Цивилизованный рынок недвижимости во всем мире представляет собой поле деятельности профессионалов – риелторов. В России сделки в большинстве случаев тоже заключаются через риелторские агентства. Чтобы не попасться на удочку мошенников или недобросовестных специалистов, нужно точно знать, какие услуги выполняет риелтор при продаже квартиры.
Общие положения
Продажа квартиры – сложный процесс, который требует хорошей юридической подготовки и практических знаний в области жилищного права.
У обычного человека этого, как правило, нет, как нет и времени, чтобы целый день заниматься поиском подходящего варианта для продажи своей квартиры.
Именно поэтому с появлением такого явления, как приватизация, на рынке недвижимости появились специалисты в области купли-продажи объектов жилой недвижимости.
Благодаря их работе гражданин может решить свою жилищную проблему — продать, купить, обменять квартиру или долю в ней.
Риелтор по факту – это посредник между продавцом и покупателем. Он помогает двум сторонам процесса купли-продажи найти друг друга, договориться, оформить документы и зарегистрировать законную сделку.
При этом сам риелтор одной из сторон сделки не является:
- Не продает и не покупает квартиры.
- Не дает никаких гарантий.
- Не несет никакой ответственности за последствия сделки.
Роль опытного и ответственного риелтора велика. Он имеет большую клиентскую базу, поэтому может быстрее найти и продавца, и покупателя, обладает связями в инстанциях, может быстро оформить документы, помогает провести расчет между сторонами сделки.
Несмотря на юридические знания, нельзя путать работу юриста и риелтора. Задача первого – обеспечить законность сделки.
При этом никаких практических действий от юриста ждать не стоит – продавец все делает сам, начиная с поиска покупателей и сбора справок и заканчивая передачей ключей.
Риелтор же, не имея, как правило, юридического образования, обладает достаточными знаниями работы в области недвижимости.
При этом он делает большую практическую работу, подыскивая несколько вариантов для клиента, дает объявления, помогает собирать справки и т.д.
Кто попадает под категорию
Сложность выбора на рынке риелторских услуг объясняется тем, что до сих пор специального образования для этой категории специалистов нет. Риелторов обучают, как правило, наставники – такие же риелторы с опытом успешной работы.
В некоторых случаях большие агентства проводят семинары для сотрудников, приглашая юристов и психологов.
Нет и отдельного закона, который регулировал бы риелторскую деятельность. В 2002 году было отменено положение об обязательном лицензировании такого рода услуг, но какого-то другого законодательного акта так и не появилось.
Именно поэтому риелторы считаются посредниками, а их деятельность регулируется законами о посреднической деятельности.
Кого называют риелторами? Под категорию подпадают:
| Показатели | Описание |
| Сотрудники риелторские агентств | официально работающих на рынке |
| Частные специалисты | предлагающие свои услуги и оформившиеся в качестве индивидуальных предпринимателей |
| Частные лица | занимающиеся риелторской практикой без официального оформления и трудоустройства в агентстве |
Хороший риелтор обладает тремя важнейшими качествами — квалификацией, опытом и порядочностью.
Обычному человеку легко ошибиться в выборе такого специалиста, поэтому важно обращать внимание на такое условие, как заключение договора.
Куда обращаться
Если нужно продать квартиру, то можно действовать либо самостоятельно, либо искать риелтора. Первый вариант не всегда удобен.
Нужно изучить законодательство, учесть множество нюансов при подготовке документов (сколько собственников, есть ли дети и т.п.), искать вариант.
Куда обращаться, если самостоятельно заниматься продажей не хочется или страшно? В риелторское агентство или к частному специалисту.
Лучше искать его по рекомендациям — так меньше вероятность встретиться с мошенником или плохо знающим свою работу человеком.
Что входит в услуги риэлтора при продаже квартиры
Основная задача риелтора – помочь продавцу найти достойный вариант продажи, а затем сопровождать сделку до ее полного завершения.
Это цивилизованный формат отношений на современном рынке недвижимости, так как обычный человек не имеет соответствующих знаний закона и нуждается в помощи квалифицированного специалиста.
Конечно, риелтору придется платить за оказание услуг. Некоторых людей это останавливает, и напрасно. Да, риелторские услуги недешевы. Но на самом деле помощь опытного специалиста может оказаться бесценной, сэкономить время и деньги.
Чтобы отношения между риелтором и клиентом были официальными, между ними заключается договор. Это важный момент, который имеет множество нюансов. Важно уметь правильно выбрать риелторское агентство.
Как выбрать
Чтобы правильно выбрать риелторское агентство, нужно обратить внимание на несколько ключевых позиций:
- является ли фирма членом СРО Российской гильдии риелторов (СРО – это саморегулируемая организация). Сертификат РГР гарантирует, что специалисты проходят регулярную переподготовку и аттестацию;
- сколько лет работает на рынке;
- какие отзывы имеет;
- какие договора и на каких условиях предлагает клиентам.
Участие в СРО при этом не обязательно – регистрация там носит добровольный характер.
