В любом здании есть помещение, которое относится к категории нежилого помещения. Хотя в действующих законодательных актах нет четкой формулировки определения «нежилое помещение». Оно подлежит к использованию, для каких угодно целей, но только не для проживания граждан. Как правило, вокруг нежилого помещения здания возникает много пересудов, спорных ситуаций и незаконных сделок.
Общие понятия
Одним из основных признаков нежилого помещения является его изолированность от остальных помещений и материальность, выраженная в его существовании.
Оно имеет вход и отделено границами, которыми служат стены, потолок. Так охарактеризовано нежилое помещение в положениях Федерального закона «О государственной регистрации».
Акт был издан 6 апреля 2015 ода за номером 122-ФЗ. В нем отмечено об осуществлении регистрации нежилого помещения с последующим оформлением на него права собственности.
Оно является неотделимой частью здания, поэтому обладает тесной пространственной связью с ним. Как правило, нежилое помещение входит в состав как нежилого, так и жилого фонда.
Его функциональное назначение заключено в эксплуатации его исключительно для реализации общественных целей или производственных.
В приобретении нежилого помещения заинтересованы предприниматели, которые используют его для открытия и развития коммерческой деятельности. Например, оно используется под швейный цех, под точку общественного питания.
Что это такое
По своей сути проект перепланировки есть официальный документ, который отражает изменения, внесенные в существующий проект.
Он разрабатывается проектной организацией на основе технического задания, составляемого заказчиком. Собственник нежилого помещения должен в задании указать конкретные цели и задачи.
В состав проекта, разработанного для осуществления перепланировки, входит:
| Показатели | Описание |
| Пояснительная записка | включая противопожарные мероприятия |
| План нежилого помещения до перепланировки и после ее осуществления | на котором отображены внесенные в существующий проект изменения |
| План усиления несущей стены | если намечена пробивка в ней проемов для установки двери либо окна |
| Эскиз устройства гидроизоляции | если санузел, душевая подлежит переносу |
| Схема прокладки инженерных сетей | при осуществлении их замена либо перенос |
| Эскиз устройства полов | с указанием экспликации при внесении изменений в их конструкции |
| Эскиз устройства отдельного входа, витрины | — |
Под согласованием подразумеваются меры, направленные на получение разрешения от различных инстанций для осуществления перепланировки.
Обязательное условие при производстве работ заключается во внесении в технический паспорт изменений, которые претерпел существующий проект.
Что попадает под категорию
В большинстве случаев нежилые помещения переоборудуются, чтобы использовать их для определенных производственных целей.
Оно перестает отвечать функциональному назначению, потому что меняются предпочтения в использовании его внутреннего пространства.
Данное обстоятельство вызывает необходимость перепланировки соответственно поставленной задаче в соответствии:
- С изменившимися жизненными позициями их владельцев.
- Сменой конъюнктуры рыночных отношений.
Как показывает практика, перепланировка отдельных помещений существующих зданий входит в число наиболее эффективных способов реконструкции объектов, отнесенных к категории недвижимого имущества.
Ее конечной целью является рациональное использование внутреннего пространства нежилого помещения, его конфигурации, очертаний и форм, материала несущих конструкций и ограждений.
Любая перепланировка должна быть осуществлена таким образом, чтобы нежилое помещение не потеряло прежние геометрические параметры, внешние формы, но было адаптировано к выполнению нового функционального назначения.
Куда обращаться
Проект перепланировки подлежит согласованию в соответствующих инстанциях до начала строительных работ, намеченных к производству по нему.
Перечень инстанций согласования зависит от предназначения нежилого помещения, поэтому он устанавливается индивидуально.
В их число входит:
- Отдел капитального строительства либо жилищная инспекция административного округа.
- Саморегулируемая организация.
- Роспотребнадзор.
- Пожарная служба.
- Санитарно-эпидемиологическая служба.
- Газоснабжающая организация.
- Предприятие водоканала.
- Электроснабжающая организация.
- Управляющая компания, ТСЖ, ЖЭК.
Чтобы согласовать проект перепланировки собственник должен предъявить технический паспорт, поэтажный план с указанием экспликации, техническое заключение о вероятности производства работ, составленное на основе обследования строительных конструкций.
Какая цена проекта перепланировки нежилого помещения
Вопрос относительно стоимости проекта по перепланировке помещений приобретает актуальность вслед за принятием решения об ее осуществлении.
Ознакомиться с ценами на проект можно на сайтах проектных организаций, которые сами их устанавливают. У каждой организации свой прейскурант на оказываемые услуги с неизменяемой ценой.
Необходимые условия
Проект перепланировки входит в число предусмотренной законодателем проектной документации.
Он является частью архитектурного либо архитектурно-строительного проекта. Как правило, он разрабатывается проектной группой отдела архитектуры муниципального образования.
