Владелец доли в жилой квартире имеет право продать ее в любой момент. Это такой же распространенный вариант сделок с недвижимостью, как и обычная продажа жилья. Порядок действий мало чем отличается от принятого, однако есть важный нюанс — необходимо известить прочих собственников о своем желании и подождать в течение установленного законом срока.
Основные моменты
Долевая собственность на жилой объект (дом или квартиру) предполагает, что два, три или больше человек наделены правом собственности на одно жилье, то есть владеют им сообща.
Особенностью такого владения является следующее:
| Показатели | Описание |
| Доли в натуре не выделены | для квартиры это недостижимый с практической точки зрения вариант, так как сделать отдельный вход невозможно |
| Зачастую неизвестен и размер доли | — |
Чтобы разобраться, как же продать жилье, в этом случае требуется квалифицированная юридическая помощь.
Если собственник доли хочет продать ее, он должен выполнить требования закона.
Согласно этому требованию должно быть соблюдено преимущественное (то есть первоочередное) право покупки доли, предназначенной для продажи, остальным владельцам долей в квартире.
Более того, продавец обязан предложить и сособственникам, и третьим лицам одну и ту же сумму.
Именно это последнее требования нередко осложняет процедуру продажи долей.
Кроме того, если нарушить требование преимущественном праве и не оповестит других владельцев долей о продаже своей части долевой собственности так, как положено (то есть надлежащим образом), то сделка не будет зарегистрирована.
Что это такое
Собственник доли в общедолевом квартире обязан официально сообщить другим собственникам квартиры о том, что намеревается в ближайшее время продать принадлежащую ему долю.
Этим уведомлением он подтвердит, что выполнил требование закона и не нарушил первоочередное право прочих собственников на выкуп еще одной доли.
Таким образом, письмо-уведомление о продаже (или выкупе) доли в квартире – это официальный документ, который необходимо направить другим владельцам долевой квартиры и на который необходимо получить какую-то реакцию:
- другие собственники могут проигнорировать сообщение о продаже доли;
- они могут отказаться от приобретения доли;
- они могут сообщить о своем желании выкупить продаваемую долю.
В первых двух случаях владелец доли, который решил продать ее, получает карт-бланш, то есть право распорядиться принадлежащим ему имуществом как угодно (в рамках закона).
По факту это означает, что продать долю теперь можно третьим лицам – посторонним, и сделка в дальнейшем оспорена не будет.
Гражданское законодательство содержит недвусмысленное указание на то, что уведомление о продаже доли в квартире должно быть оформлено письменно.
То есть нельзя сообщить о продаже по телефону или в личной беседе, а затем использовать полученную информацию законным образом. Сделку купли-продажи доли в органе Росрееестра попросту не зарегистрируют.
Письменное уведомление составляется так, чтобы понятны были все условия сделки, включая стоимость доли.
Между тем законом не определен порядок направления и вручения уведомления, а также порядок действий продавца и остальных долевых собственников.
Именно поэтому сделки с продажей доли чаще всего подвергаются оспариванию или вообще не допускаются к регистрации.
Если уведомление отсутствует, то для владельца доли это означает следующие проблемы:
| Показатели | Описание |
| Сотрудники регистрационной палаты не станут регистрировать переход права собственности | иными словами, оформить долю не удастся, сделка не состоится |
| Остальные владельцы долей могут в течение трех месяцев оспорить сделку в суде | и потребовать оформить право покупателя доли на себя |
Если продавший долю собственник не представит суду доказательства того, что уведомления были отправлены, суд примет решение не в его пользу.
Кто может обратиться
Если доли в квартире принадлежат нескольким лицам, закон предусматривает особый порядок из продажи в случае необходимости.
Как правило, в список собственников-содольщиков человек попадает в двух основных случаях:
| Показатели | Описание |
| После смерти наследодателя | когда в наследство остается квартира родителей или родственников |
| После развода супругов | у которых квартира оформлена в долевую собственность |
Второй и последующие дольщики наделены по закону преимущественным правом приобретения доли в такой квартире.
