Разразившийся в стране экономический кризис нанес непоправимый урон многим заемщикам. Они в свое время рискнули взять ипотечный кредит под более низкий процент, который выдавался в иностранной валюте.
Обвал рубля в 2014 году привел к тому, что у многих граждан размер ежемесячных платежей и общая стоимость кредита возросли в два раза. Каждый третий валютный кредит в результате кризиса стал просроченным, вследствие чего многие банки обращаются в судебные органы с исковым заявлением о досрочном взыскании с заемщиков задолженности по кредиту. А те в свою очередь, стремятся добиться справедливости.
Под понятием «ипотека» подразумевается вид кредита, который выдается для приобретения недвижимого имущества.
В России ипотечное кредитование получило наибольшее распространение на первичном и вторичном рынке жилой площади.
Оно действует на основе договора, который заключает кредитор с заемщиком или закона.
Сообразно условиям договора приобретаемая в собственность заемщика жилая площадь за счет взятых в кредит у банка средств должно находиться в залоге.
Она начинает выступать в качестве залога с момента оформления и подписания договора купли-продажи. Данное правило закреплено в статье 77 Федерального закона «Об ипотеке». Акт был издан 16 июля 1998 года за номером 102-ФЗ.
Основным риском при оформлении валютного кредита является риск, связанный с изменением курса валюты по отношению к рублю.
Если рубль будет падать, то заемщик будет переплачивать кредит. Размер переплаты будет обусловлен степенью падения курса.
Что и произошло в последние годы в стране, поэтому многие заемщики оказались неплатежеспособными, лишаясь приобретаемого жилья.
Валютный кредит, который был выдан заемщику, зачисляется на его лицевой счет. Он открывается на ссудных балансовых счетах обусловленный организационно-правовой формой заемщика, сроком погашения ссуды.
Не погашенный в срок валютный кредит и начисленные к нему проценты расцениваются как просроченный долг. Он учитывается на отдельном балансовом счету.
Как правило, в качестве залога при ипотечном кредитовании становится приобретаемая жилая площадь, выступающая в качестве недвижимости. Она становится гарантом возврата денежных средств банку.
Если заемщик не может погасить банковский долг, то на него налагается арест. Как правило, приобретенная недвижимость реализовывается, а вырученные за него средства идут на погашение задолженности.
Что это такое
Под термином «валютный кредит» подразумевается ссуда, взятая из банка в иностранном денежном знаке. Валютный кредит в Российской Федерации выдают уполномоченные банки, которые имеют соответствующие валютные лицензии.
Кредит выдается в иностранной валюте сообразно условиям договора. При его заключении указывается точная сумма погашения кредита, курс валюты и его вид, сумма процентных начислений.
Валютный кредит, начисленные на него проценты должны заемщиком погашаться в установленные договором сроки в иностранной валюте.
Его курс устанавливается Центральным банком РФ на день, в который надлежит погасить ссуду. При этом надлежит курс согласовать с уполномоченным банком, у которого заемщик берет кредит по ипотеке.
Кто может обратиться
Нерезидентам – юридическим и физическим лицам валютный кредит выдается соответственно предписаниям Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» номер 173-ФЗ. Акт был испущен в 1992 году, но в действии находится последняя его редактура 2003 года 10 декабря.
Банки предоставляют валютный кредит:
- Резидентам и нерезидентам.
- Юридическим и физическим лицам.
При этом юридическим лицам, являющимся резидентами, предоставляется банками под определенный контракт.
Он используется для приобретения товаров, которые импортируются другими государствами. Валютный кредит, выдаваемый физическим лицам-резидентам, представлен в виде потребительского займа.
Куда следует идти
Чтобы получить валютный кредит заемщик должен подать в уполномоченный банк заявление с приложенными к нему документами. Они удостоверяют правовое положение заемщика, его финансовое состояние, обеспеченность.
Банк и заемщик заключают договор по ипотечному кредитованию. Он служит основой для выдачи валюты иного государства.
Уполномоченные банки могут выдать заем в любой иностранной валюте на определенных условиях, которые выставляет банк.
При этом основным требованием является соблюдение принципов кредитования, например, срочность, возвратность, обеспеченность.
Решение суда по валютной ипотеке
Любые правонарушения банка по своим обязательствам, которые он возложил на себя по валютному кредиту, согласно указаниям правовых актов может быть оспорена клиентом в судебном порядке.
Например, банк установил слишком высокие процентные начисления.
Необходимые условия
Обеспеченность заемщика была и остается обязательным условием в оформлении валютного кредитования, выступающая в виде поручительства или залогового имущества.
Поручитель должен дать определенные гарантии банку, что при неуплате долга клиентом он возьмется погасить за заемщика задолженность.
