмещенный маленький санузел;
- узкие коридоры;
- потолки высотой 2,5 м.
В квартирах такого типа плохая звукоизоляция. Расположены они в 3-5 этажных домах без лифта и мусоропровода, что отчасти можно считать преимуществом (нет специфического запаха и шума).
Перепланировка хрущевки направлена на то, чтобы визуально расширить площадь комнат, выделить дополнительную комнату, сделать более функциональным санузел и т.п.
В зависимости от объема работ стоимость перепланировки может меняться.
Объем работ позволяет развести понятия собственно перепланировки и переустройства.
Оба термина используются в основном законе, разрешающем собственникам видоизменять квартиру – Жилищном кодексе РФ:
| Показатели | Описание |
| Перепланировка | это изменение конфигурации комнат в жилой квартире (установка или демонтаж стен, совмещение или разделение комнат, изменение площади комнаты за счет использования коридоров или технических помещений и пр.) |
| Переустройство | это все виды работ, затрагивающих инженерные сети и оборудование без изменения площади и конфигурации комнат (перестановка санузла, газового оборудования и т.п.) |
И перепланировка, и переустройство должны быть отражены в техпаспорте помещения.
Однако если перепланировка должна быть предварительно согласована с контролирующими органами, поскольку представляет собой масштабные и потенциально опасные работы, то при переустройстве собственник может сообщить о некоторых работах постфактум, после завершения ремонта.
Виды работ, относящиеся к перепланировке (согласование обязательно):
- расширение или пробивка проемов дверей и окон в несущих стенах;
- монтаж новых стен, увеличивающих нагрузку на пол;
- перенос стен;
- изменение конструкции (конфигурации) пола;
- смена функционального назначения комнат.
Переустройство включает такие работы:
- Заделка дверных проемов.
- Снос дверей и проемов.
- Устройство проемов в несущих стенах.
- Перестановка газового, сантехнического, электрического оборудования на другое место.
Не нужно согласовывать такие работы, как косметический ремонт и евроремонт с с заменой напольных, потолочных, настенных покрытий, замена встроенных шкафов (если мебель не отмечена в техпаспорте), замена сантехники, газовых и электроплит аналогичным по мощности и габаритам оборудованием.
На стоимость перепланировки хрущевки влияет масштаб работ. Если проводится собственно перепланировка, то обязательно составляется профессиональный проект.
За него придется заплатить хорошие деньги. При переустройстве можно обойтись эскизом, это гораздо дешевле.
На кого распространяется
Перепланировка хрущевки проводится владельцем квартиры на основании свидетельства о праве собственности (для приватизированного жилья) или договора социального найма (для неприватизированной квартиры).
Заказать разработку проекта перепланировки и согласовать работы с контролирующим органом могут:
| Показатели | Описание |
| Непосредственные собственники | квартиросъемщики |
| Родственники владельцев (квартиросъемщиков) | при наличии доверенности |
| Представители собственников (как правило, сотрудники фирм-посредников) | действующие на основании доверенности |
Важный момент — если в квартире проживает несколько человек, они все должны быть согласны с перепланировкой, о чем составляется отдельный письменный документ.
Куда обращаться
Согласовывается перепланировка в разных инстанциях в зависимости от того, какие именно работы предполагаются.
Основной инстанцией, которая выдает разрешение непосредственно на проведение ремонтных работ, является муниципальная жилищная инспекция (городской жилкомитет).
Однако до обращения туда придется обойти несколько инстанций и учреждений:
- Бюро технической инвентаризации (для получения техпаспорта БТИ);
- проектная фирма или ремонтно-строительная организация (здесь нужно заказать проект или эскиз перепланировки);
- Санэпидемстанция (СЭС);
- муниципальный орган пожарного надзора;
- газовая служба;
- отдел архитектуры.
Обращение в контролирующие инстанции (газ, электричество, сантехника) требуется только в том случае, если работы будут задействованы соответствующие инженерные сети.
Цена перепланировки хрущевки
Во сколько обойдется собственнику перепланировка, заранее сказать трудно.
На конечную стоимость влияет несколько факторов, среди которых наиболее значимыми являются три:
| Показатели | Описание |
| Будет ли заказываться проект перепланировки | — |
| Какова площадь квартиры | и сколько комнат нужно видоизменить |
| Будет ли собственник заниматься согласованием сам | или наймет посредника |
Таким образом, стоимость работ по перепланировке хрущевки определяется индивидуально. Однако общие позиции все же есть.
Необходимые условия
Прежде чем затевать масштабные работы и тратить деньги на проект, необходимо провести предварительное обследование помещения на предмет выявления несущих конструкций и составить четкое представление о том, что и как будет переделываться.
Привлекая дизайнера помещений, нужно понимать, что он может сделать прекрасный дизайн-проект, но не учесть конструктивных особенностей дома.