Хорошо, если отношения между содольщиками добрые и контакт возможен. Если этого нет, то существует официальный способ уведомления, следовать которому обязательно.
Куда следует идти
Чтобы составить уведомление, собственник доли может действовать двумя способами:
| Показатели | Описание |
| Составить документ самостоятельно | закон не требует соблюдения какой-то особой формы |
| Обратиться к юристу | который поможет оформить документ |
| Обратиться в нотариальную контору | — |
Если владелец доли пойдет в нотариальную контору, то он может не просто заказать официальное уведомление, но и попросить нотариуса разослать уведомления другим владельцам квартиры.
Содольщики, которые не против того, чтобы доля продавалась, могут прийти вместе с продавцом в орган Росреестра и написать письменный отказ от приобретения его доли.
Другой вариант – оформить этот отказ от приобретения доли у нотариуса.
Как написать уведомление о продаже доли в квартире
Правильно оформить письмо-уведомление о продаже принадлежащей вам доли не так сложно, как может показаться.
Особенностей у этого документа нет, главное, чтобы продавец прописал условия сделки и выставил адекватную стоимость доли.
Гораздо сложнее доставить уведомление остальным собственникам. В этом документы продающий долю собственник фактически предлагает совладельцам выкупить его долю.
Он заинтересован в том, чтобы получить ответ на уведомление о продаже доли в квартире. Образец такого документа искать не нужно, он составляется в произвольной форме.
Другой вопрос, что второй собственник может просто проигнорировать поступившее к нему письмо. Однако по большому счету продавцу и не нужно получать ответа.
Главное – подтвердить, что он выполнил свои обязанности и послал уведомление законным образом.
Если собственник-продавец действует самостоятельно, не обращаясь к юристу или нотариусу, он должен написать уведомление каждому их совладельцев квартиры и направить соответствующее заказное письмо по адресу регистрации.
Что нужно учесть:
| Показатели | Описание |
| Письмо обязательно должно быть особым заказным или ценным | с уведомлением о вручении |
| Корешок квитанции обязательно следует сохранить | как доказательство того, что уведомление было послано по почте надлежащим образом |
| Содольщик ответит на письмо отказом от выкупа доли | этот документ обязательно пригодится в органе Росреестра при оформлении перехода собственности в результате сделки купли-продажи |
Таким образом, в регпалате необходимо предъявить либо письменный отказ содольщика от выкупа квартиры, либо квитанцию с почты плюс вернувшееся уведомление о вручении.
Если собственник доли не уверен в своей юридической подкованности, он всегда может обратиться к нотариусу и оформить нотариальное уведомление о продаже доли в квартире.
К нотариусу стоит обратиться в том случае, если есть подозрение, чтоб сособственники обратиться в суд, чтобы оспорить сделку.
Нотариально заверенное уведомление будет более чем достаточным документом для подтверждения законности своих действий.
Что сделает нотариус:
| Показатели | Описание |
| Оформит уведомление | одному или нескольким сособственникам |
| Направит по адресу этих лиц заказные письма | от своего имени с уведомлением о вручении |
| Поставит сособственников в известность | о том, что им надлежит даль письменный отказ от выкупа доли или, напротив, согласие купить продаваемую долю |
| Оформит владельцу доли свидетельство о передача уведомлений законным образом | по истечении положенного времени |
Если заказные письма, разосланные сособственникам, не будут вручены и вернутся как невостребованные, то нотариус может выдать специальное свидетельство.
Это документ о том, что собственником продаваемой доли в установленном порядке были предприняты меры для обеспечения законной продажи доли, а именно предложен выкуп долей по преимущественному праву.
Закон не предусматривает изготовление такого свидетельства. Но и незаконным его не назовешь. Поэтому некоторые нотариусы делают подтверждение, а некоторые нет.
Однако если найти специалиста, который оформляет такой документ, то проволочек в Регистрационной палате не будет.
Необходимые условия
Основные условия продажи доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности, прописаны в законодательстве РФ.
