Желание собственников нежилого помещения изменить его конфигурацию понятно. Благодаря перепланировке вчерашний офис или жилая квартира превращаются в помещение, пригодное для работы продуктового магазина, салона красоты, склада. Если манипуляции сделаны без согласования с контролирующими органами, они не законны и требуют оформления согласно законодательству РФ.
Общие положения
По закону собственник нежилых помещений имеют право проводить перепланировку, если она не нарушает целостность зданий, не угрожает жизни и здоровью окружающих, не противоречит законодательству, выполнена с соблюдением всех санитарных и технических норм согласно действующим СНиПам и СанПиНам.
Общие правила перепланировки нежилой собственности не отличаются от правил, установленных в отношении жилых помещений:
| Показатели | Описание |
| Нужно получить разрешение от контролирующей инстанции | до начала работ |
| Незначительные виды отдельные работ | и замену оборудования на аналогичное по функционалу и мощности можно не согласовывать |
| Несогласованную перепланировку следует либо оформить по закону, либо ликвидировать | вернуть помещению прежний вид согласно техпаспорту |
За самовольную перепланировку предусмотрен штраф, а также более серьезные наказания, если в результате работ были грубо нарушения права граждан, погибли люди, испорчено имущество на крупную сумму.
Перепланировка нежилого помещения проводится с целью адаптации под бизнес-задачи. Может понадобиться изменить метраж комнат, поменять их функциональное назначение или расположение, оборудовать новое «мокрое» помещение, улучшить условия эксплуатации в целом.
Важно различать незаконную и несогласованную перепланировку. В первом случае работы нарушают требования СНиПов и СаНПиНов, идут вразрез с законодательством.
Согласовать такую перепланировку невозможно, ее придется ликвидировать или привести в соответствие с нормами закона.
Во втором случае речь идет о несогласованной перепланировке, которая не нарушает закон. Ее можно и нужно узаконить, то есть оформить соответствующим образом.
Перепланировка нежилого помещения предполагает разные масштабы работ:
| Показатели | Описание |
| Полное перепрофилирование нежилого помещения | в связи с изменением направления бизнеса |
| Сохранение инженерных коммуникаций | без изменения функционального назначения комнат |
Изменение конфигурации включает увеличение или уменьшение площади комнат, демонтаж дверей и окон, устройство дверных и оконных проемов в несущей или ненесущей стене, перенос коммуникаций из одного помещения в другое и др.
Обязательного разрешения требуют следующие виды работ:
- перенос санитарных помещений на другую комнату;
- устройство дополнительных перегородок и стен;
- расширение проемов окон и дверей;
- пробивка отдельного входа во внешней стене;
- снос лестничного пролета или его устройство;
- манипуляции с системой вентиляции;
- замена газового оборудования электрическим и наоборот;
- установка нового сантехнического оборудования, связанного с манипуляциями с инженерными сетями.
На каждый из перечисленных видов работ должно быть дано разрешение. Это значит, что собственнику придется заказывать проект, в котором будут отражены все планируемые или уже проведенные работы.
Без согласования можно проводить незначительные работы, не связанные с опасностью для целостности здания, жизни и здоровья людей, ухудшением условий их проживания.
К таким работам относятся:
| Показатели | Описание |
| Косметический ремонт | — |
| Замена установленного оборудования | новым, имеющим такое же назначение и мощность |
| Смена мебели | не отраженной в техпаспорте помещения |
Фактически собственник может менять интерьер помещения как угодно, но все, что связано с прочностью и работоспособностью конструктивных элементов здания, самовольно менять нельзя.
Кто может попасть под категорию
Перепланировка – сложный и длительный процесс, который инициируется собственником. Если она уже сделана, то узаконить изменения также должен либо сам собственник, подав соответствующее заявление в компетентный орган.
Обратиться с заявлением может и третье лицо, имеющее разрешение и доверенность.
