Ипотека – самый популярный способ приобрести собственное жилье. Однако за право пользоваться своими деньгами банк не только берет дополнительные суммы, но и выдвигает определенные условия. Основное – застраховать залоговую недвижимость.
Что это такое
Квартира, купленная в ипотеку, передается банку в залог, несмотря на то что владельцем ее согласно сведениям из Росреестра является заемщик.
Ипотечная недвижимость на протяжении всего периода обслуживания кредитной линии остается под залогом. Это значит, что владелец не может совершать с ней никаких сделок — продавать, обменивать, дарить.
Неотъемлемая часть схемы по выдаче ипотечного кредита – страхование объекта залога (то есть собственно жилой недвижимости). Сумма страхования немалая — она примерно равна стоимости одного ежемесячного платежа.
Но именно страховой полис является гарантией благополучного завершения долговременной сделки:
| Показатели | Описание |
| Для банка | это гарантия возврата денежных средств |
| Для заемщика | основная финансовая защита в случае любых проблем с недвижимостью |
Страхование ипотеки, таким образом, является важнейшим инструментом нормального функционирования рынка ипотечной недвижимости. Благодаря нему минимизируются риски как кредитора, так и заемщика.
Существуют три основных предмета страхования:
| Показатели | Описание |
| Собственно недвижимость | квартира, дом, доля, квартира в строящемся доме |
| Жизнь и здоровье заемщика | — |
| Титул | то есть право собственности на квартиру |
Если заемщик решает застраховать все три риска, это комплексное страхование при ипотеке. Такой продукт поощряется банками больше всего, так как позволяет закрыть максимальное количество рисков.
Как правило, ипотечные кредиты берутся на очень долгий срок, который может достигать 30-ти лет. За это время и с жильем, и с заемщиком может произойти множество негативных событий, представляющих реальную финансовую угрозу интересам кредитора.
Выгодно такая защита и самому заемщику, ведь в случае утраты им возможности получать доход либо в случае смерти страховая компания должна будет выплатить остаток долга банку или родственникам.
Квартира не будет продана с молотка, ситуация разрешится благополучно для всех участников сделки.
Кто может претендовать
Сегодня существует довольно много ипотечных продуктов, которые позволяют купить квартиру как на общих условиях, предлагаемых банком, так и с помощью государства.
Последняя заключается, как правило, в более низких процентных ставках, по которому выплачивается долг перед кредитно-финансовым учреждением.
Однако определенные льготы, предоставляемые при кредитовании льготников либо людей, воспользовавшихся ипотекой с господдержкой, не означает отсутствие дополнительных расходов на страхование недвижимости и прочих ипотечных рисков.
Поэтому страховать квартиру придется всем категориям заемщиков независимо от их социального статуса, действующей ипотечной программы и вида категории собственности (первичное или вторичное жилье).
Оформить страховой полис обязаны:
| Показатели | Описание |
| Заемщики |
|
| Россияне | которые взяли обычный кредит без помощи государства |
| Военнослужащие | воспользовавшиеся программой военной ипотеки |
| Участники особых федеральных соцпрограмм по ипотеке | «Молодая семья», «Молодой специалист», «Сельский врач» и пр. |
Банк в любом случае должен получить гарантии возврата выделенных средств. Более того, требование о страховании ипотечной собственности закреплено на уровне российского законодательства, то есть не является инициативой банковских учреждений.
Заемщик с любыми статусом, оформляющий ипотечный кредит на больший или меньший срок, понесет дополнительные расходы на покупку страхового полиса.
Куда следует обращаться
Закон, предписывая заемщикам страховать недвижимость, не ограничивает их в праве самостоятельного выбора страховой компании и страхового продукта.
Любой игрок страхового рынка, имеющий право выдавать полисы ипотечного страхования, может оформить необходимые бумаги.
Однако если для заемщика главное – получить кредит, максимально снизив свои расходы, то цель банка в процессе страхования залоговой недвижимости другая — максимально обезопасить свои риски.
Именно поэтому банки, как правило, работают лишь с теми страхователями, в ком абсолютно уверены.
При оформлении ипотеки специалист кредитного отдела банка выдает список аккредитованных страховых компаний, где заемщик может оформить полис.
Если застраховать квартиру в компании вне данного списка, банк может отказать в зачете «чужого» полиса, а значит, и в выдаче ипотечного кредита.
Это значит, что заемщику придется либо искать другой банк для оформления ипотеки, либо покупать новую страховку в партнерской компании, которая аккредитована данным банком.
