Под выражением «перепланировка» подразумевается изменение внутреннего пространства помещения, изменение его форм и очертаний, геометрических размеров. Как правило, ее производят в целях повышения удобства для эксплуатирования помещения. Перепланировкой в основном занимаются лица, которым оно принадлежит на праве собственности.
Основные моменты
Если работы по перепланировке были произведены без согласования в самовольном порядке, то надлежит оформить их в установленном законодателем порядке.
При осуществлении незначительных изменений, внесенных в существующий проект без затрагивания несущих конструкций вместо нового проекта перепланировки можно представить ТЗ на согласование.
Оно оформляется только после проведения обследования нежилого помещения, цель которого заключается в установлении допустимости производства работ.
Строительные работы по перепланировке можно производить, если они соответствуют правилам безопасности и не вызовут опасность для жизни и здоровья находящихся в здании лиц.
По своей сути «техническое заключение» есть документ, который содержит технические решения строительных конструкций, составляющих здание. Его образец размещен на многих сайтах в сети интернет, поэтому можно детально ознакомиться с ним.
Сведения технического заключения отражают состояние:
| Показатели | Описание |
| Конструкций | как несущих, так и несущих, их элементов, фундамента, плит покрытия и перекрытий |
| Инженерных сетей | располагаемых в здании |
| Результат оценивания строительных материалов | — |
| Основные выводы | рекомендации по эксплуатации здания, производству строительных работ, намеченных в связи с перепланировкой |
| Соответствие существующих проектных решений | с нормами и правилами СНиП, ГОСТ, положениями Жилищного права |
Техническое заключение содержит в себе результаты обследования состояния отдельных конструкций на наличие дефектов, возникающих в ходе эксплуатации здания и рекомендации по их устранению, технической оценки.
Оно подлежит составлению при перепланировке помещения, входящего в группу нежилого вне зависимости от ее законности.
Техническое обследование с последующим составлением заключения осуществляется на основании заявления, исходя из положений СНиП, СаНП, СП 13-1020-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий».
Для его оформления подается:
| Показатели | Описание |
| План этажа | с указанием экспликации помещений, их площади, назначения |
| Выписка из технического паспорта | оформленная на бланке формы 1А |
| Акт о состоянии составляющих каркас здания конструкций | имеющего нежилое назначение формы 5 |
| Правоустанавливающий акт | — |
В техническом заключении могут содержаться рекомендации по восстановлению первоначального вида помещения. Мера надлежит исполнению при производстве работ с явными нарушениями строительных норм и правил.
На кого распространяется
Как правило, перепланировка осуществляется с целью приспособления существующего нежилого помещения под бизнес.
Его перепланировку производит собственник, который намерен открыть и развивать собственный бизнес либо сдать его в аренду предпринимателю, у которого налажена коммерческая деятельность.
Но ввиду отсутствия своего помещения он не имеет возможности ее расширить.
Куда обращаться
Чтобы получить техническое заключение владелец нежилого помещения должен обратиться в отдел капитального строительства либо жилищную комиссию административного округа.
Она выдает разрешение, если предполагается перепланировать расположенное на первом этаже либо в подвале нежилое помещение многоквартирного дома.
Но собственник должен получить согласие его жителей, которое должно быть оформлено в письменном виде.
Если меняется только конфигурация нежилого помещения, его форма и очертания, проводятся работы по разделению его на несколько частей с различным назначением, то нужно обязательное согласие таких органов, как:
- Роспотребсоюз.
- Пожарная служба.
- Газ техническая инспекция.
- Санэпиднадзор.
- Отдел Архитектуры населенного пункта, управляющая компания.
Если перепланировке подлежит нежилое помещение в отдельно стоящем здании, то производство работ по перепланировке согласовывается с Бюро технической инвентаризации местной администрации.
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения физическим лицом
В большинстве случаев согласование проекта перепланировки в соответствующих инстанциях есть подтверждение осуществления строительных работ с соблюдением СНиП.
Если физическое лицо в качестве ИП намеревается произвести строительные работы по перепланировке, то он должен иметь на руках техническое заключение, составленное специалистом.
Необходимые условия
Согласование перепланировки нежилых помещений с наличием технического заключения на перепланировку нежилого помещения физическим лицом производится при его перепланировании в кафе, офиса, бара, торгового центра в жилищной инспекции административного округа.
При обеспечении сохранности несущих конструкций тех заключение может выдать любой действительный член СРО.
Как правило, оно является допуском к выполнению строительных работ, связанных с перепланировкой нежилого помещения любого типа здания. Но специалист должен обладать сертификатом и иметь лицензию установленного законодателем образца.
Порядок осуществления деятельности Саморегулируемой организации установлен рядом нормативно-правовых актов, основным из которых является Градостроительный кодекс РФ.