В список лиц, которые подпадают под категорию заявителей, относятся:
| Показатели | Описание |
| Владелец нежилого помещения | имеющий свидетельство о собственности |
| Арендатор нежилого помещения | действующий на основании нотариальной доверенности от собственника |
| Посредник (представитель строительно-ремонтной фирмы) | имеющий официальную доверенность от владельца |
Проверку коммерческих помещений проводят контролирующие инстанции. Если будет выявлено расхождение с техпланом, собственник обязан будет уплатить штраф и согласовать перепланировку (либо вернуть помещению прежний вид).
Куда обращаться
Узаконивание перепланировки проводится в зависимости от того, в каком здании расположено нежилое помещение.
Все здания делятся на два типа — жилые и нежилые. Понятно, что узаконить перепланировку с жилой многоэтажке сложнее, чем в нежилом здании.
Собственник обязан обратиться в одну из следующих инстанций:
| Показатели | Описание |
| Если нежилое помещение расположено в жилом здании | узаконить перепланировку может только жилищная инспекция (в некоторых городах – городской жилищный комитет) |
| Если бизнес-помещение расположено в нежилой отдельно стоящей постройке | то узакониванием занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ) |
Если перепланировку не удалось узаконить, обратившись непосредственно в контролирующий орган, собственнику не остается ничего другого, кроме как обратиться с исковым заявлением в суд.
Если он уверен, что не нарушил законодательство, то шансы получить разрешительное постановление суда есть.
Документы в суд подаются те же, что собраны в контролирующие инстанции плюс квитанция об оплате госпошлины и письменный отказ в узаконивании перепланировки.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения
Чтобы узаконить перепланировку, нужно быть уверенным в том, что никаких нарушений законодательства нет.
Множество нюансов регулируют процедуру согласования, поэтому перепланировка, как правило, проводится по предварительно составленному проекту. Такой же проект придется заказывать и постфактум, чтобы добиться разрешения оставить изменения.
Если они незначительны и не связаны с разрушением стен, проемов, переносом инженерных сетей, то узаконить их можно по эскизу, который наносится на план квартиры.
И проект, и эскиз должны разрабатываться только лицензированной организацией – членом СРО проектировщиков.
Это гарантирует, что документ будет составлен правильно, в соответствии с требованиями, учтет нюансы и будет в конечном итоге одобрен контролирующим органом.
Собственник легко узаконит перепланировку в отдельно стоящем нежилом здании, если предоставит подтверждение следующих фактов:
- В результате перепланировки не нарушены санитарные требования.
- Перепланировка не сопряжена с риском возгорания, все требования противопожарной безопасности выполнены.
- Угроза для здоровья и жизни людей после перепланировки не наступила.
Для узаконивания масштабной перепланировки на объект обязательно выезжает представитель контролирующей организации. Проводится визуальный осмотр, сравниваются заявленные в проекте (эскизе) и фактически выполненные виды работ.
Необходимые условия
Гораздо сложнее согласовать проведенные работы в том случае, если коммерческий объект расположен на первом (втором) этаже жилого здания. Начиная процедуру, важно знать, как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме.
Если собственник не обладает нужными знаниями, разумнее обратиться к посреднику – в фирму, которая занимается разработкой проектов перепланировки, владеет нужной информацией и опытом обращения в контролирующие инстанции.
Придется заплатить, но вероятность получить разрешение в этом случае выше. Кроме того, экономится время.
Вот лишь небольшой список, в который включены наиболее частые нарушения.
Если о них не знать, что узаконить перепланировку не получится:
- глубина тамбура между входом и комнатой меньше допустимого значения;
- отсутствует аварийный выход;
- не проведена гидроизоляция «мокрых» комнат;
- нет порожка между туалетом и коридором;
- отсутствует нужная шумоизоляция;
- выставлен неправильный угол наклона пандуса/лестничного марша.