Залог есть ценное имущество, размер которого должен быть соразмерен с величиной кредита, чтобы покрыть сумму задолженности по нему.
Например, недвижимость, автомобиль, ценная бумага. Необходимо заметить, что у каждого банка свои собственные требования.
Но при всем многообразии требований установлены единые, обязательные, предъявляемые к заемщику, которые присуще всем банкам без исключения.
Обязательные условиями для получения ипотеки в иностранной валюте считаются:
| Показатели | Описание |
| Российское гражданство | — |
| Отличная кредитная история | подтверждающая отсутствие задолженностей по займам, взятым в других банках |
| Официальное трудоустройство | предполагающее постоянное рабочее место по местожительству |
| Платежеспособность | выраженная в достаточности совместного дохода, чтобы исполнять требования договора ипотечного кредитования |
| Наличие личного капитала | для внесения первоначального взноса по кредиту |
| Возраст | состояние здоровья |
Договор по ипотечному кредиту в валюте не соответствующий нормативам законодательных актов аннулируются либо пересматривается по решению судебного органа.
Сообразно положениям статьи 168 ГК РФ заключенный договор можно расторгнуть как незаконную, ничтожную сделку.
Но мировой судья должен выявить элементы ростовщичества или иные виды нарушений в ходе судебного разбирательства. Если даже выявляется факт допущения грубых нарушений, в редких случаях решение выносится в пользу заемщика.
Подача иска
В последние годы многие взявшие ипотечный кредит в валюте заемщики подают исковые заявления в судебные органы, стремясь добиться справедливости.
В иске они просят обязать банк пересчитать сумму платежей по курсу, который был на момент заключения ипотечного договора в иностранной валюте.
Судебные органы различных инстанций, действующих в целом по Федерации, не имеют относительно указанной проблемы единого мнения. Исковые заявления российских граждан остаются неудовлетворенными.
Зачастую решения судебных органов оказываются прямо противоположными. Если в одном случае он выносит решение в пользу заемщика, то в другом – в пользу банка при сходных ситуациях.
Причем противоположные решения выносится одним и тем же судебным органом, а порой и одним судом. По большей части решение судов по искам по валютной ипотеке это выработанная стойкая позиция.
Она заключается в том, что рост курса валют не имеет юридической значимости, потому что заемщики должны были предполагать риск падения курса рубля.
Положительный итог
В повседневной жизни зачастую встречаются случаи, когда заемщик не может выплатить задолженность по валютной ипотеке.
Как правило, в сложившейся ситуации банк забирает жилую площадь, сохраняя обязательства по долгу, потому что сумма взыскания нередко становится больше ее стоимости.
Жительница города Самара заключила договор в августе 2007 года на ипотечное кредитование с «Банком Москвы» сроком на 20 лет. При этом сумма, взятая под ссуду в банке, составила 83 740 швейцарских франков.
Она не смогла выполнить свои обязательства, поэтому 10 июля 2009 года Ленинский районный суд вынес решение о взыскании с нее 86 418,93 швейцарских франков в пользу банка по курсу ЦБ на день исполнения.
Помимо указанных средств 6 июня 2011 года было взыскано дополнительно 12 137,99 франков. Взыскание было обращено на заложенную квартиру, которую Черняева купила на средства банка.
Но она не была продана на торгах, поэтому банк оставил квартиру за собой, оформив на нее право собственности.
Черняева решила, что больше она ничего не должна банку и подала прощение в указанный выше судебный орган о снятии с нее кредитных обязательств.
Он отказал ей в удовлетворении ее требования, указав на положения статьи 61 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В ней отмечено, что залогодержатель имеет право оставить за собой предмет сделки, если стоимость жилого помещения недостаточна для полного удовлетворения его требований.
Задолженность по обеспечению ипотечным кредитом расценивается как погашенная и обеспеченное им обязательство считается прекратившимся.
Но стороны должны сообразно указаниям статьи 59 вышеуказанного акта установить положение об оставлении за собой залогодержателем предмета ипотеки в судебном либо внесудебном порядке.
Но так как такой пункт не был включен в условия договора, то соответственно статья 59 акта «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приобрела законную силу сообразно Федерального закона № 405-ФЗ, испущенного 6 декабря 2011 года.
Соответственно статье 4 ГК РФ акты относительно гражданского законодательства не обладают обратной силой. Они применяются к отношениям, которые возникли после введения их в действия.
В большинстве случаев подача искового заявления ввиду несоответствия размера взыскания величине кредита удовлетворяется.
Такой случай был рассмотрен коллегией по гражданским делам верховного суда, куда обратилась гражданка Черняева.