Поэтому согласовать перепланировку по дизайн-проекту нельзя. Есть такие манипуляции с помещением, которые прямо запрещены законом.
Чего нельзя делать при перепланировке:
| Показатели | Описание |
| Закрывать газовые стояки и трубы | предметами встроенной мебели, гипсокартонными и иными конструкциями |
| Сносить несущие конструкции | стены, плиты перекрытия |
| Переделывать или демонтировать вентиляционные ходы | — |
| Оборудовать ванную или туалет над жилой комнатой нижних соседей | — |
| Обустраивать комнаты | площадью меньше 9 кв. метров |
| Делать отдельную комнату | без естественного освещения и отопления |
| Привлекать к разработке проекта организации, не имеющие допуска | — |
Как именно будет выглядеть квартира после завершения работ, зависит от бюджета и исходной площади помещения.
Основные варианты при перепланировке хрущевки:
| Показатели | Описание |
| Ликвидация стены | между кухней и жилой комнатой либо пробивка в ней отверстия |
| Снос стены | между комнатой и кладовкой |
| Ликвидация старого проема двери | и создание нового проема |
В результате после завершения ремонтно-строительных работ площадь кухни увеличится, квартира станет не только более просторной, но и более светлой.
Чтобы визуально отделить кухню от комнаты, можно предусмотреть барную стойку или использовать любой прием зонирования отдельной комнаты.
Если проект выполняется опытными инженерами-проектировщиками, то можно при определенных условиях объединить балкон с комнатой, утеплив его и соответствующим образом отделав.
Разрешено переставить стенку таким образом, чтобы между комнатами получился небольшой коридор. Для проходной комнаты в хрущевке это отличный вариант разделить помещения для разнополых детей.
Правильно оборудовав сантехнический узел, можно получить удобное функциональное помещение.
Кроме того, для расширения его площади можно по проекту добавить нужные квадратные сантиметры за счет нежилой части квартиры, например, коридора или прихожей.
Основное условие, при котором возможна законная перепланировка, – это грамотно разработанный проект, который не противоречии ни одному из положений Жилищного и Гражданского кодекса РФ.
От чего зависит сумма
На стоимость конечной перепланировки квартиры-хрущевки влияет несколько факторов.
От чего зависит конечная сумма:
| Показатели | Описание |
| От масштабов перепланировки | какой объем работ |
| От исходной площади помещения | — |
| От сложности перепланировки | нужно ли получать разрешение в инстанциях |
| От количества стен | которые нужно снести/построить |
| От наличия или отсутствия посредника | — |
Более дорогим станет ремонт с перепланировкой, а не просто переустройством помещения. Особенно если собственник проводит манипуляции с несущими стенами, ведь получить разрешение на такие виды работ очень сложно.
Придется учесть тип дома, время постройки, материал, из которого сделано здание, степень износа инженерных сетей и множество других нюансов.
Получить разрешение манипуляции с несущими перекрытиями очень сложно, поэтому стоимость согласования и самого проекта в этом случае высока.
Профессионально работающие проектные организации владеют информацией о том, можно ли в принципе провести те виды работ, которые задумал собственник, то есть могут дать хорошую консультацию после осмотра объекта.
Порой такая консультация позволяет сэкономить деньги, так как специалист сразу видит, что можно будет сделать, а чего нельзя, и подскажет собственнику оптимальный вариант для достижения нужных результатов.
Кроме того, больше получится сумма и в том случае, если потребуется согласование в МЧС, СЭС, архитектурном отделе. Сложная перепланировка дороже, чем простая.
Чтобы сэкономить собственник может попытаться получить нужные разрешительные документы самостоятельно, и так же самостоятельно согласовать проект перепланировки в жилинспекции.
Однако в большинстве случаев гораздо проще поручить все работы лицензированной фирме с непросроченным допуском.
Стоимость перепланировки можно примерно рассчитать, если взять за основу следующий план:
| Показатели | Сумма |
| На первом этапе нужно обратиться в БТИ, чтобы получить поэтажных план, экспликацию, техпаспорт на квартиру | около 5 тыс. рублей |
| После завершения перепланировки внесение изменений в техпаспорт снова нужно будет оформить официально | это еще 2 тыс. рублей |
| Обращение за разрешением в СЭС, МЧС и пр. | обойдется в сумму от 5 тыс. до 30 тыс. рублей |
| Если хлопоты поручаются посреднику | то заплатить придется от 20 до 100 тыс. рублей в зависимости от того, будут ли включены в ремонтные работы несущие стены |
| Заказ проекта перепланировки – отдельная статья расходов | заплатить за разработку в зависимости от площади квартиры и сложности проекта нужно от 5 до 90 тыс. рублей |
Демонтаж (снос) стены обойдется в 10-20 тыс. рублей. За изменение дверного проема придется заплатить в среднем 15 тыс. рублей.
Прейскуранты на другие виды работ у каждой строительно-ремонтной фирмы свои. Как правило, отдельно оценивается техническая сложность, отхождение от типовых решений.