Однако с точки зрения надежности компании членство является аргументом в пользу риелторов. И все же именно последний пункт – условия договора – является ключевым.
Можно ли обращаться к частному специалисту? Можно, тем более если он работает официально как ИП.
Однако по большому счету различий между крупным игроком и частником мало, а вот денег агентство запросит больше, так как операционных расходов у фирмы много.
Как выбрать риелтора:
| Показатели | Описание |
| Убедиться, что фирма работает официально | запросить КПП, ИНН, ОГРН, копию устава, и частного риелтора есть свидетельство ИП |
| Уточнить, состоит ли риелторское агентство в гильдии риелторов | — |
| Внимательно прочитать условия договора | уточнить все непонятные моменты и добиться ответа на все «щекотливые» вопросы |
| Обсудить стоимость услуг агентства или частного специалиста, а также сроки и порядок расчетов | если есть возможность, показать проект договора юристу |
Действительно, услуги и агентство, и индивидуальный риелтор оказывают одинаковые.
Так, проверка квартиры на предмет юридической чистоты проводится либо самим собственником, либо его представителем (речь идет о запросах в ЕГРН и управляющую компанию).
Юристы, которые работают в агентстве, просто контролируют наличие этих справок.
Квалифицированный частный специалист лучше новичка из агентства. Что касается ответственности, то и фирма, и риелтор-ИП никогда не предложат договор, по которому будут ответственны на срыв сделки или ее незаконность.
Права и обязанности
Что надо знать, обращаясь к риелтору при продаже квартиры?
Прежде всего иметь представление о том, какие обязанности должен выполнять нанятый специалист:
| Показатели | Описание |
| Дать исчерпывающую первичную консультацию | относительно цен на недвижимость |
| Найти покупателя на квартиру | по той цене, которая устраивает продавца |
| Если у покупателя недостает денег, а купить жилье хочется | помогает оформить ипотеку |
| Организовать просмотр продаваемой квартиры | потенциальными покупателями |
| Согласовывать вопросы цены | между продавцом и покупателем |
| Проверить документы продавца | на предмет юридической чистоты и правильности оформления, чтобы выявить возможные риски |
| Составить предварительный договор | организовать передачу задатка, разъяснить разницу между авансом и задатком, предупредить об ответственности за отказ от сделки после передачи аванса/задатка |
| Подготовить договор и организовать встречу у нотариуса | чтобы подписать документ и нотариально заверить сделку. Проверить документы |
| Присутствовать при закладке денег в банковскую ячейку | если расчет будет произведен именно таким способом |
| Следить, чтобы из проданной квартиры были выписаны все жильцы | — |
| Собрать пакет документов | для регистрации сделки в регистрационной палате |
| Организовать передачу акта приемки | — |
Риелтор имеет право присутствовать на всех ключевых моментах сделки, а также выступать от имени продавца, делая запросы на нужные справки и согласовывая их получение.
При этом ответственности за сделку риелтор не несет. Если возникли какие-то проблемы после регистрации договора в палате, то разрешать ситуацию придется непосредственным участникам сделки.
Даже в случае оспаривания права собственности привлечь риелтора к ответственности невозможно, так как договором это не предусмотрено.
Необходимые условия
Чтобы заключить договор с риелторским агентством, продавец должен выполнить ряд условий:
| Показатели | Описание |
| Быть прямым собственником продаваемого жилья | — |
| Заключить с риелтором официальный договор | на оказание услуг |
| Оплатить сумму, указанную в договоре | на тех условиях, которые изложены в документе |
| Предоставить риелтору доказательства | того, что квартиры действительно принадлежит продавцу |
Для заключения договора нужно прийти в агентство с документами на квартиру. Если риелтор будет плохо выполнять свою работу, разорвать отношения можно.
Однако прежде чем подписать документ, нужно внимательно изучить его условия, в том числе условия расторжения в одностороннем порядке.
Составление договора
Договор между клиентом и риелтором (агентством) – это основной документ, который регулирует все нюансы их отношений. В нем должны быть прописаны обязанности и права специалиста, а также условия взаимодействия между сторонами.
Поскольку речь идет о крупной сумме денег, важно изучить каждый пункт соглашения внимательно и уточнить, если есть какие-то шероховатости.
Единой унифицированной формы для договора нет, у каждого агентства она своя. Чтобы иметь представление о том, каким должен быть этот документ, можно изучить образец договорного бланка любого серьезного агентства с хорошей репутацией.
Однако в любом случае в документе должны быть следующие обязательные пункты:
| Показатели | Описание |
| Полный перечень услуг | предоставляемых риелтором |
| Конкретный вид сделки | продажа, покупка, обмен, аренда и пр. |
| Стоимость продаваемой квартиры | важно указать минимальную цену, ниже которой риелтор не имеет права продать квартиру, а также максимальную цену |
| Сроки действия договора | — |
| Ответственность сторон | — |
| Опись документов | принятых риелтором от клиента |
| Стоимость услуг | в процентном отношении или фиксированной платы |
| Возможные причины и порядок расторжения договора | — |
Обязательно следует внести пункт об ответственности агентства в случае порчи документов. Важный пункт, который должен быть отражен – это расторжение договора с риэлтором на продажу квартиры.