Он является кодифицированным нормативным актом, регулирующим вопросы градостроительной деятельности, связанной с развитием строительства в регионах, включая города и поселения иного типа.
Автор существующего проекта здания наделен правом на выдачу технического заключения при внесении изменений в элементы, которые составляют единую несущую конструкцию.
Если он отсутствует в силу его упразднения, то прерогатива предоставления технического заключения остается за СРО.
Работы по перепланировке разрешается производить только вслед за получением результатов расчета, вычисленных с учетом действующих на здание и предполагающих нагрузок.
Они могут возникнуть из-за изменения конфигураций основных конструкций, воспринимающих нагрузку на здание. К примеру, уменьшения его поперечного сечения.
Нарушение его цельности может повлечь за собой снижение уровня надежности здания с его последующим разрушением.
Этапы обследования
Результаты технической экспертизы предоставляют возможность спрогнозировать поведение здания в дальнейшем, вероятные последствия вмешательства в функции действующего здания.
Она проводится с целью обследования работоспособности составляющих несущий остов здания строительных конструкций.
В число основных этапов входят:
| Показатели | Описание |
| Работы по подготовке исходных данных проекта | для выявления свойственных характерных е для строительных конструкций признаки |
| Визуальное, зрительное обследование | непосредственно воспринимаемое зрением |
| Детальное обследование | с применением инструментального оборудования |
Состав каждого вида работ, очередность выполнения действий по обследованию строительных конструкций вне зависимости от материала изготовления обуславливается функциональным назначением здания.
Подготовительные работы состоят из действий:
| Показатели | Описание |
| Ознакомления с объемно-планировочными и конструктивными решениями | заложенными в существующий проект, со сведениями инженерно-геологических изысканий |
| Выборка информации | с проектно-технической документации с последующим проведением анализа |
| Разработка плана обследования соответственно технического задания | которое составляется по заявлению заинтересованного лица. Как правило, оно вырабатывается проектной группой с участием исполнителя работ по обследованию, специалиста СРО. Оно подлежит утверждению заказчиком и согласованию с исполнителем |
Наружные стены, несущий остов здания его покрытие подлежат визуальному осмотру для получения информации, установления предварительной оценки технического состояния здания, нежилого помещения, где намечается проведение перепланировки.
При этом по внешним признакам выявляются дефекты стен, потолка выясняются, осуществляется замером их размеров, определяется характер и причина появления, устанавливается степень повреждений и износа.
Вся информация заносится в акт осмотра, к которому прилагаются фотографические съемки. Если недостаточно полученных в ходе визуального обследования сведений, то выноситься решение о проведении детального обследования.
В ходе проведения детального обследования производятся нижеперечисленные виды работ:
| Показатели | Описание |
| Замеряются геометрические параметры здания нежилого помещения | геодезическими приборами |
| Анализируется характер дефектов | которые были нанесены воспринимающим действующие нагрузки металлическим конструкциям, перекрытию, покрытию, внешней и внутренней отделке помещения с помощью специальных инструментов и приспособлений |
| Устанавливается фактическая прочность строительных материалов | из которых изготовлены основные несущие конструкции, их элементы, ограждающие устройства |
| Измеряются параметры инсоляции | насыщения парами и конденсатом внутреннего пространства помещения, обусловленного технологическим процессом производства, осуществляемого в нем |
| Находятся реальные эксплуатационные нагрузки | и воздействия, действующие на обследуемую конструкцию |
| Устанавливается существующая расчетная схема здания | его отдельных конструкций с целью вычисления расчетных усилий в них, способных воспринять предполагаемые эксплуатационные нагрузки |
| Находится несущая способность каркаса здания, грунтов основания | — |
| Производится камеральная обработка | анализ полученных в ходе обследования результатов, поверочных расчетов |
| Подвергаются анализу факторы, способствующие возникновению дефектов | — |
| Составляется техническое заключение | в котором содержатся полученные результаты, рекомендации по эксплуатации нежилого помещения и сведения о мерах, обеспечивающих требуемые величины прочности, способствующей противостоянию к деформациям,последовательность производства строительных работ |
Отдельные виды работ, мер по обследованию нежилого помещения включаются в план с учетом специфики задач и цели, которые были обозначены техническим заданием к исполнению.
Как выносится
В техническом заключении содержатся сведения, полученные в ходе проведения обследования.
Они выписываются из проектной и исполнительной документации, материалов, которые характеризуют особенности эксплуатации несущих и ненесущих строительных конструкций.