Чтобы сэкономить, можно сразу же обратиться в БТИ. Здесь и проект обойдется дешевле, и согласовать его будет проще, и стоимость работ по сравнению с официальными прайсами коммерческих фирм более низкая.
Планируя бюджет, нужно учесть и возможность дополнительных расходов:
| Показатели | Размер |
| Консультация в компетентных органах или у опытных специалистов | от 1 тыс. рублей |
| Сбор пакета документов для согласования | примерно 30 тыс. рублей, оформление доверенности через нотариуса – от 1,5 тыс. рублей, заказ нового кадастрового плана и свидетельства о праве собственности на квартиру – по 1 тыс. рублей за каждую бумагу |
Если требуется узаконить уже проведенную перепланировку через суд, то в заплатить придется от 15 до 60 тыс. рублей. Все будет зависеть опять же от объема и ложности проведенных работ.
В среднем в Москве перепланировка без учета стоимости материалов и ремонта обойдется в 150 тыс. рублей.
Порядок оплаты
Платить за документы нужно согласно регламенту приема средств. Если БТИ работает с наличными средствами, то оплата идет через кассу организации.
Если же в требованиях прописаны безналичные способы оплаты, то придется платить через банк по реквизитам, выданным в окне приемки-выдачи документов.
Аналогичным образом проводится оплата разрешений в инстанциях. Госорганы работают через безналичный расчет, поэтому квитанции нужно сохранять обязательно.
Если перепланировка уже сделана, то ее нужно узаконить через суд. Госпошлина платится через банк. Аналогичным образом придется оплатить административный штраф, если инспектор жилищной инспекции выписал квитанцию.
Установленные сроки
В зависимости от учреждения, в которое обращается гражданин или его законный представитель, сроки изготовления документов и их согласования различны. Поэтому точный срок перепланировки заранее предсказать сложно.
Можно ориентировать на следующий примерный перечень:
| Показатели | Срок |
| Обращение в БТИ (техпаспорт, экспликация, поэтажный план) | от 3 до 30 рабочих дней |
| Справки из инстанций | до одного месяца при обращении без посредника |
| Технический проект перепланировки | от 3 дней до 1 месяца (в зависимости от загруженности инженера и сложности работы) |
| Согласование документов в жилинспекции | до 45 рабочих дней |
В БТИ справки могут выдаваться с посещением жилого объекта инженером-техником (с целью осмотра) либо без посещения. Это тоже влияет на сроки.
Видео: расчет стоимости перепланировки
Важные нюансы
Нередки случаи, когда собственники хрущевок сначала делают перепланировку, а затем узнают о необходимости согласовывать ее с контролирующим органом и вносить в техпаспорт БТИ.
В этом случае проводится узаконивание перепланировки. Последовательность действий будет примерно той же, что и при получении разрешения.
А вот стоимость может быть выше, так как появятся дополнительные расходы:
| Показатели | Размер |
| Придется уплатить штраф | от 2 до 2,5 тыс. рублей |
| Если узаконивание проводится через суд | добавится сумма госпошлины |
| Стоимость услуг специалиста-посредника | от 30 до 50 тыс. рублей |
Таким образом, средняя стоимость перепланировки увеличивается на 40 тыс. рублей.
Если учесть, что отказать в узаконивании может не только жилинспекция, но и суд, следует иметь в виду, что при отказе госорганов оставить ремонт его последствия нужно будет ликвидировать.
Это значит, что собственник за свой счет обязан восстановить прежнее состояние помещения.
То есть смонтировать/демонтировать стены, проемы дверей и окон, поставить на прежнее место бытовые приборы, инженерные сети и пр. Стоимость восстановительных работ будет практически равна стоимости ремонта.
Чем регулируется
Перепланировка хрущевок регулируется:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Перепланировку квартиры разрешает:
| Статья | Описание |
| 25 ЖК РФ | виды переустройства и перепланировки жилого помещения |
Вопросам незаконной перепланировки посвящена:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК РФ | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Узаконивание уже сделанной перепланировки проводится согласно:
| Статья | Описание |
| 29 ЖК РФ | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, (если она не нарушает права жильцов соседних квартир) |
Проводится перепланировка по нормативам, изложенным в СНиП:
| Номер | Описание |
| 31-01-2003 | «Здания жилые многоквартирные» |
СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2.1.2.2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» |
Интересуетесь как составляется проект перепланировки нежилого помещения, смотрите тут.
Хотите узнать, как узаконить перепланировку нежилого помещения, читайте здесь.
На стоимость перепланировки жилой хрущевки влияет в основном площадь квартиры, сложность работ и степень самостоятельности собственника.
Можно сэкономить, попытавшись получить разрешение и собрать все нужные бумаги самостоятельно. Однако лучше доверить сложный процесс специалистам. Это не только сэкономит время и нервы, но и избавить от лишних трат.