При этом верховный суд валютная ипотека руководствовался указаниями статьи 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Судьи пришли к единому мнению при вынесении решения о том, что указания статьи 61 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно применять в данной спорной ситуации.
Решение банка оставить квартиру за собой, было принято в период действия указанной статьи.
Заключение судебного органа о не включении в договор пункта, позволяющего оставить заложенное имущество у залогодержателя, было расценено как ошибочное.
К тому же в статье 59 отмечено, что стоимость заложенной недвижимого имущества устанавливается ко времени возникновения ипотечного кредита.
При этом под понятием «размер обеспеченного ипотекой обязательства» подразумевается сумма выданных в кредит средств на момент образования ипотеки. Но без учета начисленных за период пользования им процентов.
Таким образом, Верховный суд отменил апелляционное определение, отправив дело на новое рассмотрение.
Он подчеркнул, что дело Черняевой было рассмотрено районным судом города Самара не в соответствии с нормами вышеуказанного акта, в порядке, которое было установлено Федеральным судом «Об исполнительном производстве». Акт был издан законодателем 2 октября 2007 года за номером 229-ФЗ.
При повторном судебном разбирательстве судебный орган удовлетворил исковое заявление гражданки Черняевой.
Когда могут отказать
Абсолютно любой банк сообразно условиям ипотечного кредитования требует некий процент первоначального взноса. В большинстве случаев он одинаков у банков.
Чтобы приобрести квартиру заемщику нужно иметь приблизительно 20% от ее стоимости, а для покупки индивидуального дома – 40%.
Если у заемщика недостаточно средств из-за невысокого дохода банк может истребовать оформления поручительства либо привлечения созаемщика.
Непредставление заемщиком поручительства, отсутствие созаемщика с твердым финансовым положением может повлечь за собой отказ в выдаче ипотеки в иностранной валюте.
Видео: суд обязал банк пересчитать ипотечный долг по низкому курсу
Особые нюансы
Развитием рынка ипотеки в Российской Федерации, разрешением всех возникающим на нем проблем занимается образованное государством «Агентство по ипотечному кредитованию».
Оно разрабатывает все действующие программы по ипотечному кредитованию, в том числе вопросы рефинансирования валютных кредитов.
Сообразно мнения руководства указанной службы основным выходом из создавшегося положения для заемщика является рефинансирование ипотечного кредита со сменой валюта на рубли.
При этом банк вправе выставить конкретные условия, предлагая свои программы рефинансирования.
Кредит по ипотеке может быть выдан как в рублях, так и в иностранном денежном знаке. Его размер составляет 10-300 тыс. долларов на приобретение квартиры. Что касается суммы кредита на покупку дома, то она может достигать до 1 млн. долларов.
На его размер оказывают влияние:
- стоимость покупаемой жилой площади;
- величина первоначального взноса;
- срок кредитования;
- процентная ставка;
- размер кредита.
Процентная ставка обуславливается степенью риска, поэтому чем выше риск банка не получить кредит обратно, тем выше начисляемый на него процент.
Но она ниже по сравнению кредита, взятого в рублях. На первичном рынке при покупке квартиры процентная ставка составляет 14-17% до осуществления регистрации на право собственности, после чего может быть снижена до 12-15%.
В большинстве случаев требуется предъявление заключения технической экспертизы приобретаемого жилья. Оно составляется на основе данных обследования жилой площади независимым экспертом.
В нем указывается год постройки здания, материал инженерных конструкций, общее техническое состояние жилой площади, сантехнического оборудования.
При заключении договора на ипотечное кредитование в обязательном порядке производится страхование.
Ипотечное кредитование отличается целевым назначением, следствием которого является приобретение недвижимости. Как правило, срок кредитования сообразно условиям программы длится от 5 до 20 лет.
Если нарушен срок погашения задолженности по ипотечному кредиту, то банк имеет право наложить штраф, испортить кредитную историю.
При этом возрастает размер пени, заставляющий банку передать материалы по кредитованию в судебный орган для вынесения решения о реализации заложенного жилья.
Законодательная база
Нужно отметить, что четкого разъяснения Верховного суда касательно вопроса по валютному ипотечному кредитованию в настоящий момент не существует.
Разные судебные органы истолковывают вопрос по своему, поэтому возникает много конфликтных ситуаций, требующих разрешения.
Вопросы относительно предоставления ипотечного кредита регламентируются актами:
| Показатели | Описание |
| Федеральный закон | «О валютном регулировании и валютном контроле»; «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
И в заключении необходимо отметить, что российские граждане, которые взяли валютный кредит, столкнулись с существенным увеличением суммы платежей.
Он был напрямую связан с обвалом курса рубля, поэтому спрос на валютный кредит упал. Но уполномоченные банки готовы,как и раньше выдавать ссуды в различных денежных знаках.