Нужно признать, что крупные банки имеют довольно развернутую партнерскую сеть страховщиков.
Так, крупнейшее кредитно-финансовое учреждение РФ – Сбербанк имеет список из 35-ти страховых компаний, полисы которых принимает к зачету.
Выбор у страхователя есть, тем более что это на самом деле проверенные, надежные страховые компании, которые гарантированно выполнят свои обязательства как перед банком, так и перед заемщиком в случае необходимости.
В список крупных игроков страхового рынка в Сбербанке включены:
- Альфастрахование.
- Абсолют Страхование.
- ВСК.
- ВТБ Страхование.
- Ингосстрах
- СК Сбербанк Страхование.
- СОГАЗ.
- Либерти Страхование.
- Ренессанс Страхование.
- РЕСО-Гарантия.
- Росгосстрах.
- Энергогарант и др.
Обратиться за оформлением страхового полиса заемщик может в любую из данных компаний или любых других, названных специалистом банка.
Как правило, крупные банки не делают тайны из списка партнеров-страховщиков и вывешивают его на официальном сайте.
Оформление страхового полиса в партнерской страховой компании выгодно для заемщика еще и потому, что многие банки и СК имеют совместные программы.
Это значит, что при покупке дополнительного страхового продукта, например, полиса страхования жизни заемщика, банк на процент понижает ставку по обслуживанию кредита.
Страховка при ипотеке
Страхование ответственности по ипотеке – требование российского законодательства. Это значит, что заемщик обязан застраховать предмет залога (квартиру, дом, долю) за собственный счет в целях минимизации риском залоговладельца, то есть кредитора.
Без страхового полиса банк откажет в ипотечном кредите, так как не получит гарантии возврата своих денег.
Длительный срок обслуживания кредитной линии, связанный с возможностью порчи и даже утраты залогового имущества, несет в себе значительные риски для банка, поэтому он выставляет определенные условия и сроки при оформлении страховки.
Обязательно ли
Процедура оформления страхового полиса является обязательной для всех заемщиков. Однако при определении предмета страхования, то есть конкретных видов рисков, существуют определенные нюансы.
Страхование недвижимости при ипотеке делится на обязательное и дополнительное.
Обязательно страхуется лишь предмет залога, то есть собственно квартира.
К необязательным рискам при выдаче ипотечного кредита относятся:
- страхование жизни, здоровья;
- страхование титула.
Несколько лет назад все три вида риска являлись обязательными, однако в 2016 году обязательному страхованию подлежит лишь предмет залога.
Несмотря на это, многие банки настаивают на приобретении полисов личного страхования наряду с полисами страхования имущественного.
Именно поэтому во многих страховых компаниях разработаны программы комплексного страхования при ипотеке. При покупке такой программы ряд банков предлагает в качестве бонуса снижение процентной ставки на один пункт.
Более того, некоторые банки прописывают в своем договоре в качестве обязанностей заемщика страхование не только имущества, но и жизни (здоровья).
Поэтому во избежание недоразумений следует внимательно изучать условия договора перед подписанием документа.
Если один кредитор довольствуется страховкой на залоговую недвижимость, то другой настаивает на приобретении комплексного страхового продукта. Да, это не совсем законно, но добиваться соблюдения законности своих прав через суд невыгодно для заемщика.
Дело в том, что банк имеет право отказать ему в ипотеке без объяснения причин. Не смысла тратить на суды свое время и деньги.
Если взаимопонимания не достигнуто, нужно либо обращаться в другой банк, либо оформлять страховку в соответствии с условиями предложенного договора.
Необходимые условия
При оформлении договора страхования нужно прежде всего изучить, какие случаи признаются страховыми. Компания-страхователь тоже стремится минимизировать свои риски, то есть исключить какие-то позиции из списка.
От чего страхуется квартира? Согласно условиям договора страхования недвижимости, общими рисками, влекущими повреждение или полную утрату жилья, признаются следующие события:
- пожар;
- стихийное бедствие;
- затопление грунтовыми водами;
- взрыв газовых приборов или парового отопления;
- преступная деятельность третьих лиц;
- дефекты конструкции самого здания;
- падение воздухоплавательных аппаратов;
- повреждение в результате наезда транспорта или падения строительной техники.
Список позиций может быть расширен в рамках конкретного страхового продукта. В любом случае, перед подписанием документа следует внимательно изучить и этот список, и дополнительные условия.
