Чтобы получить ипотечный займ в банке на приобретение квартиры, заемщику приходится выполнять ряд жестких требований. Одно из них – обязательное страхование квартиры. Без страхового полиса кредит не будет получен. Оформление страховки обойдется в приличную сумму.
Основные моменты
Возврат заемщиком полученного кредита – главный вопрос, который волнует банк при оформлении ипотеки.
Чтобы обезопасить себя и свести риски к минимуму, кредитно-финансовое учреждение тщательно проверяет платежеспособность клиента, а также предусматривает обязательное оформление страховки на приобретаемую недвижимость.
Одновременно существует добровольное страхование жизни, здоровья заемщика:
| Показатели | Описание |
| Если он по какой-либо причине окажется не в состоянии вернуть займ | страховая компания обязана будет сделать это вместо него |
| То же произойдет, если причиной невыплаты окажется внезапная болезнь или временные трудности с выплатой заработной платы | страховщик может оплатить лечение заемщику, поддержать финансово при временных неурядицах с зарплатой |
За тридцать лет (таков максимальный срок для погашения ипотеки) может произойти все что угодно, поэтому желание банков снизить свои риски вполне объяснимо.
За счет страховки заемщик может погасить остаток долга по кредиту, а банк – гарантировано вернуть свои деньги.
Что это такое
Под ипотечным страхованием понимается особый вид страховых услуг, который направлен на снижение рисков при целевом кредитовании физлиц, оформляющих недвижимость в ипотеку.
Покупка страхового полиса обязательна при страховании залогового имущества.
Существует два вида страхования при оформлении ипотеки:
| Показатели | Описание |
| Страхование недвижимости | обязательное |
| Страхование жизни и здоровья заемщика | добровольное |
| Страхование титула – риска утраты заемщиком права собственности на залоговое жилье (актуально для страхования объектов на вторичном рынке недвижимости) | добровольное |
Если купленное жилье пострадает физически или будет утрачено, то стоимость ремонта либо собственно жилья будет оплачена за счет страховой компании. Именно поэтому чаще всего страхуется не сумма займа, а полная рыночная стоимость квартиры.
Ипотечная страховка – обязательство заемщика, который по закону обязан обеспечивать надлежащий присмотр за залоговым имуществом банка. Она относится исключительно к квартире (дому), то есть объекту кредитного договора.
Страхование жизни, здоровья заемщика – это исключительно добровольный акт. Поэтому все требования банка по оформлению такого документа при заключении договора ипотеки незаконны.
С другой стороны, сами заемщики, реально оценивая ситуацию, часто приходят к решению купить и этот полис.
Кто попадает под категорию
Оформить страховку обязаны все категории ипотечных заемщиков, приобретающих жилье как на первичном, так и на вторичном рынке.
К ним относятся:
| Показатели | Описание |
| Лица, взявшие ипотечный кредит | на общих условиях |
| Люди, воспользовавшиеся господдержкой | при покупке жилья в ипотеку |
| Военнослужащие | которые работают с банком по военной ипотеке |
| Граждане-участники особых социальных ипотечных программ | — |
Статус заемщика не имеет никакого значения для банка. Цель кредитно-финансового учреждения – снижение собственных рисков и обеспечение возврата займа.
Именно поэтому независимо от ситуации, суммы первоначального взноса, уровня заработной платы и сроков обслуживания кредитной линии страховой полис на квартиру оформляется в обязательном порядке.
Куда следует обратиться
По закону заемщик имеет полное право оформить страховой полис в любой страховой компании, которая имеет законно право на страховую деятельность.
Для приобретателя квартиры главное – надежность страховщика, потому что от стабильного положения компании на рынке напрямую зависит исход ситуации при наступлении страхового случая.
Аналогичные цели преследует и банк. Ему важно получить гарантию возврата вложенных денег, а потому работать с мелкими или ненадежными страховщиками он не будет.
Но на практике банки имеют список утвержденных партнерских страховых компаний и работают только с ними.
Это значит, что если заемщик купить полис у крупного, но не являющегося партнером конкретного банка страховщика, в выдаче кредита ему могут отказать.