Они таковы:
| Показатели | Описание |
| Продавец обязан письменно известить остальных содольщиков | о том, что намерен продать долю в общей квартире другому лицу |
| В уведомлении он обязан раскрыть все нюансы сделки | назвать ее цену и условия |
| Если извещенные законным образом дольщики в течение определенного срока не отреагировали | то продавец может продать долю кому угодно, в том числе постороннему человеку |
| Если право преимущественной продажи сособственникам будет нарушено | они могут обратиться в суд |
| Уступить преимущественное право покупки доли в квартире нельзя | — |
При продаже доли в унаследованной квартире и после развода условия совершенны одинаковы.
То есть продавец доли сначала должен оповестить остальных наследников или бывшего супруга, предложив им выкупить долю, а затем только продавать постороннему человеку.
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то он ни в коем случае не лишается преимущественного права на выкуп продаваемой доли.
Чтобы получить отказ то этого права, родители или опекуны должны действовать через орган опеки и попечительства.
Преследуемые цели
Уведомление о продаже доли в квартире, направленное в адрес прочих собственников преследует несколько целей:
| Показатели | Описание |
| Обеспечить легитимность своих действий | то есть доказать их законность |
| Получить документы | которые подтвердят законность действий и могут быть использованы при регистрации перехода права собственности на долю в Регистрационной палате |
Других вариантов в данной ситуации нет. Возможны лишь сомнительные с юридической точки зрения действия, к которым прибегают для продажи долей без согласия других собственников.
Порядок оформления
Уведомление о продаже доли в квартире не обязательно заказывать у нотариуса. Можно написать документ самостоятельно, так как строгой, утвержденной законом формы у него нет.
Какая информация должны быть указана в документе обязательно:
| Показатели | Описание |
| Адрес продаваемого жилья | — |
| Технические характеристики квартиры | — |
| Точный размер доли, принадлежащей автору уведомления | в соответствии с правоустанавливающим документом |
| Намерение продать долю в указанной квартире | четко сформулированное |
| Уведомление | о том, что в соответствии с законом у получателя письма есть первоочередное (преимущественное) право выкупить эту долю |
| Стоимость доли | не только цифрами, но и прописью |
| Предложение выкупить долю в квартире | направить ответ о принятом решении |
| Указать, что в случае отказа доля продана чужому человеку | — |
После того как документ оформлен, его нужно направить сособственникам любым из описанных выше способов (либо по почте самостоятельно заказным/ценным письмом с описью вложения, либо через нотариуса).
Если собственник действует самостоятельно, то спустя положенный срок, не получив ответ, он оформляет сделку купли-продажи, регистрирует ее в Регистрационной палате, где вместе с документами представляет доказательства исполнения закона (корешки квитанций).
Если же письмо оформляет нотариус, то, не получив ответа, последний напишет официальный отчет о том, что ответ от сособственников не получен.
Прилагаемые документы
При продаже доли в квартире прилагаются те же документы и осуществляются те ж процедуры, что и при продаже квартиры.
Стандартные бумаги, тем не менее, при сделке с долями требуют вложения дополнительных бумаг и подтверждающих документов.
Что понадобится при регистрации перехода права собственности:
| Показатели | Описание |
| Свидетельство о госрегистрации права собственности | на объект жилой недвижимости |
| Правоустанавливающий документ на квартиру | — |
| Техпаспорт БТИ | и паспорт из органа кадастра |
| Выписка из Единого госреестра прав на недвижимость | — |
| Справка из домоуправления | обо всех прописанных в квартире лицах |
| Согласие | от законного супруга на продажу доли |
| Паспорта | продавца и покупателя |
| Письменно оформленный отказ прочих собственников | от выкупа указанной доли, либо квитанции об облаченных заказных письмах и копии почтовых уведомлений, врученных прочим собственникам, либо свидетельство от нотариуса о передаче уведомлений |
Собственник, продающий долю, должен помнить, что ему во избежание судебных разбирательств, важно иметь письменные доказательства выполнения требований закона.
Установленные сроки
Законом установлен срок, в течение которого другой собственник обязан ответить на предложение о выкупе доли. Ответить лица, которым послано уведомление, должны в течение одного месяца.
