Собственник может изменить планировку квартиры по своему желанию, но только в том случае, если получит разрешение контролирующих органов. Самовольные действия, связанные с изменением конфигурации жилья и затрагивающие несущие стены, инженерные сети, потенциально опасны. Поэтому закон суров — незаконную перепланировку придется узаконить или ликвидировать.
Общие положения
Узаконить перепланировку собственник может либо по своему желанию, либо по инициативе представителей власти:
- По предписанию жилищной инспекции.
- По решению суда.
Самостоятельное узаконивание перепланировки вполне по силам гражданам, но только в том случае, если изменения несущественны и есть возможность составить эскиз обновленного пространства.
В других случаях нужно обращаться к специалистам, которые помогут в оформлении нужных бумаг и даже возьмут на себя вопросы согласования с жилинспекцией.
В результате узаконивания собственник получит новые документы на квартиру — свидетельство о праве собственности (если была изменена площадь комнат), кадастровый паспорт, техпаспорт.
Узаконивание придется оплатить, но без этого сделать перепланировку законной нельзя.
Что это такое
На самом деле существует несколько вариантов изменений, которые собственник обязан вносить в документы на квартиру — собственно перепланировка и переустройство.
Они отличаются по степени изменений:
| Показатели | Описание |
| При перепланировке изменяется конфигурация помещений | меняются детали инженерных сетей |
| При переустройстве помещения границы комнат сохраняются | переносится с места на место оборудование (сантехническое, газовое, электрическое), но только в пределах того же помещения и без нарушения инженерных коммуникаций |
В любом случае необходимо узаконивать перепланировку. Даже если собственник просто снес мешающую ему дверь на кухню или объедини кладовку с комнатой или коридором, это должно быть отражено в техпаспорте на квартиру.
Не нужно узаконивать лишь незначительные работы — остекление балкона, замену старой газовой или электрической плиты на новую, косметический ремонт и т.п.
Полный перечень работ, не требующий согласования с контролирующими органами, содержится в законодательных и нормативных документах.
Есть и такие работы, которые прямо запрещены законом. Например, нельзя выносить на балкон отопительные приборы, сносить балконный блок вместе с порожком, убирать несущие стены и т.п. Это довольно редкие виды работ.
Чаще всего узакониваются следующие работы:
- изменилась площадь жилой комнаты или коридора в результате перенесение стены или объединения помещения с кладовкой (встроенным шкафом);
- снесена стена (ненесущая), дверная коробка, оконный блок, балконная дверь;
- установлена новая стена, разделяющая большое помещение на две маленькие комнаты;
- объединены туалет и ванная комната;
- перенесена на другое место газовая или электрическая плита.
Если переустройство или перепланировка не узаконены, то собственнику-нарушителю грозит штраф, а при серьезном нарушении и судебный процесс.
Известны случаи, когда пренебрежение требованиями закона лишало владельца права на собственное жилье.
На кого распространяется
Узаконивать перепланировку должны собственники жилья, подвергшегося изменениями. Нужно ли переоформлять документы, если квартира досталась уже перепланированной? Нужно.
Даже если сам гражданин лично не имеет отношения к незаконной перепланировке, он несет ответственность за свое имущество, расположенное в многоквартирном или частном доме.
Узаконить перепланировку обязаны следующие категории собственников:
| Показатели | Описание |
| Собственники | самостоятельно изменившие помещение |
| Люди | купившие уже переделанную квартиру со старым техпаспортом |
| Наследники покойного владельца | который при жизни провел перепланировку, но не оформил ее |
Нужно помнить, что если квартира в ее настоящем состоянии не соответствует данным, содержащимся в кадастровом паспорте или техпаспорте, то это противозаконно.
Неважно, что сам собственник может и не знать, что его жилье когда-то было изменено. По закону именно он несет ответственность, а значит, именно на него распространяется требование узаконить перепланировку.
Куда обращаться
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?