Так, крупнейший банк РФ, Сбербанк России работает со многими игроками страхового рынка (более 30-ти страховщиков-партнеров):
- СК Сбербанк Страхование;
- Росгосстрах;
- Альфастрахование;
- Ингосстрах;
- СОГАЗ;
- Абсолют Страхование;
- ВСК;
- Либерти Страхование;
- ВТБ Страхование;
- Ренессанс Страхование;
- РЕСО-Гарантия;
- Энергогарант и др.
После одобрения заявки на кредит специалисты выдадут список компаний-партнеров, полисы которых принимаются при оформлении ипотеки.
Обращаться в другие страховые компании вне аккредитованных банком рискованно — в ипотечном займе может быть отказано, придется оплачивать страховку еще раз.
Кроме того, аккредитация в конкретном банке позволяет существенно снизить как сумму страховых взносов, так и конечную стоимость кредита.
Дело в том, что некоторые банки понижают ставку только потому, что страховка куплена именно в рекомендованной ими страховой компании.
Страхование объекта недвижимости при ипотеке в Сбербанке
Если ипотечный кредит оформляется в Сбербанке, то в обязательном порядке страхуется лишь квартира, то есть залоговое имущество.
Однако заемщик имеет полное право приобрести еще и полис страхования жизни и здоровья, то есть купить личную страховку. В этом случае процентная ставка будет снижена для него на один процент.
При страховании недвижимости определение страховой суммы производится по двум вариантам:
- По стоимости залогового имущества.
- По остатку задолженности.
В первом случае сумма страховки на протяжении всего срока выплат остается одинаковой и не подлежит пересмотру. Во втором каждый год сумма страховой выплате меняется в сторону уменьшения, так как остаток задолженности перед банком снижается.
Что касается добровольного страхования жизни/здоровья, то Сбербанк не настаивает на приобретении этой страховки.
Однако учреждение прямо ориентирует заемщиков именно на такое решение, поскольку при отсутствии данного полиса процентная ставка по кредиту повышается на один процент.
Необходимые условия
Сбербанк, который является одним из немногих ведущих банков России, работающих с госипотекой, имеет возможность диктовать свои условия любому заемщику.
Основное условие – оформление страховки на залоговую недвижимость в той страховой компании, которая имеет аккредитацию Сбербанка.
Список партнеров-страховщиков можно уточнить на сайте банка. Он включает как минимум 35 компаний, полисы которых принимаются к зачету при открытии кредитной ипотечной линии.
Второе условие, которое не считается обязательным, – это добровольное страхование жизни и здоровья. Настаивать на его выполнении банк не станет.
Однако при оформлении кредита заемщику будет насчитана ставка 12,9 процентов вместо 11,9 процентов. Для большинства людей один процент с учетом тридцатилетнего срока выплаты – это существенная сумма.
Какие преследуются цели
При оформлении страхового полиса на залоговую недвижимость банк и заемщик преследуют одинаковые цели — обезопасить квартиру (дом) как от полной утраты (уничтожения), так и от любых повреждений, от легких до серьезных.
Любое повреждения автоматически снижает рыночную стоимость недвижимости, что невыгодно банку.
Страхование жилья направлено на минимизацию следующих рисков:
- взрыв;
- затопление;
- пожар;
- последствия стихийного бедствия;
- грабеж;
- разбойное нападение;
- умышленная порча или уничтожение;
- последствия непредумышленных действий третьих лиц (наезд транспортного средства, падение летательного аппарата и т.п.).
В случае добровольного страхования жизни и здоровья заемщик может застраховать риск невыплаты ипотечного займа в результате серьезного заболевания, снижения уровня заработной платы.
Кроме того, предусмотрены следующие варианты неблагополучного развития событий в связи с заболеванием или несчастным случаем:
| Показатели | Описание |
| Смерть лица | на которое оформлена ипотека |
| Временная утрата трудоспособности | — |
| Постоянная утрата трудоспособности | с присвоением первой или второй группы инвалидности |
Страховая выплата устанавливается на весь срок действия ипотечного договора. Если наступила смерть заемщика, то денежная компенсация банку будет выплачена в полном размере по остатку суммы займа. Квартира перейдет наследникам.
При наступлении временной нетрудоспособности ежемесячные платежи вместо заемщика будет выплачивать страховая компания.