Если спустя тридцать дней продавец или нотариус не получили никаких ответных писем, то у первого появляется законное право продать принадлежащую ему долю постороннему человеку.
Если собственник действовал через нотариуса, то спустя тридцать суток после того, как последний разослал уведомления, он может оформить свидетельство о том, что процедура была проведена в соответствии с законом.
Если продавец нарушил законное право других сособственников на преимущество при покупке доли, то в течение трех месяцев сособственники могут обратиться в суд с требованием перевести на них права и обязанности покупателя.
Какая стоимость
За рассылку уведомлений собственнику придется заплатить. Сумма будет небольшой, если владелец все будет делать самостоятельно. Если же владелец обратится к нотариусу, сумма вырастет в разы.
Однако в сложных случаях, когда есть сомнения в намерении сособственников, лучше перестраховаться и действовать через специалиста.
Если уведомление рассылается по почте, то придется оплатить:
- Стоимость заказного письма.
- Либо стоимость ценного письма.
Заплатить придется немного, от 100 до 300 рублей.
При обращении к нотариусу стоимость процедуры увеличиться.
За что нужно заплатить:
| Показатели | Размер |
| Техническая работа, то есть заполнение бланка | 500-600 рублей |
| Стоимость услуг нотариуса | разнится по регионам и в пределах одного города, в среднем составляет 2 тыс. рублей |
При сдаче документов в Росреестр необходимо будет уплатить нотариальный тариф (полпроцента от кадастровой стоимости квартиры), сумму госпошлины (2 тыс. рублей), оплатить дополнительные расходы нотариуса или риелторского агентства (например, изготовление договора купли-продажи).
Видео: порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости
Важные нюансы
Если сособственники квартиры добровольно откажутся от использования преимущественного права на выкуп доли, они могут прийти к нотариусу и оформить свой отказ официально.
В этом случае документ об отказе будет заверен официально, а продавец освобождается от обязанности уведомлять письменное содольщиков. Отказ нужно будет приложить к пакету документов для Регистрационной палаты.
Если собственнику неизвестен фактический адрес проживания сособственников, то письмо-уведомление о продаже доли можно направить по адресу квартиры, в которой продается доля.
Получив на почте возврат письма по той причине, что срок хранения документа истек, продавец получит доказательства для Росреестра.
Законодательная база
Вопросы продажи доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности, регулируются федеральным законодательством и Гражданским кодексом РФ.
Вопросам долевой собственности посвящены статьи:
| Статья | Описание |
| 244 | понятие и основания возникновения общей собственности |
| 245 | определение долей в праве долевой собственности |
| 246 | распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 247 | владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности |
| 248 | плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности |
| 249 | расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности |
| 250 | преимущественное право покупки |
| 251 | момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору |
| 252 | раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли |
| 253 | владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности |
| 254 | раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли |
| 255 | обращение взыскания на долю в общем имуществе |
| 256 | общая собственность супругов |
| 257 | собственность крестьянского (фермерского) хозяйства |
| 258 | раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства |
| 259 | собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства |
Уведомление, дошедшее до адресата, но не врученное ему по обстоятельствам, которые зависят от самого человека, считается доставленным на основании статьи:
| Статья | Описание |
| 165.1 ГК РФ | юридически значимые сообщения |
Документальные подтверждения того, что продавец доли действовал законно, должны быть приложены к пакету для Регистрационной палаты на основании Федерального закона:
| Номер | Описание |
| №122 | «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» |
Требования о нотариальном удостоверении продажи доли зафиксированы в Федеральном законе:
| Номер | Описание |
| №391 | «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» |
Продавая принадлежащую ему долю в квартире, собственник обязан выполнить требование закона о преимущественном праве выкупа. Им наделены лица, которые владеют долями в той же квартире наравне с продавцом.
Прежде чем заключить сделку с третьими лицами, он владелец должен уведомить о своем желании других собственников.
Если получен отказ выкупить долю или в течение месяца сособственники не отреагировали, то доля может быть законно продана посторонним людям.