Так, некоторые компании предоставляют возможность поквартальной рассрочки платежей. Стандартные условия предполагают, что платить за страховку придется единым платежом за весь период его действия.
Сумма получается приличная, до 28 тыс. рублей, и для некоторых заемщиков это много. Страховщик может снизить финансовую нагрузку, разбив ее на поквартальные выплаты.
Страховая сумма устанавливается по двум возможным вариантам:
| Показатели | Описание |
| Страхуется сумма кредита | увеличенная на десять процентов по требованию банка (дополнительные деньги – это примерная сумма процентов за год по обслуживанию кредитной линии) |
| Страхуется полная рыночная стоимость квартиры | — |
В последнем случае страховщик обязан при наступлении страхового случая погасить задолженность по ипотеке за заемщика и выплатить последнему оставшуюся сумму.
Основные цели
Основные риски для банка связаны с порчей недвижимости, невозвратом займа по причине болезни или смерти заемщика, а также лишения его имущественных прав на залоговую собственность.
Соответственно, цели каждого из трех видов риска разнятся:
| Показатели | Описание |
| Имущественное страхование | обеспечивает покрытие рисков порчи или полной утраты залоговой недвижимости |
| Личное страхование | покрывает риски утраты работоспособности, смерти либо болезни заемщика |
| Титульное страхование | покрывает риски утраты заемщиком права собственности на предмет залога (собственно ипотечная недвижимость) в результате действий при оформлении сделки, являющихся противоправными |
Потеря титула возможна лишь по решению суда. Если сделка купли-продажи нарушила права собственников, несовершеннолетних, была проведена с участием лиц, не имеющих права подписи документов и т.п., она аннулируется, а заемщик лишается права собственности на купленное незаконно жилье.
Пакет документов
Чтобы оформить страховой полис, страховая компания требует прежде всего заполнить заявление-анкету.
Страховщик берет на себя возможные риски, а потому собирает предварительную информацию о страхователе.
В заявлении нужно указать все основные параметры сделки:
- Страховую сумму.
- Срок обслуживания ипотечной линии.
- Личные сведения.
- Информацию о залоговой собственности.
Средняя сумма страховки недвижимости редко превышает один процент от стоимости страховой суммы. Пока заявление рассматривается, страхователю нужно подготовить пакет документом для изготовления страхового полиса.
В него входят:
| Показатели | Описание |
| Общегражданский паспорт | удостоверяющий личность |
| Свидетельство собственности | на страхуемое имущество |
| Техпаспорт на квартиру | — |
| Справка из домоуправления | об отсутствии долгов по коммунальным услугам |
| Акт об оценке квартиры | составленный лицензированным оценщиком |
| Выписка из домовой книги | — |
| Справка из налоговой | об отсутствии долгов по уплате налога на недвижимость |
| Копия проекта ипотечного договора с банком | — |
При страховании имущества и жизни в комплексе для снижения суммы страхового взноса заемщик должен принести медицинскую справку, подтверждающую удовлетворительное состояние здоровья и отсутствие угрожающих жизни хронических заболеваний.
Дополнительно могут потребоваться договор о приватизации квартиры, свидетельство, выданное наследнику собственности в нотариальной конторе (плюс копия свидетельства о смерти предыдущего владельца жилья), акт передачи имущества новому собственнику.
Порядок оформления
Последовательность действий для оформления страхового полиса на ипотечную недвижимость выглядит следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Подать заявление-анкету в страховую компанию | — |
| Дождаться положительного решения | одновременно собирая нужные документы по списку, выданному страховым специалистом |
| Оплатить первый взнос | который насчитала компания |
| Подписать договор страхования | обязательно взять один экземпляр себе |
| Получить свидетельство страхования | — |
Последний документ – основание для подписания договора с банком и получение желанного целевого займа. В зависимости от правил страховой компании он подлежит либо ежегодному переоформлению, либо пролонгации.
Установленные сроки
Ипотека оформляется на срок от одного года до тридцати лет в зависимости от стартовых условий:
- наличия первоначального взноса;
- суммы займа;
- возраста заемщика и др.
Страховой полис по имущественному и личному страхованию должен действовать в течение всего этого срока. Иными словами, сколько погашается задолженность перед банком, столько же лет платится и страховой взнос.
Погашать его придется каждый год, хотя в крайне редких случаях возможна единовременная уплата всей суммы.
Полис оформляется на год, после чего его необходимо продлить путем внесения очередного платежа. Сумма страховки уменьшается одновременно с суммой задолженности перед банком.