Сделать это можно на следующих основаниях:
| Показатели | Описание |
| Истек срок действия договора | если он был указан в документе |
| Досрочно по инициативе продавца | в этом случае нужно смотреть, какие условия прописаны в договоре |
| Досрочно по инициативе риелтора | — |
В первом случае никаких последствий не будет. А вот второе основание таит серьезные неприятности для клиента.
Согласно условиям договора, ему придется отплатить расходы риелтора (агентства или частного специалиста), если предусмотрено – то и штраф.
Если же договор разрывает сам риелтор, то ему придется вернуть все деньги, полученные от клиента ранее, а также документы на квартиру.
Прилагаемые документы
Заключая договор с риелторским агентством, человек делегирует специалисту свои полномочия в рамках поставленной задачи.
Чтобы действовать в интересах клиента, риелторы должны иметь подтверждающие бумаги на квартиру, а также документ, подтверждающий делегированные полномочия.
Таким образом, к договору между клиентом и риелтором прилагаются:
| Показатели | Описание |
| Паспорта продавца | копия |
| Свидетельство о государственной регистрации права собственности | — |
| Правоустанавливающие документы на квартиру | — |
| Свидетельство о рождении детей | прописанных в квартире (для обращения в опеку) |
| Согласие от супруга | на продажу квартиры |
| Доверенность на имя риелтора | на основании которой он сможет обращаться в инстанции за справками и разрешениями |
Некоторые риелторы требуют от клиента передать им подлинники документов.
Делать это или нет, зависит лишь от степени доверия между клиентом и поставщиком услуг. На самом деле достаточно копий, заверенных нотариально.
Сколько берет
Вопрос оплаты услуг риелтора – один из самых важных для клиента. Продавцу хочется получить максимальную сумму, покупателю – сэкономить. Какой процент берут риэлторы при продаже квартиры, зависит от аппетитов агентства.
Возможны два варианта расчета:
| Показатели | Описание |
| Риелтор берет процент от стоимости квартиры | разбег цен на рынке очень высок — от до 5, а то и 7 процентов. Средняя комиссия риелтора составляет 3 процента |
| Возможен и другой порядок расчета, когда оговаривается некая фиксированная сумма | как правило, она составляет от 30 до 40 тыс. рублей. Фиксированная цена не зависит от реальной стоимости жилого объекта. Сумма должны быть прописана в договоре |
Фиксированная цена выгодна для клиента, так как объем услуг за продажу квартиры по 2 млн рублей и за 10 млн рублей будет одинакова.
Риелтор обязан выполнить либо какую-то часть работы, либо всю работу от начала до конца – в зависимости от того, какие условия было обсуждены и зафиксированы в договоре.
Дополнительные расходы, которые ждут продавца, – это оплата услуг нотариуса, госпошлины, банковской ячейки.
Видео: услуги риелтора при продаже и покупке квартиры
Важные нюансы
Кто платить за услуги риелтора? Тот, кто заказывает услугу. Если риелтор говорит, что работает бесплатно, он лукавит. Продавец платит в том случае, если он сам обращается в агентство с просьбой оказать ему помощь в продаже квартиры.
В этом случае после обсуждения стоимости квартиры агентство назначает цену и взимает ее по условиям, прописанным в договоре.
Опасность, которая подстерегает человека при продаже квартиры, – это опасность оказаться втянутым в мошенничество или откровенное преступление. Вероятность столкнуться с этой проблемой очень велика на вторичном рынке недвижимости.
Мошенники предлагают клиентам те же услуги, что и легальные риелторские агентства. Однако результатом их деятельности являются трагические ситуации, когда люди теряют квартиры или деньги.
Чтобы избежать этого, важно не верить на слово незнакомым «специалистам», даже если они представляются сотрудниками известных риелторских компаний.
Нужно обязательно посетить эту компанию, справиться, работает ли там риелтор. Обязательно нужно заключить договор с агентством или частным специалистом, предварительно изучив его условия.
Чем регулируется
Деятельность риелторов регулируется главами Гражданского кодекса РФ:
| Глава | Описание |
| Гл.39 ГК | возмездное оказание услуг |
| Гл.52 ГК | агентирование |
Основной закон, регулирующий работу риелторов, это Федеральный закон:
| Номер | Описание |
| №2300-1 | «О защите прав потребителей» |
Интересуетесь как осуществляется расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры, читайте здесь.
Хотите узнать, как проходит подача декларации о продаже квартиры, смотрите тут.
При продаже квартиры риелтор оказывает услуги по подготовке, ведению и завершению сделки. Обязанности риелтора указаны в договоре, который заключается между ним и клиентом.
Так же указывается сумма вознаграждения, которая может быть рассчитана как процент от суммы сделки или как фиксированная цена.