Если человек получил серьезное увечье и не может обеспечивать кредит в силу полной утраты трудоспособности, то банку будет выплачено от 50 до 75 процентов компенсации.
Несмотря на дополнительные затраты, оформление полиса добровольного страхования оказывается выгодным и для банка, и для заемщика.
Требования к заемщику
Оформление страхового полиса происходит в индивидуальном порядке.
Что влияет на определение конечной суммы:
| Показатели | Описание |
| Возраст заемщика | пожилые люди заплатят больше, поскольку риск жизни и здоровья для них выше |
| Пол | как ни странно, женщинам страховка обойдется дешевле, так как по статистике продолжительность их жизни больше |
| Наличие или отсутствие хронических заболеваний | — |
| Кредитная история | сколько ипотечных кредитов было у заемщика ранее |
| Профессиональная деятельность | оценивается уровень риска |
| Состояние квартиры | с технической точки зрения |
| Срок обслуживания кредита | — |
Заемщик должен иметь российское гражданство, официальное место трудоустройства, возраст не менее 21 года и быть полностью дееспособным.
Цена страховки
Стоимость страхования объекта недвижимости при ипотеке определяется индивидуально. Для одного клиента полис обойдется в меньшую сумму, для другого – в большую.
В целом сумма составит от 0,3 процента до 0,5 процента с учетом стоимости страхуемой недвижимости. При этом страховая сумма не может быть меньше задолженности перед банком.
На конечную цену страховки влияют такие факторы:
- Материал перекрытий дома, где куплена квартира.
- Наличие чистовой отделки помещений.
- Наличие коммуникаций (особенно при ипотеке на дом).
- Общее техническое состояние квартиры.
Важно, что цена страховки может меняться, если выбрана системы платежей по остатку долга. Если изменилась процентная ставка либо произошло досрочное погашение части (либо всей массы) кредита, то сумма страховки тоже изменится.
Страховой полис покупается каждый год — срок действия договора составляет 12 месяцев:
| Показатели | Описание |
| При оформлении страхового полиса жизни и здоровья заемщика | его стоимость составит от 0,3 до 1,5 процентов от суммы кредита |
| Тарифы страхования недвижимости при ипотеке для такого вида риска, как страхования титула | варьируются от 0,2 до 0,7 процентов |
В среднем страховой полис обойдется заемщику в сумму от одного до полутора процентов от остатка суммы кредита.
Установленные сроки
Ипотека предусматривает обязательное страхование залоговой недвижимости на весь срок действия кредитного договора. Это значит, что каждый год нужно перезаключать договор со страховой компанией.
Однако если полис куплен у партнера Сбербанка, то специальные действия по пролонгации договора не нужны. Достаточно внести очередной страховой платеж.
Страховка может быть возобновлена в том случае, если заемщик по любой причине нарушил срок обязательного продления действия страхового полиса.
Но если нарушение не исправлено, то банк может затребовать от заемщика досрочно погасить кредитные обязательства.
Таким образом, срок действия страховки будет равен сроку обслуживания кредитной линии. При досрочном погашении задолженности перед банком заемщик обязан уведомить об это страховую компанию.
Срок уведомления не может быть меньше десяти дней до очередного платежа.
На основании заявления клиента будет сделан перерасчет как страховой суммы, так и взносов, подлежащих уплате. Заемщик получит новый график погашения задолженности как перед банком, так и перед страховой компанией.
Порядок оформления
Для оформления ипотечной страховки на недвижимое имущество прежде всего нужно заполнить анкету-заявление.
После одобрения заявки специалист страховой компании составляет договор страхования, после подписания которого заемщик получает страховой полис для предъявления в банке.