Существует две основные инстанции, которые наделены соответствующими компетенциями:
С документами на узаконивание перепланировки следует для начала отправиться в жилинспекцию, которая работает в каждом муниципальном образовании. Для сбора документов может понадобиться разрешение от других компетентных органов.
Если перепланировка сделана серьезная, то нужно получить заключение о том, что работы не опасны для соседей, не нарушают их прав, не ухудшают качество жизни.
Где выдаются разрешения? Такие заключения делают в санэпидемстанции (СЭС), пожарной организации (МЧС).
Если жилищная инспекция откажется узаконить перепланировку и вынесет предписание вернуть помещению прежний вид согласно техпаспорту и кадастровому паспорту, собственник может обратиться в суд с просьбой признать перепланировку законной.
В этом случае документы будут оформлена на основании решения суда.
Как узаконить перепланировку квартиры
Чтобы узаконить перепланировку, нужно подать заявление в контролирующий орган и приложить к нему бумаги:
- подтверждающие изменения;
- доказывающие безопасность работ для жильцов дома;
- подтверждающие, что в результате работ права соседей не нарушены.
Собственник жилья может самостоятельно заниматься узакониванием перепланировки или заключить договор с фирмой, имеющей нужные компетенции и опыт.
Необходимые условия
При узаконивании перепланировки принимающие решение чиновники будут в первую очередь проверять соответствие проведенных работ законодательным нормам.
Закон запрещает следующие манипуляции:
| Показатели | Описание |
| Объединение кухонного помещения с жилой комнатой | если квартира газифицирована (электроплита не является препятствием к объединению пространства) |
| Увеличение «мокрых» зон (туалет, кухня) | за счет присоединения жилых помещений |
| Снесение несущих стен | — |
| Перенос ванны или туалета | в зоны, под которыми располагаются жилые помещения нижних соседей |
| Расширение балкона | за счет жилой комнаты |
Суть запрета в том, что перепланировка не должна ухудшать качество проживания соседей, причинять им неудобство или представлять потенциальную опасность для жизни и здоровья.
Например, если снести порожек холода на балконе, то в соседних квартирах может появиться плесень. Если расположить туалет над соседской спальней, то жилое помещение станет сырым.
При этом закон не запрещает:
| Показатели | Описание |
| Увеличивать кухню | за счет нежилого пространства, например, коридора |
| Объединять кухню и жилое помещение | даже при наличии газовой плиты, если между помещениями установить дверь |
| Увеличить санузел за счет коридора | понизив уровень пола на 3-5 см по отношению к соседним помещениям |
При каких условиях перепланировка будет разрешена? В том случае, если она соответствует двум основным требованиям:
- не ухудшает условия проживания соседей;
- не уменьшает площадь жилого помещения.
Если эти условия соблюдены, инспектор примет документы и оформить перепланировку законным образом.
С какой целью
Несогласованная или незаконная перепланировка преследуется по закону, причем между первым и вторым видоизменением помещения есть разница:
| Показатели | Описание |
| Несогласованная перепланировка (и переустройство в том числе) | не противоречат требованиям статей Жилищного кодекса, но нарушают порядок оформления изменений. Проведённые работы не связаны с риском для жизни и здоровья соседей, не нарушают их прав, не ухудшают условий проживания, а потому могут быть оставлены без изменений |
| Незаконная перепланировка помимо того, что она является несогласованной, нарушает заперты закона | изменения представляют потенциальную опасность или нарушают права других жильцов, а потому должны быть ликвидированы |
Например, если собственник снес несущую стену, то совершил правонарушение, за которое может понести административную и даже уголовную ответственность.
При выявлении незаконной перепланировки инспектор вынесет предписание восстановить помещение согласно изначальному техпаспорту.
Таким образом, при узаконивании перепланировки собственники преследуют несколько целей:
| Показатели | Описание |
| Избежать штрафа | за несогласованные манипуляции с жильем |
| Получить легальные документы на квартиру | которые могут быть использованы при юридически значимых сделках |
Дело в том, что в случае, если техпаспорт не соответствует реальному состоянию квартиры, он становится недействительным.