Она должна иметь:
| Показатели | Описание |
| Лицензию | на осуществления деятельности по проектированию |
| Сертификат | позволяющий заниматься вопросами разработки архитектурных, строительно-инженерных решений, включая осуществление конструктивных расчетов |
Мера введена с целью обеспечения безопасности в период эксплуатации в целом здания и отдельных его помещений, отнесенных к категории нежилых.
Законодатель ввел обязанность собственникам, арендаторам разработки проекта перепланировки, его согласования в соответствующих инстанциях, осуществляющих государственный надзор над объектами недвижимости.
Проект перепланировки должен быть разработан с учетом:
- функциональных особенностей здания;
- существующей планировки;
- использованных при возведении строительных конструкций;
- проложенных в здании инженерных сетей водоснабжения, отопления, подачи электроэнергии, газа.
Он разрабатывается на основе технического заключения, выданного специалистом – независимым экспертом по обследованию зданий.
Разработка проекта перепланировки осуществляется, исходя из строительных норм и правил, нормативов ГОСТ, СаНП.
Как устанавливается размер
Цена проекта по перепланировке в различных организациях разительно отличается. Ее устанавливает сама проектная организация в зависимости от целей и назначения перепланировки.
Как правило, незначительные изменения стоят не так дорого, в то время как перепланировка, затрагивающая несущие конструкции сопряжено со сложностями. Его стоимость соответственно будет дороже.
Если проект был разработан в проектной организации, то она вправе установить свою цену. Как правило, стоимость согласования перепланировки нежилого помещения включается в общий объем работ.
На сегодняшний день во многих организациях она составляет в среднем от 35 000 рублей и выше на производство работ без затрагивания несущих конструкций.
Если проектом предусмотрено затрагивание несущих конструкций, то стоимость согласования повышается в разы и может составить от 70 000 рублей. На стоимость согласования влияет сложность проектировочных решений, которые
От чего зависит сумма
По общепринятым правилам стоимость проекта по перепланировке обуславливается расчетно-конструктивной частью, ее сложностью и площадью нежилого помещения.
За расчетный показатель принимается 1 квадратный метр, на который устанавливается некая расценка. Например, 150 рублей за 1 м2.
Средняя стоимость проекта перепланировки нежилого помещения в зависимости от его площади:
| Показатели | Размер |
| До 100 м2 | составляет 20 000-25 000 рублей |
| Свыше 100 м2 | устанавливается в индивидуальном порядке. Она для каждого проекта устанавливается в индивидуальном порядке сообразно функциональному назначению нежилого помещения, его площади, типа здания, состояния несущих конструкций, необходимости их усиления |
Если в дополнение к проекту нужно разработать проектные решения по прокладке инженерных сетей, таких как система кондиционирования, сети водоснабжения и отопления, то стоимость проекта перепланировки существенно возрастет.
За проект перепланировки внутреннего пространства помещения в офис устанавливаются самые низкие цены.
Что касается перепланировки для устройства ресторана, гостиницы либо производственного помещения, медицинского учреждения, то стоимость проекта повышается в разы.
Стоимость дизайнерского проекта в среднем равна 750 рублей и выше за 1 м2.
Процедура уплаты
Как правило, оплата услуг проектной организации совершается в два этапа, сначала совершается предоплата, размер которой составляет 20-30% от основной суммы.
Оставшаяся часть подлежащей к уплате суммы вноситься при получении готового проекта по перепланировке на руки заказчиком. Порядок оплаты устанавливается проектной организацией.
Что касается оплаты посреднических фирм, осуществляющих деятельность по согласованию проекта по перепланировке, производится частями.
Некоторые из них просят заплатить 30% от общей стоимости, другие 40%. Остальная сумма подлежит уплате после предоставления готового проекта, согласованного в соответствующих инстанциях пакета технической документации.
В любом случае, можно достичь договоренности по поводу внесения платы, потому что посреднические организации идут навстречу своим клиентам.
Видео: согласование перепланировки помещений
Важные нюансы
При намерении перепланировать нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме собственник должен получить согласие его жильцов.
Оно должно быть оформлено в письменном виде в качестве официального документа, где каждый жилец должен поставить свою подпись.
Отдельные виды работ способны вызвать разрушение здания вследствие потери прочности и устойчивости строительных конструкций.
В силу указанного фактора законодателем наложен запрет на производство отдельных видов работ, которые могут быть предусмотрены перепланировкой.
К ним относятся работы:
- по изменению сечения вентиляционных каналов;
- ухудшающие внешний облик фасада здания;
- по выносу радиаторов отопительной сети на лоджию, балкон;
- увеличивающие нагрузки на отдельные несущие конструкции;
- производство, которых было выполнено с нарушением строительных норм и правил, без соблюдения правил противопожарной безопасности;
- не отвечающие санитарно-гигиеническим требованиям, эксплуатационным нормам.