В нем приводятся:
| Показатели | Описание |
| Планы, разрезы, ведомости дефектов и повреждений, их схемы | фотографии наиболее характерных из них |
| Схемы расположения трещин | в железобетонных, каменных конструкциях, и данные по их раскрытию |
| Значения контролируемых признаков | установление которых было предусмотрено техническим заданием либо планом технического обследования здания, нежилого помещения |
| Результаты проверочных расчетов | если они были произведены соответственно плана обследования |
| Оценка состояния строительных конструкций | рекомендуемые меры по их усилению, устранению дефектов и повреждений, причин их появления |
Указанный выше перечень результатов обследования дополняется сведениями, которые обуславливаются состоянием обследуемых строительных конструкций, цели производимого обследования, поставленных перед независимым экспертом задач.
Техническое заключение должно быть подписано исполнителем обследования,представителем группы, разрабатывающей проект перепланировки, руководством СРО.
Особенности процедуры
Любая незаконная перепланировка влечет к непредвиденным обстоятельствам.
В соответствии со статьями 7.21—7.22 Кодекса об административных правонарушениях собственник в качестве физического либо юридического лица привлекается к мере ответственности.
Оно выражается в виде наложения штрафа, размер которого для юрлиц составляет от 40 000 до 50 000 рублей, для физических – 2 000-2 500 рублей.
К тому же вменяется обязанность приведения нежилого помещения к первоначальному виду, если работы производятся с нарушением строительных норм и правил.
Законодатель учредил исчерпывающий перечень работ, которые запрещено производить при перепланировке любых видов помещений.
Например, не допускается производство работ на междуэтажном перекрытии с целью пробивки штрабы для прокладки электрической проводки.
В их число входят работы, которые:
- нарушают прочность зданий, его несущих конструкций;
- разрушают наружную отделку фасада здания;
- ухудшают условий проживания жильцов;
- формируют определенную степень угрозы жизни и здоровью жильцов;
- приводят к человеческим жертвам.
На каждый выполненный строительный процесс должен быть составлен акт скрытых работ. Он предъявляется комиссии, принимающей выполненные работы по перепланировке. Акт передается в БТИ для оформления технической документации.
Видео: проект перепланировки нежилого помещения
Важные нюансы
Техническое заключение нежилого помещения должно отвечать вопросу о возможности эксплуатации здания в будущем соответственно его целевого назначения.
Оно должно содержать расчеты по определению предельных нагрузок, действующих на здание от размещенного в нем оборудования. Они должны быть найдены с учетом воздействия вибраций на фундамент здания, его несущие конструкции.
Как правило, заключение состоит из пояснительной записки и графического материала. Его содержание предусматривает возможность проведения перепланировки, исходя из условий безопасности.
Оно входит в число технической документации, являющейся обязательным приложением к проекту перепланировки.
В пояснительной записке излагаются сведения, характеризующие общее состояние здания, отдельных элементов, составляющих его каркас.
В ней приводятся выводы, рекомендации о вероятности производства демонтажных работ, возведения внутренних перегородок, устройство новых оконных либо дверных проемов, расширения существующих.
Графическая часть содержит чертежи, эскизы предполагаемых изменений, вносимых в существующий проект. Они вычерчиваются, исходя из поэтажных планов, которые сохраняются в бюро технической инвентаризации.
В отдельных случаях техническое заключение на перепланировку нежилого помещения задним числом, если работы были произведены без согласования.
Оно утверждается жилищной комиссией либо отделом капитального строительства, если работы были произведены сообразно со строительными нормами и правилами, ГОСТ.
Законодательная база
Вопросы относительно перепланировки существующих зданий с жилыми и нежилыми помещениями регламентированы рядом законодательных актов.
В них поясняется порядок ее осуществления, приводится перечень требуемых для оформления документов, разъясняются положения о строительных нормах и правилах, которые должны быть соблюдены.
Жилищный кодекс:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Кодекс об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
| 7.22 | нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений |
| 23.55 | органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| 151 | компенсация морального вреда |
| 210 | бремя содержания имущества |
| 290 | общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме |
| 304 | защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения |
| 305 | защита прав владельца, не являющегося собственником |
Градостроительный кодекс РФ:
| Глава | Описание |
| №2 | полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности |
| №3 | территориальное планирование |
| №6 | архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства |
| №8 | ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности |
Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №138 | «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» |
СНиП:
СП:
| Номер | Описание |
| 13-1020-2003 | «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений» |
СанПиН:
| Номер | Описание |
| 2..1.2..2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» |
Постановление Госстроя РФ:
| Номер | Описание |
| №170 | «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» |
Акт:
| Номер | Описание |
| №491 | «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» |
Интересуетесь какой перечень документов для перепланировки нежилого помещения, смотрите тут.
Хотите узнать, как осуществляется перепланировка квартиры, читайте здесь.
И в заключение необходимо отметить, что владелец нежилого помещения отвечает за безопасность произведенных работ.
Если строительные работы по перепланировке не отвечают требованиям нормативно-правовых актов, то он привлекается к мере воздействия.
Собственник должен соблюдать строительные нормы и правила, чтобы не причинить вред жизни и здоровью людей.