Требования, подлежащие обязательному выполнению:
| Показатели | Описание |
| Квартира должна находиться в хорошем техническом состоянии | не требующем ремонта |
| Если была проведена перепланировка | то есть существуют расхождения с техпаспортом, нужно иметь на руках соответствующее разрешение |
| Клиент должен соответствовать всем требованиям | как банка, так и страховой компании |
| Должна отсутствовать угроза повреждения стен и перегородок в страхуемом жилье | — |
При оформлении полиса с собой нужно иметь следующие документы:
| Показатели | Описание |
| Гражданский паспорт РФ | — |
| Второй документ, удостоверяющий личность | водительские права |
| Копии свидетельств о праве собственности | на объект страхования согласно госреестру |
| Копия договора купли-продажи квартиры | — |
| Оценка рыночной стоимости жилья | от аккредитованного в банке или страховой компании оценщика |
| Копия ипотечного договора с банком | — |
На основании представленных документов специалист страховой компании оформит полис и сообщит сроки и условия погашения последующих взносов.
Видео: ипотечное страхование
Особые нюансы
При подписании страхового договора следует внимательно изучить все пункты предложенного документа. Это делается во избежание неприятных сюрпризов и случайного нарушения условий предоставления страховки.
Особенно тщательно нужно просмотреть пункты, относящиеся к страховым случаям. Их список должен быть четко прописан в документе. От этого во многом зависит, как и в каком объеме можно получить возмещение ущерба.
При наступлении страхового случая в обязательном порядке извещается страхования компания. Это нужно сделать в первую очередь.
Если ущерб, нанесенный залоговой недвижимости, незначителен, то застрахованный при его обнаружении должен сделать следующее:
| Показатели | Описание |
| Написать заявление | в той форме, которая предусмотрена правилами страховой компании |
| Назначить дату осмотра помещения специалистом | для оценки степени нанесенного ущерба |
| После оформления документа оценки подать в банк второе заявление | с просьбой перенаправить сумму выплаты на возмещение ущерба |
| Полученный в банке документ | отнести в страховую компанию, чтобы получить сумму возмещения |
| После ликвидации последствий от нанесенного ущерба | представить в банк доказательства проведенных работ |
Однако если помещение пострадало серьезно либо полностью утрачено, например, в результате взрыва или затопления, то алгоритм действий будет другим:
| Показатели | Описание |
| Поставить страховую компанию в известность | о произошедшем посредством прямого обращения и составления заявления |
| Провести оценку ущерба | и составить официальный документ |
| Отчет-оценку | представить специалисту Сбербанка |
| Получить возмещение ущерба | — |
Страховые выплаты должны покрыть убытки банка при порче или утрате залоговой недвижимости.
Если заемщик утратил трудоспособность, имея на руках договор страхования жизни или здоровья, возможно как позитивное, так и негативное развитие ситуации:
| Показатели | Описание |
| Страховая компания погашает ипотечный займ | в полном объеме |
| СК выплачивает за клиента взносы | на период лечение или реабилитации |
| Страховщик отказывает в выплате | на основании того, что произошедшее не относится к страховому случаю либо клиент грубо нарушил положения договора |
В любом случае перестраховаться, имея дело с многолетней ипотекой и оформив добровольный полис на жизнь и здоровье, будет не лишним делом.
С одной стороны, это гарантия того, что банк будет более лоялен при выделении кредита. Риски банка в данном случае снижаются.
С другой стороны, при возникновении серьезных проблем со здоровьем можно будет избежать санкций со стороны банка, которые в конечном итоге могут вылиться в расторжение договора и продажу квартиры.
Уплата страхового взноса производится один раз в год. Накануне очередного платежа информация по остатку долга и сроку обслуживания кредитной линии передается банком партнеру-страховщику.
Последний определяет сумму страхового взноса. Обычно она уменьшается.
Оформление страховки на готовое жилье проводится с момента получения банковского целевого кредита на покупку жилья.
Если квартира приобретается в строящемся доме и свидетельство собственности пока не получено, то уплата страхового взноса производится с момента получения свидетельства о госрегистрации собственности.
Третий вид страхования – от утраты титула – требует судебного решения вопроса. Только суд вправе лишить собственника права на ипотечное жилье.
Законодательная база
Обязательное страхование ипотечного жилья производится на основании Федерального закона:
| Номер | Описание |
| №102 (июль 1998 года) | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
Имеет значение закон:
Страхование жилья, приобретаемого за счет ипотеки, относится к обязательным условиям выдачи целевого кредита. Законность данного требования объясняется действующим российским законодательством.
Страхование жизни и здоровья – добровольный шаг, который совершается в интересах как заемщика, так и банка-кредитора.