Чтобы оформить документы после проведенной перепланировки, нужно выполнить следующие обязательные условия:
| Показатели | Описание |
| Представить (либо эскиз) | в БТИ или жилинспекцию проект |
| Нужно получить согласие жильцов | если бизнес-помещение располагается в жилом доме |
| Обязательное требования | обеспечить доступ к общедомовым инженерным сетям и не ухудшать качество жизни владельцев соседних жилых квартир |
Следует учесть, что придется подтвердить соответствие перепланировки основному виду деятельности.
Порядок действий
Если собственнику нужно оформить проведенные работы, но хочется экономить, он может не привлекать к процессу посредников, а постараться обойтись своими силами.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения самостоятельно?
Порядок действий следующий:
| Показатели | Описание |
| Обратиться в БТИ | с заявлением о выполненной перепланировке |
| Принять инженера БТИ | который осмотрит помещение, отметит проведенные работы на плане помещения (отметки красными линиями) |
| Получить техническое заключение | о том, чтобы перепланировка возможна (состояние дома позволяет проводить строительно-ремонтные работы) |
| Заказать проект перепланировки | соответствующий сделанным работам |
| Обратиться в жилинспекцию (если нежилое помещение расположено в жилом здании) | представить пакет документов и заявление на узаконивание перепланировки |
| Получить акт о завершенном переустройстве | в жилинспекции |
| Если решение будет положительным | то жилинспекция отправит его в БТИ |
| Собственнику останется сделать запрос на инвентаризацию помещение | получить новых техпаспорт БТИ |
Если помещение расположено в нежилом доме, то заявление нужно подавать в БТИ. Вместе с заявлением необходимо представить техническое заключение о том, что перепланировка безопасна, а также проект (либо эскиз) перепланировки.
Важно, что проект в любом случае необходим. Доверить его разработку можно только той проектной организации, которая имеет непросроченный допуск СРО к данному виду работ.
Если инспектор жилинспекции или БТИ заметит ошибку, собственнику придется возвращать помещению изначальное состояние.
Важный момент — если перепланировка отражена в плане БТИ, то узаконить перепланировку можно только через суд.
Вместе с исковым заявлением нужно подать техническое заключение, сделанное специалистами организации, имеющей допуск СРО. На основании этого заключение суд вынесет предписание БТИ внести изменения в техпаспорт.
Как оформляется
Как оформить документы, если перепланировка уже отмечена красными линиями на плане БТИ?
Чтобы получить акт о завершенной перепланировке, нужно собрать пакет документов:
| Показатели | Описание |
| Заявление собственника | с просьбой узаконить перепланировку (на утвержденном бланке) |
| Свидетельство о госрегистрации права собственности | оригинал или копию, заверенную нотариально |
| Техпаспорт на нежилое помещение | — |
| Техническое заключение о том, что проведенные работы безопасны | документ оформляется организацией, имеющей соответствующие компетенции |
| Юридические документы | подтверждающие деятельность коммерческой организации — устав, банковские реквизиты |
| Заключение СЭС | Роспотребнадзора |
| Прочие документы | в зависимости от типа перепланировки |
После того как документы сданы, Жилинспекция выдает квитанцию на сумму штрафа. Ее нужно оплатить.
После подтверждения оплаты на объект выезжает представитель Жилинспекции для сравнения фактически проведенных работ и тех, что указаны в техзаключении.
Если никаких нарушений не обнаружено, составляет акт о завершенной перепланировке в трех экземплярах — для архива жилинспекции, для собственника и для БТИ.
Какая стоимость процедуры
Цены на узаконивание перепланировки нежилого помещения в Москве зависят от нескольких факторов:
| Показатели | Описание |
| Места расположения объекта | в жилом доме или отдельно стоящем нежилом здании |
| Виды работ | проведенных в нежилом помещении |
| Площадь помещения | — |
Собственнику придется в среднем заплатить за следующие документы:
| Показатели | Размер |
| Техническое заключение | от 6 тыс. рублей |
| Проект перепланировки | от 15 до 35 тыс. рублей |
| Акт о завершенной перепланировке | от 15 тыс. рублей |
| Внесение изменений в документы БТИ | от 2 тыс. рублей |
Если был изменен внешний облик здания, например, прорублен отдельный вход, стоимость работ возрастет. Например, фирмы-посредники оценивают получение разрешения в 60 тыс. рублей.