Риск утраты титула не требует столь же длительной пролонгации. Обычно он имеет смысл только в течение трех лет, то есть срока исковой давности по сделке с недвижимостью.
Действия при наступлении страхового случая
Страховой случай требует немедленной реакции заемщика.
Если речь идет о порче имущества, обязательны следующие действия:
| Показатели | Описание |
| Уведомить страховую компанию | о произошедшем в устном и (обязательно) письменном виде, то есть подать соответствующее заявление |
| Уведомить о происшествии и кредитора | то ест банк, тем же способом, то есть письменно |
| Получить страховое возмещение на восстановление квартиры | если была застрахована только сумма займа, то деньги будут выплачены по остатку суммы задолженности перед банком |
| Если квартира не подлежит восстановлению | то страховая компания выплачивает деньги кредитору, то есть банку, погашая весь остаток по кредиту |
| Если жилье застраховано полностью | то оставшаяся сумма перечисляется страхователю |
В случае смерти заемщика страховщик выплачивает остаток ипотечного долга банку.
Если после погашения ипотеки остались какие-то деньги, то есть страховая суммы превысила долг перед банком, то оставшиеся средства уплачиваются родственникам покойного страхователя.
Бывает, что компания отказывается признать случай страховым. Остается лишь собрать пакет документов и подать исковое заявление в суд. Однако судебная практика знает очень мало случаев выигрышных дел такого рода.
Видео: как курить квартиру в ипотеку
Особые нюансы
Страхование ипотечного жилья, несмотря на прозрачность основной схемы, всегда имеет индивидуальные особенности. Они связаны со многими факторами, прежде всего – с состоянием и категорией залоговой недвижимости.
На условия и стоимость могут, например, влиять дата постройки квартиры, тип перекрытий, общее техническое состояние жилища.
Следует учитывать и такие нюансы:
| Показатели | Описание |
| Если приобретается жилье в новостройке | то нет смысла страховать титул — жилье новое, и нарушить чьи-то права попросту невозможно. В данном случае банки не настаивают на покупке полиса по такому виду риска, ограничиваясь страхованием квартиры и (дополнительно) жизни заемщика |
| Если квартира заемщика застрахована заранее (квартира выступает в качестве залогового объекта) | то ему нужно идти от противного — найти банк, готовый учесть существующий страховой полис. В противном случае велика вероятность того, что придется оформлять новый страховой полис и платить второй раз |
| Риски страхуются по разным тарифам, которые в среднем варьируются от 0,1 до 0,8 процентов от величины страховой суммы | а окончательную стоимость полиса влияет состояние жилья и его тип — элитная категория, «хрущевка», дом сталинской постройки, новостройка, квартира после пожара, с ремонтом или без него и пр. В расчет идут все параметры, причем на величину взноса может повлиять даже наличие или отсутствие ремонта |
| Если страховой полис оформляется на полную стоимость квартиры, а не сумму банковского займа | то для исчисления взноса обязательно наличие акта об оценке. Реальная стоимость квартиры в данном случае окажет существенное влияние на сумму страховой выплаты |
При начислении суммы страховки по риску утраты титула страховой специалист должен оценить чистоту сделки купли-продажи. Процент от страховой суммы в данном случае может составить от 0,2 до 0,7 пунктов.
Если страхователь принимает решение о приобретении дополнительных страховых продуктов, ему выгоднее купить комплексную страховку.
Весь пакет обойдется в среднем от 0,7 до 1,5 процентов от страховой суммы. Экономия в том, что не придется отдельно платить за каждый вид рисков.
Кроме того, страхование нескольких рисков дает больше гарантий банку, а значит, он будет более лоялен при рассмотрении заявки.
Законодательная база
Система выдачи ипотечных целевых займов регулируется несколькими законами.
Банк при выделении кредитной суммы руководствуется Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| №102 (июль 1998 года) | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Вопросы ипотечного страхования регулирует Гражданский кодекс:
| Глава | Описание |
| Гл. 23 | «Залог» |
| Гл. 48 | «Страхование» |
Страхование ипотеки – непременный элемент процедуры выделения целевого кредита на приобретение жилья. Она включает три основных вида рисков, из которых обязательным является лишь один.
Несмотря на это, многие банки заинтересованы как минимум в двух страховых полисах: страховке недвижимости и жизни заемщика. Страхование залоговой квартиры по сроку совпадает с действием ипотечной кредитной линии.