А при изменении площади помещений недействительными становится и свидетельство о праве собственности на квартиру. Это значит, что ее нельзя продать, дарить, обменивать, то есть совершать любые действия договорного характера.
Кроме того, если собственник проигнорирует требование жилищной инспекции о возвращении квартире изначального вида, его ждет судебный процесс. В результате гражданин не только заплатить штраф, но и может лишиться квартиры.
Если суд сочтет нужным, квартиру продадут на аукционе, часть средств от продажи будут истрачены на восстановление прежнего вида помещения, а остатки государство возвратит собственнику.
Порядок оформления
Процедура узаконивания уже сделанной перепланировки мало чем отличается от процедуры получения разрешения на манипуляции с жильем или подачи уведомления о проведенных (разрешенных без согласования) работах.
При этом собственник может действовать самостоятельно или заключить договор с фирмой, оказывающей подобного рода услуги.
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Порядок оформления следующий:
| Показатели | Описание |
| Взять техпаспорт, поэтажный план и экспликацию | в БТИ |
| Получить заключение о безопасности проведенных работ | в СЭС и МЧС |
| Заказать проект перепланировки | в специализированной фирме |
| С пакетом документов прийти в жилинспекцию | написать заявление на узаконивание перепланировки (заполняется в учреждении) |
| Дождаться решения жилищной инспекции | — |
| Действовать согласно решению контролирующего органа | — |
Если вынесено положительное решение, то следует запросить в БТИ новый техпаспорт, а также обратиться в орган государственного кадастра и регистрации собственности.
Будет оформлен актуальный кадастровый паспорт, заменено свидетельство о праве собственности на квартиру (требуется только в том случае, если изменилась площадь помещений).
Если жилищная инспекция отказала в узаконивании, нужно либо ликвидировать перепланировку, вернув помещение в прежний вид за свой счет, либо попытаться все же добиться узаконивания перепланировки через суд.
Сколько будет стоить
Если собственник помещения решит действовать самостоятельно, то процедура узаконивания обойдется ему дешевле, чем при обращении в лицензированную организацию, специализирующуюся в данном виде услуг.
Придется заплатить штраф (от двух до 2,5 тыс. рублей), а также заказать проект (от 15 до 25 тыс. рублей).
Однако сделать все правильно довольно сложно. Дело в том, что придется учитывать требования СанПиНов, а это специфическая область знаний.
Ориентируется в разрешительной документации только специалист, поэтому можно потратить время и силы и получить в итоге отказ только из-за того, что при перепланировке были допущены ошибки.
Если обращаться в специализированную фирму, то узаконивание обойдется дороже, но зато результат будет обязательно.
Сколько стоит процедура? Стоимость зависит от вида проведенных работ, из сложности и объема.
Так, в Москве цены разнятся следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Установка перегородок, не относящихся к категории несущих стен, а также проемов в существующих перегородках | от 30 до 50 тыс. рублей |
| Расширение ванны или туалета за счет коридора или прихожей, снос перегородки между кухонным помещением и комнатой | от 60 до 100 тыс. рублей |
| Манипуляции с несущими стенами в пределах разрешенных законодательством объемов | от 100 тыс. рублей |
Конечная сумма зависит от того, насколько сложной была перепланировка и какова общая площадь квартиры. Отдельно придется заплатить за составление техпроекта и получение заключений о соответствии проведенных работ проекту.
Особенности процедуры
Главное при узаконивании перепланировки – доказать, что полностью соответствует актуальным СанПиНам и СнНиПам, не противоречит положениям законодательства и не представляет угроза для целостности дома.
В том числе учитываются требования местного законодательства о жилье, поэтому при подготовке документов следует обладать нужными знаниями.
Если перепланировка узаконивается как свершившийся факт, придется уплатить штраф. Можно постараться представить дело так, что перепланировка еще не совершена, а только намечается.
Но здесь нужно быть уверенным в том, что инспектор или специалист БТИ не придет для осмотра квартиры.
Важная деталь — если в квартире проживает несколько человек, то в обязательный пакет документов включается согласие каждого совершеннолетнего жильца на оставление перепланировки.