По завершению строительных работ по перепланировке специальная комиссия принимает готовое нежилое помещение. Она выносит решение об ее сдаче к эксплуатации.
В ее обязанности входит проверка соответствия выполненных работ проекту перепланировки, составление акта приемки.
Чем регулируется
Производство строительных работ по перепланированию внутреннего пространства, порядок его претворения в действительность, правила согласования в уполномоченных законодателем инстанциях регламентируются:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Обязанность по соблюдению прав и интересов жильцов многоквартирного дома, поддержание жилых и нежилых помещений в надлежащем виде учреждена положениями:
| Статья | Описание |
| 30 ЖК | права и обязанности собственника жилого помещения |
Если они нарушают условия совместного проживания в одном доме, то жильцы привлекаются к мере ответственности. Она проявляется в виде предупреждения, штрафной санкции.
Вопросы касательно применяемых мер воздействия к нарушившим нормы строительного права владельцам жилых помещений предусмотрены в Кодексе РФ об административных правонарушениях.
В частности, положениями:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 7.22 | нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений |
| 23.55 | органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор |
Отдельные вопросы относительно узаконивания изменений, внесенных в план нежилого помещения, предусмотрены в:
| Статья | Описание |
| 22 КАС | подача административного искового заявления по месту жительства, месту нахождения административного ответчика |
| 24 КАС | подсудность по выбору административного истца |
| 62 КАС | обязанность доказывания |
| 78 КАС | содержание определения о назначении экспертизы |
| 209 КАС | требования к административному исковому заявлению об оспаривании нормативного правового акта и о признании нормативного правового акта недействующим |
| 210 КАС | рассмотрение вопроса о принятии к производству административного искового заявления о признании нормативного правового акта недействующим |
| 226 КАС | судебное разбирательство по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями |
| 227 КАС | решение суда по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями |
В них закреплен порядок подачи искового заявления, его рассмотрения судебным органом. Например, в статье 226 КАС установлены сроки рассмотрения искового заявления.
Законодатель разъяснил суть незаконной планировки, его последствия в указаниях:
| Статья | Описание |
| 26 ЖК | основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
| 29 ЖК | последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
| 304 | защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения |
| 305 | защита прав владельца, не являющегося собственником |
Самовольная перепланировка любого вида помещения расценивается законодателем в качестве незаконно произведенных работ, о чем отмечено в статье 26 ЖК. Его владелец привлекается к мере ответственности.
Федеральный закон:
В нем учрежден размер штрафа, разъяснен порядок наложения штрафной санкции, дано определение мер воздействия.
Федеральный закон:
Акт своими положениями учредил осуществление записи в реестр недвижимости обо всех изменениях, касающихся отдельных видов зданий.
Вопросы относительно принципа обеспечения микроклимата предусмотрены в СНиП:
| Номер | Описание |
| 41-01-2003 | «Отопление, вентиляция и кондиционирование» |
Он должен отвечать санитарно-гигиеническим требованиям. Эффективность установленной в квартире системы вентиляции напрямую влияет на микро влажностный режим квартиры и близ расположенных к ней жилых помещений.
Проект перепланировки должен быть разработан с учетом положений актов по строительному праву.
К тому же надлежит учесть норму инсоляции в нежилом помещении, предусмотренную:
| Номер | Описание |
| СНиП 2.08.01-89 | «Жилые здания» |
СП:
| Номер | Описание |
| 13-1020-2003 | «Правила обследования несущих конструкций зданий» |
В нем приведены рекомендации по проведению технической экспертизы помещений вне зависимости от их функционального назначения.
Акт предусмотрел оформление технического заключения, который предусматривает вероятность осуществления перепланировки в помещении любого типа.
Постановление Госстроя РФ:
| Номер | Описание |
| №170 | «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» |
В нем предусмотрены правила эксплуатации зданий, мера ответственности за нарушение норм строительного права, ГОСТ. Оно было зарегистрировано в Министерстве юстиции 25 октября 2003 года.
Акт учреждает правила по производству капитального ремонта и реконструкции объектов, которые входят в сферу жилищно-коммунального хозяйства.
В нем указывается об обеспечении сохранности, содержания жилищного фонда, о проведении технической инвентаризации.
Правила обязательны для исполнения государственными органами исполнительной власти субъектов РФ, органы государственного контроля и надзора, местного самоуправления.
И в заключение необходимо заметить, что собственник может самостоятельно согласовать проект перепланировки нежилого помещения.
Но он должен иметь на руках готовый проект и техническое заключение, разрешение СРО на производство строительных работ. В такой ситуации, возможно, снизить его стоимость, но не менее чем до 35 000 рублей.