Установленные сроки
Получить разрешение на перепланировку собственник нежилого помещения сможет быстрее, чем узаконить уже проведенные работы:
| Показатели | Срок |
| Разрешение | можно получить в течение месяца |
| Заявление на узаконивание перепланировки в Жилинспекции | рассматривается в течение трех месяцев |
Получить разрешение на узаконивание перепланировки можно только в судебном порядке. Срок рассмотрения искового заявления – два месяца.
Видео: как узаконить перепланировку помещения
Важные нюансы
Перепланировка нежилого помещения требует отражения в документах собственника, так как никакие юридические действия в таким объектом невозможны.
Если изменения не отражены в техплане и свидетельстве о госрегистрации собственности, объект нельзя продать.
Если изменения в результате переустройства объекта нежилой собственности незначительны, для узаконивания достаточно лишь технического заключения.
Как правило, этот вариант допустим в том случае, если в ходе работ не были затронуты несущие конструкции и общие инженерные сети.
Заранее предсказать, как поведет себя инспектор, невозможно, поэтому самостоятельное узаконивание перепланировки затруднительно. Существует много нюансов, о которых собственник-непрофессионал может не знать.
Некоторые фирмы-посредники предлагают узаконить перепланировку так, как будто она еще не сделана.
Такой вариант позволяет избежать штрафа и судебного процесса, а также сэкономить время. Он может быть использован в том случае, если перепланировка не внесена красными линиями в план БТИ.
Выявить незаконную перепланировку может:
| Показатели | Описание |
| Представитель управляющей компании | проводящий осмотр общедомового имущества |
| Техник БТИ | при осмотре помещения |
| Представители инстанций | обеспечивающих безопасную эксплуатацию зданий |
Если собственник подаст для узаконивания проект перепланировки, в котором будут нарушены нормы и требования либо в результате визуального осмотра помещения будут выявлены нарушения, то узаконить сделанные работы не получится.
В этом случае придется возвращать помещению прежний вид.
БТИ может отказать в узаконивании перепланировки по следующим основаниям:
- Нет технического заключения.
- Не разработан проект перепланировки.
- Нет разрешения от СЭС, МСЧ и др. инстанций.
- Нарушены технические нормы и требования законодательных актов.
Чаще всего отказ вызван неправильно разработанным проектом перепланировки. Поэтому важно обращаться к профессиональным проектировщикам, чтобы не пришлось судиться с БТИ или возвращать помещению исходный внешний вид.
Узаконивание перепланировки через суд возможно в том случае, если собственнику удастся доказать безупречность проведенный работ с точки зрения закона.
В этом случае суд вынесет предписание зафиксировать изменения в документах БТИ и Роскадастра.
Чем регулируется
Перепланировку нежилого помещения и ее узаконивание регламентирует:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Штраф за несогласованную перепланировку выписывается на основании:
| Статья | Описание |
| 20 ЖК РФ | государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль |
Сумма штрафа для юрлиц определяется согласно положениями:
| Статья | Описание |
| 7.21 КоАП | нарушение правил пользования жилыми помещениями |
Нормы законной перепланировки нежилых помещений даны:
| Номер | Описание |
| СНиП 31-06-2009 | «Общественные здания и сооружения» |
Отказ в узаконивании перепланировки нежилого помещения дается согласно:
| Статья | Описание |
| 27 ЖК РФ | отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения |
Интересуетесь какая стоимость согласования перепланировки нежилого помещения, читайте здесь.
Хотите узнать, как получить техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, смотрите тут.
Узаконить перепланировку нежилого помещения проще в том случае, если она не отражена в плане БТИ. Для обращения в контролирующие органы обязательно нужно техническое заключение и проект перепланировки (либо эскиз).
Если перепланировка проводится в отдельно стоящем здании либо изменения внесены в техплан БТИ, узаконить ее можно только судебным порядком.