Разрешение оформляется письменно и скрепляется подписями.
Как действовать после получения разрешения на узаконивание перепланировки:
| Показатели | Описание |
| Получить новый техпаспорт | в БТИ |
| Подать в Росреестр и Кадастр заявление | на внесение изменений в кадастровый план и свидетельство собственности |
| Приложить к заявлению старое свидетельство о праве собственности | и техпаспорт (новый, выданный в БТИ) |
| Приложить решение жилинспекции | одобряющее перепланировку |
После получения нового свидетельства о праве собственности перепланировка считается узаконенной. Теперь квартиру можно продавать, обменивать и пр.
Важно, что свидетельство обновляется только в том случае, если изменилась площадь комнат. Если перепланировка несущественная, то менять нужно только техпаспорт и кадастровый план.
Установленные сроки
По регламенту на проверку данных в поданном пакете документов отводится определенный срок. Он составляет 45 суток.
В течение этого времени жилищная инспекция должна принять решение и оповестить подателя заявления о положительном решении или отказе.
На то, чтобы оформит документы после получения разрешения, может уйти еще около полутора месяцев. Таким образом, чтобы узаконить сделанную перепланировку, потребуется примерно три месяца.
Если жилинспекция отказала в узаконивании, то собственник имеет право подать исковое заявление в суд. Иск будет рассмотрен в течение двух месяцев.
Видео: как узаконить перепланировку
Важные нюансы
Несогласованную перепланировку можно считать несуществующей, так сведений о ней в регистрирующих и контролирующих органах нет.
Поэтому есть варианты, при которых можно оформить перепланировку постфактум так, как будто работы еще не проведены.
Это позволит:
- Обойтись без трехмесячной процедуры узаконивания.
- Избежать штрафа за несогласованную перепланировку.
- Быстрее оформить документы в БТИ.
Дело в том, что если обратиться в Бюро технической инвентаризации с просьбой согласовать уже проведенную перепланировку, придется начала отражать ее в плане, а уже затем обращаться в жилищную инспекцию с заявлением. То есть процедура затянется.
Безусловно, вариант представить дело так, как будто ремонт еще не сделан, можно только в том случае, если перепланировка была несложная — не затронуты несущие стены, не изменена конфигурация инженерных сетей и вентиляционных ходов и т.п.
В этом случае инспекторы Жилинспекции не выезжает на место для визуального осмотра и замеров.
Если ремонтные работы требуют серьезных изменений, то придется пройти согласование как положено. Избежать визита инспектора не удастся — ему нужно будет убедиться в том, что проведение перепланировки по проекту возможно.
Без выезда на место выдать разрешение Жилищная инспекция не имеет права.
Чем регулируется
Перепланировка жилья в многоквартирном доме регулируется многочисленными законодательными актами, СаНПиНами, СНиПами. Наиболее важны следующие документы.
Жилищный кодекс РФ:
| Статья | Описание |
| 25 ЖК РФ | виды переустройства и перепланировки жилого помещения |
| 20 ЖК РФ | рассматривает вопросы узаконивания ранее сделанной перепланировки |
| 26 ЖК РФ | ответственность собственника за несогласованную перепланировку |
Постановление Правительства РФ:
| Номер | Описание |
| №47 | запрет на ухудшение качество жизни соседей |
Кодекс об административных правонарушениях:
| Статья | Описание |
| 7.21 | административный штраф за несогласованную перепланировку |
СНиП:
| Номер | Описание |
| 31-03-2003 | «Здания жилые многоквартирные» (проектирование квартир в жилых домах) |
| 2.03.13-88 | «Полы» |
СаНПиН:
| Номер | Описание |
| 2.1.2645-10 | «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» |
Узаконить перепланировку можно, обратившись в жилищную инспекцию муниципального образования.
Собственник должен представить документы, которые докажут соответствие проведенных работ требованиям законодательства и существующим строительным нормам.
Если Жилинспекция откажет в узаконивании перепланировки, можно обратиться в суд.